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Verschwiegener Mangel beim Immobilienkauf

| 18.08.2010 15:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben uns vor ca. 2 Jahren ein Haus gekauft. Das Haus wurde Ende des 19./Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet und wir kauften es mit laut Vertrag mit "altersentsprechender Beschaffenheit".

Entsprechend musste einiges renoviert und saniert werden. Im Zuge dieser Arbeiten mussten wir einen riesigen Riss an einer der Außenwände des Hauses entdecken. Laut Aussagen des Nachbars muss dieser Riss 2 Jahre vor unserem Kauf entstanden sein als auf dem Nebengrundstück ein Gebäude abgerissen wurde. Die Wand ist dadurch wohl ein Stück abgesackt.

Es ist/war notwendig die Mauer zu stabilisieren. Dafür hätte entweder die gesamte Wand abgetragen und wiederaufgebaut werden müssen oder große Mauerwerkszwingen angefertig werden müssen, die dann in die Wand eingearbeitet werden mussten. Entsprechend musste auch der Innenbereich an dieser Wand saniert werden. Wir entschieden uns für die 2. Variante. Das meiste wurde in Eigenarbeit getan, da wir beide Handwerker sind. Die Arbeiten sind noch nicht endgültig abgeschlossen.

Anscheinend wussten alle möglichen Leute über diesen Riss bescheid, wie sich im Nachhinein rausstellte. Dieser Nachbar (der wohl auch den Voreigentümer darauf aufmerksam gemacht hatte), unsere Mieter und laut deren Aussage auch der Immobilienmakler und der Vorbesitzer.

Nun wäre unsere Frage:
Da uns dieser Mangel verschwiegen wurde, könnten wir da entsprechend gegen den Verkäufer vorgehen und Schadensersatz verlangen? Könnten wir damit rechnen, dass uns entsprechend Material und Aufwand zurückerstattet werden?


Sehr geehrter Fragesteller:

gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Nach Ihrer Darstellung unterstelle ich einen Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag.

Gem. § 444 BGB wäre ein solcher Ausschluss hier aber nur dann wirksam, soweit der Verkäufer den Mangel (= Riss) nicht arglistig verschwiegen hätte.

Arglistig hätte der Verkäufer gehandelt, wenn er den Mangel kannte oder für möglich hielt.

Für die Punkte Mangel (zum Zeitpunkt des Kaufvertrags), Verschweigen und Arglist sind Sie beweispflichtig.

Gelingt Ihnen der Beweis (aufgrund der Aussage des Nachbarn scheint dies gut möglich) können Sie auch Schadensersatz verlangen in Höhe der Kosten, die bei einem professionellen Unternehmen für die Beseitigung entstanden wären und nicht nur Ihre Unkosten mit Material und Aufwand.


Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich Ihnen gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 20.08.2010 | 09:24

Sehr geehrter Herr Zürn,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich hätte jetzt noch eine Nachfrage.

Auf Ihre Antwort hin, habe ich unseren Mieter befragt (wegen eventueller Zeugenaussage).

Der hat mir jetzt die Lage mit dem Riss folgend geschildert:

Dieser Riss muss schon seit ca 1995 in dieser Hauswand sein (Riss ist ca 3-5 cm breit und zieht sich von komplett unten nach fast komplett oben durch). Der Mann, der die Immobilie an uns verkauft hat, hatte sie auch schon mit dem Riss gekauft (wahrscheinlich ohne Wissen davon).

Nach Entdecken des Risses beauftragt er eine Firma, diesen Riss von innen zuzuspachteln und zu tapezieren. Das stabilisierte oder reparierte natürlich nicht die Mauer, aber vertuschte das ganze von innen. Sowohl Immobilienmakler als auch unser Verkäufer waren beim Nachbarn drüben gewesen, um sich den Riss anzuschauen, es wurde jedoch nichts an dem Riss an sich gemacht. Unser Verkäufer erklärte unserem Mieter, dass das wohl "Trocknungsrisse" oder ähnlich ungravierendes sei. Der Vorbesitzer wurde allerdings auch aufgeklärt, dass das garantiert keine Trocknungsrisse seien.

Ändert das etwas an der Rechtslage? Schließlich besteht der Riss ja doch länger als vermutet? Und der Vorbesitzer, also unser Verkäufer, hatte die Immobilie ja immerhin auch schon so vom Vorvorbesitzer so gekauft?

Falls sich die Rechtslage trotzdem nicht ändert: Ist es denn möglich sie als Anwalt zu nehmen? Weil sie ja doch etwas weiter weg wohnen wie es nach der Postleitzahl zu urteilen ist.

Mit freundlichen Grüßen

M. Hoppe

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.08.2010 | 09:39

Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

An der Rechtslage ändert das nichts, ihr Verkäufer hat den Mangel gekannt. Ihrer Nachfrage entnehme ich, dass Ihr Verkäufer den Riss sogar vertuscht hat, bzw. selbst hat vertuschen lassen.

Aber auch wenn das durch dessen Vorgänger erfolgt sein sollte, handelt es sich um einen gravierenden Mangel, den er hätte offenbaren müssen und nicht arglistig verschweigen dürfen.

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.


Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.08.2010 | 09:26

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FRAGESTELLER 20.08.2010 5/5,0
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