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Verschwiegene Schadstoffbelastung beim Grundstückskauf

26.04.2012 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Sachverhalt:

Wir haben ein Grundstück von einer Ortsgemeinde gekauft. Im Notarvertrag steht unter §3: Der Grundbesitz wird verkauft in dem Zustand, in dem er sich zurzeit befindet. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängel am Vertragsgegenstand werden hiermit vollständig ausgeschlossen.

Als vor kurzen mit der Erschließung des Gebietes begonnen wurde, hat man festgestellt, das dass ganze Gebiet mit Kupfer und Asen belastet ist. Die Gründe dafür sind, dass es ehemalige Weinberge waren.

Nach einiger Recherche habe ich raus gefunden dass dieses Problem an der Mosel schon bekannt war bzw. ist. Auf Anfrage der Ortsgemeinde (Verkäufer) war denen das Problem natürlich nicht bekannt.

Nun möchten wir das Grundstück natürlich zurück geben, da ansonsten auf uns ehebliche Mehrkosten zur Entsorgung des Bodens auf uns zukommen. Zusätzlich bevorzugen wir auch, dass unser Kind in einem Garten spielen kann, in dem alles i.O. ist.

Könnten wir das Grundstück zurück geben?

Andreas Spies

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ihr Anliegen ist aufgrund des Gewährleistungsausschlusses und der Wissenzersplitterung innerhalb der Gemeinde schwierig durchzusetzen.

Grundsätzlich können bekannte und nicht offenbarte Bodenkontaminationen im Rahmen einer arglistigen Täuschung zu einer erfolgreichen Anfechtung des Kaufvertrages führen.

So hat der BGH, Urteil vom 03-03-1995 - V ZR 43/94 (Frankfurt a. M.) in ständiger Rechtsprechung die Kriterieren dafür festgelegt:

"Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (Senat, NJW 1990, NJW Jahr 1990 Seite 42 = LM § BGB § 463 BGB Nr. 54 = WM 1989, WM Jahr 1989 Seite 1735; BGHZ 117, BGHZ Band 117 Seite 363 (BGHZ Band 117 Seite 368) = NJW 1992, NJW Jahr 1992 Seite 1953 = LM H. 9/1992 § BGB § 839 (BGB § 839 Absatz Ca) BGB Nr. 83). Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfaßt damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muß (Senat, NJW 1990, NJW Jahr 1990 Seite 42 = LM § BGB § 463 BGB Nr. 54 = WM 1989, WM Jahr 1989 Seite 1735)."

Diese Sätze könnte man übersetzen mit:

Der Vertragspartener hatte von einem Mangel Kenntnis. Diesen Mangel verschwieg er. Ihm war bewusst, dass der Käufer bei Kenntnis dieses Mangels den Vertrag nicht geschlossen hätte. Er hoffte, dass es gut geht.

Dieses Wissen und das Fürmöglichhalten des Verkäufers müsste vor Gericht zur Überzeugung des Richters von Ihnen nach- und bewiesen werden.

Zweiter Stolperstein, es handelt sich nicht um eine natürliche Person, sondern um eine juristische Person, in Ihrem Fall eine Gemeinde.

Die Wissenszurechung bei öffentlich rechtlichem Handeln gilt für fiskalisches Handeln nur begrenzt.

So hat das OLG Düsseldorf hierzu ausführlich vorgetragen in OLG Düsseldorf, Teilurteil vom 1. 12. 2003 - 9 U 71/03

"Das materielle Bedürfnis für eine Zurechnung fremden Wissens besteht darin, dass der Vertragspartner einer Organisation, bei der es infolge der Organisationsform zu einer Wissenszersplitterung kommt, nicht schlechter gestellt sein soll als derjenige einer natürlichen Person (BGHZ 109, BGHZ Band 109 Seite 327 [BGHZ Band 109 Seite 332] = NJW 1990, NJW Jahr 1990 Seite 975; BGHZ 117, BGHZ Band 117 Seite 104 [BGHZ Band 117 Seite 109] = NJW 1992, NJW Jahr 1992 Seite 1099).

Aus dem Gleichstellungsargument folgt somit zum einen, dass der Wissenszurechnung persönliche und zeitliche Grenzen zu ziehen sind. Das als Wissen Zuzurechnende darf nicht zu einer Fiktion entarten, die juristische Personen oder andere am Rechtsverkehr teilnehmende Organisationen weit über jede menschliche Fähigkeit hinaus belastet. Vielmehr muss für diejenigen, für die die Zurechnung gelten soll, wenigstens eine reale Möglichkeit, aber auch ein Anlass bestehen, sich das Wissen aus dem eigenen Gedächtnis, aus Speichern oder von anderen Menschen zu beschaffen (BGHZ 132, BGHZ Band 132 Seite 30 [BGHZ Band 132 Seite 37] = NJW 1996, NJW Jahr 1996 Seite 1339). Zum anderen darf die Wissenszurechnung nicht dazu führen, dass der Vertragspartner der Organisation im Ergebnis besser steht, als wenn er mit einer natürlichen Person abgeschlossen hätte (BGHZ 117, BGHZ Band 117 Seite 104 [BGHZ Band 117 Seite 109] = NJW 1996, NJW Jahr 1996 Seite 1339).
...
Selbst wenn es sich bei der Bekl. ... nicht um ein ausgegliedertes Tochterunternehmen, sondern um das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt W. handeln würde, wäre eine Wissenszurechnung nicht veranlasst. Auch eine Gemeinde ist nicht verpflichtet, für ihre fiskalischen Grundstücksgeschäfte einen allgemeinen ämterübergreifenden Informationsaustausch zu unterhalten. Allenfalls aus besonderen Gründen kann das nach außen als Verhandlungspartner auftretende Amt gehalten sein, bei einem anderen Amt Erkundigungen einzuholen. Danach kann eine Zurechnung des Aktenwissens eines an dem konkreten Rechtsgeschäft nicht beteiligten Amts geboten sein, wenn der sachliche Zusammenhang der in verschiedenen Ämtern angefallenen Vorgänge bekannt, ein Informationsaustausch daher möglich und nahe liegend war (BGHZ 117, BGHZ Band 117 Seite 104 [BGHZ Band 117 Seite 109] = NJW 1996, NJW Jahr 1996 Seite 1339)."

Die Zurechnung von Wissen wird in der Regel auf das handelnde Amt und dessen (auch) Allgemeinwissen beschränkt.

Sollte Ihre Ortsgemeinde zudem aufgrund fehlender Bauaufsicht keine tatsächliche Kenntnis haben, wäre es um ein vielfaches schwieriger hier eine Wissenszurechung zu erreichen.

Letztlich gilt es den Richter zu überzeugen. Sie müssten hier aber über interne Vorgänge der Behörde Kenntnis haben und diese belegen können.

Sie sehen, Sie hätten hier zwei Hürden zu nehmen, von dem Kostenrisiko (Gericht und 2x Anwälte im Unterliegensfall) gar nicht zu sprechen. (Bsp. Kaufpreis 400.000€ bei zwei Instanzen ohne Gutachten etc. pp. rund 53.000€)

Mein Vorschlag hier wäre, die Kosten für eine Boden"reinigung" zu eruieren und das Gespräch mit der Gemeinde zu suchen. Möglicherweise gibt es Fördermittel oder Haushaltsmittel die dafür herangezogen werden können. Die Gemeinde könnte noch andere Zugeständnisse erbringen.

Es gibt sicher noch mehr rechtliche und journalistische Möglichkeiten, aber alle anderen Möglichkeiten sehen Sie in Vorleistung und einen möglichen Erfolg in Jahren.

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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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