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Verschweigen von provisionsrelevanten Geschäften

| 21.02.2012 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Strafrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ein Immobilienmakler ist für eine Maklergesellschaft tätig. Er arbeitet rechtlich selbständig für die Gesellschaft (lt. Vertrag als Handelsvertreter).

Im (Zusammenarbeits-)Vertrag wurde u.a. folgendes vereinbart (Auszüge):

- Exklusivität der Zusammenarbeit
Während der Vertragslaufzeit darf der Immobilienmakler keine Maklerdienste und/oder eigene Rechnungsstellung außerhalb der Gesellschaft, auch in Bezug auf andere Auftragsobjekte, durchführen. Eine Zuwiderhandlung führt zur außerordentlichen Kündigung mit Ausgleichsanspruch und rechtlichen Schritten.
- Aufgaben des Maklers
o Der Makler akquiriert selbständig zu vermittelnde Wohn- und Geschäftsimmobilien in seinem privaten Wohnumfeld mit einem Radius von ca. 25 km. Für die Auftragsakquise kann er sich externer Mitarbeiter bedienen, deren Vergütung dem Makler obliegt.
o Bei Kauf oder Anmietung begleitet er die Vertragsausfertigungen und teilt den Abschluss unmittelbar der Gesellschaft (dem Office) mit, wonach die Rechungsstellung durch das Backoffice der Gesellschaft im Namen des Maklers erfolgt Der Geldeingang beim Makler wird dem Office, mit Buchungsdatum unverzüglich und zeitnah mitgeteilt. Zudem sind offene Rechnungen nach überschrittener Zahlungsfrist mitzuteilen.
- Vergütung des Maklers
Der Makler erhält über eigene Rechnung (s. o.) 100% der Nettocourtage zzgl. MwSt. für seine erfolgreich durchgeführten Immobilienvermietungen oder Immobilienverkäufe vom Kunden, auch- auf die der angeschlossenen selbständigen Praktikanten und/oder Immobilienmakler, (sogenannte Gemeinschaftsgeschäfte).
- Vergütung der Gesellschaft
Die Gesellschaft erhält über monatliche Rechnungsstellung per Lastschrift:
vom Makler eine monatliche Umsatzbeteiligung auf alle immobilienrelevanten Courtagen und Einnahmen i.H. von: 25% inkl. MwSt. bis 1.500,- € Bruttocourtage, …...
Der Anspruch entsteht in voller Höhe mit Eingang der Courtage beim Makler.


Der Vertrag wurde mit Wirkung zum 31.12.2011 durch den Makler gekündigt.

Es liegen nun Informationen vor, dass kurz vor Vertragsbeendigung noch Maklergeschäfte durch den Makler getätigt wurden, die der Gesellschaft jedoch nicht bekannt gemacht wurden. Die Rechnungsstellung gegenüber den Kunden des Maklers scheint erst nach Vertragsende, im Namen des Maklers gestellt worden zu sein. Auf dezidierte Nachfrage wurden vom Makler bekanntgegeben, dass von ihm seit der letzten Abrechnung „keine Vermittlungen mehr getätigt wurden".

Frage:

Handelt es sich bei einem möglichen Verschweigen von Vermittlungsgeschäften, bei denen die Gesellschaft einen Anspruch auf einen Anteil an der Provision hätte, um einen strafrechtlich relevanten Sachverhalt (Betrug) ? Und bestände die Möglichkeit, durch Erstattung von Strafanzeige und entsprechende Ermittlungen der Staatsanwaltschaft, relevante Informationen für eine zivilrechtliche Klage zu erhalten ?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Das Vertragsverhältnis zwischen Makler und Gesellschaft endete zum 31.12.2011. D. h., bis zur Beendigung des Vertrags gelten die Bestimmungungen des zwischen den Parteien geschlossenen Handelsvertretervertrags.

Nach diesem Vertrag ist es dem Makler untersagt, Maklerdienste und/oder eigene Rechnungsstellung außerhalb der Gesellschaft, ... durchführen.


2.

Wenn sich der Makler während der Vertragslaufzeit, also bis zum Ablauf des 31.12.2011, vertragswidrig verhält, indem er eigene Geschäfte tätigt und dies der Gesellschaft nicht mitteilt, täuscht er die Gesellschaft. Aufgrund dieser Täuschungshandlung rechnet die Gesellschaft, da sie bezüglich des wahren Umfangs der Maklertätigkeit einem Irrtum unterliegt, unrichtig - zum eigenen Nachteil - ab. Dadurch erleidet die Gesellschaft einen Vermögensschaden.

Das sind, kurz zusammengefaßt, die wesentlichen Tatbestandsmerkmale des Betruges gem. § 263 StGB. Mit anderen Worten: Nach der Sachverhaltsschilderung besteht zumindest der dringende Tatverdacht, daß sich der Makler eines Betruges zum Nachteil der Gesellschaft schuldig gemacht hat.

Ob man beweisen kann, daß der Makler vor dem 31.12.2011 vertragswidrig und zum Nachteil der Gesellschaft tätig geworden ist, steht auf einem anderen Blatt und läßt sich anhand der Sachverhaltsschilderung nicht beurteilen.


3.

Wenn bei der Staatsanwaltschaft Strafanzeige gegen den Makler erstattet wird und wenn die Staatsanwaltschaft Veranlassung sieht, die Ermittlungen aufzunehmen, wird eine Akte angelegt. Aus der Akte wird sich ergeben, zu welchem Ermittlungsergebnis die Staatsanwaltschaft gelangt. Über einen Rechtsanwalt könnte Antrag auf Akteneinsicht gestellt werden, so daß man Einblick in die Akte erhält. Auf diese Weise wäre es schon möglich, entscheidungserhebliche Tatsachen zur Begründung zivilrechtlicher Ansprüche für eine Klage in Erfahrung zu bringen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2012 | 18:08

Da der Anspruch auf Provionsbeteiligung der Gesellschaft lt. Vertrag erst mit Eingang der Courtage beim Makler ("Der Anspruch entsteht in voller Höhe mit Eingang der Courtage beim Makler") entsteht, tritt doch auch erst ab diesem Zeitpunkt der Vermögensschaden ein und damit die Voraussetzung für den Tatbestand des Betrugs?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2012 | 19:38

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

In Ihrer Argumentation stellen Sie nur auf das Tatbestandsmerkmal des Vermögensschadens ab und lassen jene Tatbestandsmerkmale wie Täuschungshandlung und Irrtumserregung, die während der Laufzeit des Vertrags verwirklicht sind, außer Betracht.

Würde man diese Trennung - entsprechend Ihres Einwands - vornehmen, hätte man zumindest den versuchten Betrug.

Gleichwohl wird man aber vom vollendeten Betrug auszugehen haben. Ein Vermögensschaden liegt nach Rechtsprechung und Literatur bereits vor, wenn eine konkrete Vermögensgefährdung eingetreten ist. D.h. der bevorstehende, aber noch nicht eingetretene Schaden muß sich soweit verdichtet haben, daß der Eintritt des Schadens bei lebensnaher Betrachtungsweise unter Beachtung der Umstände des konkreten Einzelfalls wahrscheinlich ist; vgl. BGHSt 21, 113.

Nach der Sachverhaltsschilderung ist durch die Handlung des Maklers bereits das Vermögen der Gesellschaft soweit gefährdet, daß diese Vermögensgefährdung als Schaden im Sinne des § 263 StGB zu sehen ist.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.02.2012 | 19:58

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