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Verschlechterung der Schallisolierung nach Sanierung der Nachbareinheit


24.08.2015 20:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Zu den Voraussetzungen des Anspruchs des Wohnungseigentümers bei starken Lärmbeeinträchtigungen


Sehr geehrte Damen und Herren,

im vergangenen habe ich eine Eigentumswohnung aus einer Zwangsverwaltung gekauft. Das Haus verfügt über 5 Etagen. Meine Wohnung befindet sich im Erdgeschoss und Untergeschoss. Leider musste ich inzwischen feststellen, dass die Sanierungsmaßnahmen des Gebäudes im Jahr 2007 nicht besonders sorgfältig durchgeführt wurde und einige Mängel sind nun zu Tage getreten. Leider kann ich, dadurch das die Immobilie aus einer Zwangs- und Insolvenzverwaltung stammt, den "Verkäufer" nicht haftbar machen. Einige Mängel habe ich bereits aus eigener Tasche behoben oder über die Eigentümergemeinschaft regeln können.
Sehr zu meinem Leitwesen konnte ich einen Mangel bisher aber nicht beheben: die unzureichende Schallisolierung!
In den ersten Monaten konnte ich aus der Wohnung über mir jeden Schritt der Bewohner hören, wobei in meiner abgehängten Decke sogar die Aufhängungen klappern, und aus der Wohneinheit neben mir kann ich Gespräche mitverfolgen. Im April 2015 wurde dann die Gewerbeeinheit, die an meine Wohnung anschließt saniert und seitdem bekomme ich auch von dort jeden Schritt und jedes Gespräch zu hören. Das war vorher definitiv nicht der Fall. Dort befand sich ein Yoga-Studio, in dem zu Musik meditiert wurde. Ausserdem wurden die Räumlichkeiten für Gesangsunterricht und kleine Wohnzimmerkonzerte mit viel Publikumsverkehr vermietet...davon war vor der Sanierung nichts zu hören. Nun befindet sich ein Immobilienbüro in der Einheit und ich höre das Telefon, wie gesagt jeden Schritt, kann Gespräche verfolgen und höre laut, wie Tische und Stühle verrückt werden. Und das sowohl im Erde- als auch im Untergeschoss. Ich kann nicht genau sagen, was bei der Sanierung alles verändert wurde, aber zumindest waren alle Wände während der Sanierung roh und auf dem Boden, auf dem zuvor ein Laminatboden verlegt war, wurde ein Parkettboden direkt verklebt. Durch die Verschlechterung der Schallisolierung der Gewerbeeinheit hat sich nicht nur meine Wohnqualität vermindert, sonder ich befürchte auch eine Wertminderung meiner Immobilie.
Meine Fragen:
1. Kann ich von der WEG verlangen für eine angemessene und zeitgemäße Schallisolierung zu sorgen und die Kosten hierfür zu tragen?
2. Kann ich den Eigentümer der Gewerbeeinheit neben mir für die Verschlechterung der Schallisolierung zur Verantwortung ziehen?
a) reicht es, wenn bei der Sanierung nur Böden und Rigips-Wände geändert wurden oder muss an der Bausubstanz etwas geändert worden sein?
b) muss ich einen Beweis erbringen, dass es zuvor zu keiner Geräuschbelästigung gekommen ist, oder reicht die Aussage von Familienmitgliedern und Freunden?
c) wie ist in diesem Fall am besten vorzugehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


zu 1.
Die WEG ist - ohne Kenntnis der Einzelheiten Ihrer Verträge - kein möglicher Ansprechpartner für Ihren Anspruch auf Herstellung einer zeitgemäßen Schallisolierung, da Sie die Immobilie ja nicht von der Eigentümergemeinschaft gekauft haben. Eine vertragliche Haftung ergibt sich höchstens aus dem Kaufvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer. Allerdings sind Gewährleistungsansprüche beim Zuschlag aus einer Versteigerung gemäß § 56 S. 3 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) vollständig ausgeschlossen.

zu 2.
Sie haben einen Anspruch auf Herstellung einer angemessenen Schallisolierung, wenn der Lärm aus den umliegenden Wohnungen/Gewerbeeinheiten bestimmte Grenzwerte überschreitet. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Lärm sogar gesundheitsbeeinträchtigende Werte erreicht.

Kommt es zu einem Rechtstreit, so wird überprüft, ob das Gebäude die Schallschutzwerte der DIN 4109 erfüllt. Machen sich baubedingt Wohngeräusche wie z.B. der ganz normale Gang in der darunter liegenden Wohnung übermäßig stark bemerkbar, d.h. werden die Werte der DIN 4109 überschritten, so sind die baulichen Mindestanforderungen an den Schallschutz bei der gemieteten Wohnung nicht erfüllt.
Der Mittelwert für Trittschall und Luftschall liegt dabei bei ca. 53 db. DIe Ermittlung sollte durch einen Sachverständigen erfolgen.

a.
Die Ursachen sind unerheblich; es kommt nur auf die Beeinträchtigung an.

b.
Ja, Sie brauchen einen Beweis. Die Aussage von Familienangehörigen, etc. ist allerdings ein solcher Beweis.

c.
Zunächst den aktuellen Zustand feststellen, danach ein Anspruchsschreiben gegen den Eigentümer der Wohnungen, aus denen der Lärm kommt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2015 | 17:59

Vielen Dank für die Antwort!
Zu 2 a/b: mir kommt es dabei besonders darauf an, dass vor der Sanierung der Gewerbeeinheit nebenan, keinerlei Geräusche aus der Einheit zu mir gelangt sind. Ich habe mal gelesen, das eine Sanierung nur eine Verbesserung der Schallisolation, aber keinesfalls eine Verschlechterung herbeiführen darf. In diesem Fall wurde zumindest auf eine Trittschalldämmung unter dem verklebten Parkett verzichtet, die vorher wohl vorhanden schien, und womöglich auch auf Dämmung, der zu meiner Wohnung angrenzenden Wand.
Ist der Eigentümer der Gewerbeeinheit nun verpflichtet auf Boden und an der Wand wieder für eine Schalldämmung zu sorgen, wenn ich, Familienangehörige und Freunde/Bekannte aussagen, dass vor der Sanierung keinerlei Geräuschbelästigung vorlag? Oder müsste bei der Sanierung in die Bausubstanz eingegriffen worden sein, damit von einer Verschlechterung der Schalldämmung gesprochen werden kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2015 | 15:08

Wenn die Schallschutzschicht beim EInbau des Parketts vergessen wurde, ist die Baumaßnahme nicht fachgerecht vorgenommen worden. Der Nachbar sollte ein eigenes Interesse daran haben, sein Recht auf Herstellung eines fachgerecht verlegten Parketts durchzusetzen.
Sie selber können ihn allerdings insoweit nicht in Anspruch nehmen. Es spielt auch keine Rolle, ob in die Substanz eingegriffen wurde oer nicht. Maßgeblich für Ihre Ansprüche ist allein, dass sie nachweisen können, dass es zu erheblichen Lärmstörungen gekommen ist (siehe Ausgangsantwort).

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