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Versäumte Mietdifferenznachforderung über 7 Jahre


| 16.07.2007 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



1997 habe ich einen Mietvertrag mit Dritten für das Haus meiner Tante abgeschlossen. Es war speziell im Vertrag vereinbart, daß sich die Nettomiete ab 2000 um 155 DM erhöht. Diese Erhöhung ab 2000 wurde von den Mietern nie bezahlt.
Meine Tante (über 78 Jahre alt) hat sich nie um die Erhöhung gekümmert um Ihre "guten Mieter" nicht zu verprellen.Es wurde jedoch von mir mehrmals mündlich bei den Mietern auf die fällige Erhöhung hingewiesen.
Ab Januar 07 habe ich nun in Ihrem Auftrag die Mieterhöhung mehrmáls schriftlich angemahnt. Es bestehen verjährte Forderungen von 2850 E und nicht verjährte Forderungen von 3400 €. Also ein mehrfaches der Nettomiete von 850 €.
Die Mieter verweigern aktuell die Erhöhung mit Hinweis auf einen tatsächlichen Regenwassereinbruch im Keller im Juni 07 und kürzen derzeit die Altmiete( wegen Kellerfeuchtigkeit) von 1997 um netto 20 %.
Frage: Kann ich nun das Mietverhältnis fristlos und vorsorglich ordentlich kündigen bzw. wie wirkt sich die seit 2000 nicht durchgesetzte, jedoch vereinbarte Mieterhöhung (155 DM p. M ) auf die Rechtslage aus.
MfG.
Sehr geehrter Fragesteller,

gem. § 543 II Nr. 3 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis wegen Mietrückständen fristlos zu kündigen, hilfsweise fristgemäß gem. 573 BGB.

Dazu müsste jedoch ein wichtiger Grund vorliegen.
Inwieweit die nichtverjährten Mietforderung in Höhe von € 3.400 in Ihrem Falle einen solchen wichtigen Grund darstellt hängt vom Einzelfall ab.

Der Mieter könnte sich möglicherweise auf Verwirkung der Mieterhöhung um DM 155 aus dem Jahre 2000 berufen.
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.

Ob allein die Tatsache, dass der Vermieter ohne weiter Erklärung viele Jahre den Erhöhungsbetrag nicht geltend gemacht hat, zur Verwirkung genügt, ist umstritten und wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Eine generelle Aussage kann daher nicht getroffen werden.

Aus Ihrer Frage wird nicht klar ob der Mieter durch weitere Mietrückstände einen weiteren wichtigen Grund für eine Kündigung bietet. Hinsichtlich der Mietminderung kann aufgrund fehlender Einzelheiten keine Auskunft erteilt werden.

Sollte sich die Kündigung ausschließlich auf die Erhöhungsvereinbarung für das Jahr 2000 gründen, sollten Sie einen Rechtsanwaltskollegen zur Prüfung der Erfolgsaussichtten am Ort der Wohnung beauftragen, da dieser den Umgang der Gerichte vor Ort hinsichtlich der Verwirkung besser beurteilen kann.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2007 | 19:23

Ich habe 2004 die Mieter als Verwalter mehrmals auf die seit langen (seit 2000) zu erstattende Mieterhöhung hingewiesen und mündlich mehrmals zur Zahlung aufgefordert. Aus Nachlässigkeit/Streitvermeidung wurde die Differenz jedoch nicht eingetrieben.
Frage: ist dies nicht ein Faktum daß die Verwirkung unterbricht? Ist nicht zumindest seit der schriftlichen Mahnung von Januar 07 die Mieterhöung zu bezahlen.?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2007 | 20:46

Sehr geehrter Fragesteller,

inwieweit ein mündlicher Hinweis von Ihnen genügt ist von den Gesamtumständen abhängig. Waren Sie als Verwalter in Vertretung Ihrer Tante tätig und haben die Forderungen angemahnt ist meiner Meinung nach keine Verwirkung eingetreten. Insbesondere unter Berücksichtigung dass Sie bei Vertragsabschluss bereits für Ihre Tante tätig waren, dem Mieter also als Verwalter der Wohnung bekannt waren. Es könnte jedoch in einem Rechtsstreit zu Beweisproblemen kommen, da die Forderungen nur mündlich angemahnt worden sind.

Sollte jedoch dennoch Verwirkung eingetreten sein, kann die Verwirkung auch in die Zukunft wirken. Das LG Berlin hat in einem ähnlich gelagerten Fall geurteilt, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des erhöhten Mietzinses wegen einer einseitigen Mieterhöhung mit Wirkung für die Zukunft verwirkt sein kann, wenn sie Vermieter über mehrere Jahre nicht geltend gemacht wurde. (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2000 - 67 S 277/99). In diesem Falle wäre die Mieterhöhung auch seit Januar 2007 nicht mehr durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

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