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Versorgungssperre gegen WEG-Eigentümer


19.09.2006 22:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ein einzelner Eigentümer unserer WEG, der die Wohnung selbst nutzt, hat aus langer Säumigkeit Wohngeldrückstände von ein paar Tausend Euro, trotz Mahnungen, Mahnbescheiden usw., die weiter steigen, da die Wohngelder auch weiterhin nicht gezahlt werden. Der Verwalter wurde auf der letzten WEG-Versammlung im Juli 2006 beauftragt die Zwangsversteigerung der Wohnung einzuleiten.
Der Verwalter sagt, dass das eventuell nicht geht, da die finanzierende Bank des säumigen Eigentümers die Zustimmung zur ZV geben muss und diese wahrscheinlich verwehrt wird. Zudem sei die eingetragene Grundschuld sehr hoch und davon auszugehen, dass weder die Bank, noch die WEG sich aus einem Erlös befriedigen könnten.
Ich meine, solange die Bank ihre Zins- und Tilgungszahlungen bekommt wird diese unter den gegebenen Umständen gar kein Interesse an einer ZV haben, da die Gefahr gegeben ist, dass die ZV nicht die Forderungen der finanzierenden Bank befriedigt. ZV damit unmöglich?
Ich bin nur WEG-Mitglied, kein Beirat und habe jetzt nachdrücklich versucht den Beirat und die HV anzuregen, dass die Eigentümergemeinschaft die Versorgungssperre androht, beschließt und notfalls gerichtlich durchsetzt, wenn der Eigentümer nicht zahlt und den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, da die Absperrung von Heizung und Wasser nur von der Wohnung selbst durchgeführt werden kann.
Der Verwalter behauptet nun, dass die Versorgungssperre gar nicht durchzusetzen sei. Die Versorgngssperre deshalb nicht, weil die Eigentümerin mit ihren zwei minderjährigen Kindern die Wohnung selbst nutzt und dadurch ein Härtefall gegeben ist, der die Durchsetzung ausschließt.
Mir leuchtet das nicht ein, da der WEG bei dieser Rechtsauffassung bis zur Volljährigkeit der minderjährigen Kinder der Einsatz des Zwangsmittels Versorgungssperre verwehrt wäre und Zigtausend Euro Haftung auf die WEG zukommen könnten.

Ist die ZV und/oder die Versorgungssperre durchsetzbar oder geht tatsächlich beides nicht, so dass der WEG als einziges Mittel nur die Möglichkeit bleibt eine Zwangsgrundschuld an nachrangiger Position eintragen zu lassen?
19.09.2006 | 22:47

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Gemäß § 16 Abs. 2 WEG haben die Wohnungseigentümer die Lasten am Gemeinschaftseigentum anteilig zu tragen.
2.Gemäß § 18 Abs. 1 WEG kann einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums abverlangt werden, wenn er sich gegenüber der WEG-Gemeinschaft einer solch schweren Verletzung seiner Pflichten schuldig macht, dass es den übrigen Eigentümern nicht zumutbar ist, die Verletzungen weiterhin mitzutragen.
3.Dieses Recht kann gerichtlich durchgesetzt werden. Ob aufgrund der fortlaufenden Zahlungsunfähigkeit der Eigentümerin eine solche Verletzung anzunehmen ist, muss anhand der Aussenstände und der Finanzlage des Eigentümers überprüft werden.
4.Ihre Idee, die Versorgungssperre durchzusetzen, sehe ich als problematisch. Wenn die Eigentümerin mit Ihren minderjährigen Kindern dort wohnt, werden Sie diese Sperre gerichtlich aufgrund der Härtefallregelung nicht durchsetzen können.
5.Allerdings sollte auf zivilrechtlichem Weg ein Titel zur Zahlung des Wohngeldes erstritten werden und dann die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Die Aussagen des Verwalters, dass die Bank einer solchen ZV zusimmen müsste, kann aufgrund des Sachverhalts so nicht eindeutig beantwortet werden. Wenn Sie mir hierzu weitere Informationen zukommen lassen, woraus sich die Zustimmungspflicht der Bank ergeben soll, kann die Situation beurteilt werden.

Bitte nutzen Sie die Nachfragefunktion, um den Sachverhalt zu ergänzen. Ich rate Ihnen, die Sache durch unsere Kanzlei oder andere Kollegen anhand sämtlicher Unterlagen überprüfen zu lassen. Nur so kann Ihnen auf juristischem Wege zu Ihrem und dem Recht der übrigen Miteigentümer verholfen werden.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2006 | 14:04

Guten Tag Frau Heussen,
Punkt 4. Woraus ergibt sich die Anwendung einer Härtefallregelung für einen Eigentümer? Gibt es hierzu exemplarische Gerichtsurteile? Nach BGH erscheint mir die Durchsetzung der Versorgungssperre jedenfalls möglich.
Diesen Kommentar zur Versorgungssperre habe ich gefunden:

BGH, Urteil vom 10.6.2005 – V ZR 235/04
Der nachhaltige Zahlungsrückstand eines Wohnungseigentümers berechtigt die übrigen Wohnungseigentümer zur Verhängung einer Versorgungssperre.

Zum Fall:
In dem Fall beschloss die Eigentümergemeinschaft, die Versorgung mit Heizenergie abzusperren, nachdem der Eigentümer jahrelang kein Hausgeld gezahlt hatte (insgesamt 16.500,-- Euro Rückstände)

Die bisherige Rechtsmeinung:
Die überwiegende Mehrzahl der Oberlandesgerichte gestand den Wohnungseigentümern als letztes Mittel die Verhängung einer Versorgungssperre zu, die dann beschlossen werden kann, wenn der Schuldner erhebliche Rückstände hat auflaufen lassen, diese gerichtlich tituliert sind, die Vollstreckung aber fruchtlos verlief (vgl. Verwalter-Info 10/2001 und 7/2004).

Dagegen wandte sich aber u.a. das OLG Köln mit einer ablehnenden Entscheidung vom 15.3.2000.

Die Entscheidung des BGH:
Der BGH bestätigt, dass den Wohnungseigentümern ein Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen gegenüber einem das Hausgeld nicht zahlenden Eigentümer zusteht. Als erheblich sieht der BGH einen Hausgeldrückstand in Höhe von mehr als 6 Monatshausgeldern. Weiter fordert der BGH, dass die Maßnahme zuvor angedroht werden muss.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2006 | 17:14

Sie haben bereits das einschlägige Urteil gefunden. Daraus geht eindeutig hervor, dass die Versorgungsperre als "letztes Mittel" gestattet wird, also nach erfolgloser ZV und Auflaufen eine nicht unbeträchtlichen Summe an Wohngeld.

Ebenso das OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.02.2006, AZ 20 W 56/06:

* 1. Unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebotes kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die weitere Lieferung von Wasser, Strom und Wärmeenergie einstellen, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen laufenden Beitragspflichten in erheblichem Umfang in Verzug gerät; wegen der Schwere des Eingriffs müssen die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings fällig sein und zweifelsfrei bestehen.
* 2. Sie kann danach eine Versorgungssperre beschließen und damit auch den Verwalter zu entsprechenden Maßnahmen ermächtigen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von der zentralen Versorgungsleitung abgetrennt werden.

Im vorliegenden Fall lagen bereits ein Beschluss der Sperre sowie rechtskräftige Beschlüsse des AG zur Zahlung von ausstehendem Wohngeld vor. Aus Ihrer Schilderung geht nicht hervor, dass ein solcher Beschluss bereits erwirkt wurde. Da die Sperre das letzte Mittel ist, müssen die weniger schwer wiegenden Maßnahmen vorrangig vorgenommen werden.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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