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Versäumnisurteil - was für einen Anspruch habe ich nun?

27.05.2013 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Möglichkeiten nach einem Zahlungsverzug des Mieters und Erlass eines Versäumnisurteils im Räumungsverfahren.

Hallo,
für mein Haus wurde ein Mietvertrag mit einem finanziell abgesicherten Herrn und seiner Lebensgefährtin abgeschlossen (beide stehen im Mietvertrag). Der Herr ist seit September letzten Jahres aus dem Haus ausgezogen, steht aber weiterhin im Mietvertrag. Die Lebensgefährtin wohnt mit ihrer Mutter und ihren Kindern noch in meinem Haus.
Da die Miete nun seit ca. 6 Monaten nicht mehr bezahlt wird, hatte ich im Januar Räumungsklage erhoben. Die Lebensgefährtin hat sich danach in einem Schreiben an das Gericht gewandt, in der sie ihren finanziellen Engpass beschreibt und die Räumung des Hauses sowie die komplette Zahlung der Miete bis 15.05.2013 ankündigt (dies ist dann nicht geschehen). Von dem Herrn wurde meines Wissens kein Kontakt mit dem Gericht aufgenommen. Nun ist ein Versäumnisurteil gegen den Herrn ergangen, in dem er verurteilt wird, das Haus herauszugeben und die gesamte Miete, die bis zur Räumungsklage (d. h. bis Januar) fällig war, an mich zu zahlen. Nun meine Frage: Seit der Räumungsklage wurde weiterhin keine Miete gezahlt, d. h. es stehen zusätzlich noch die Mieten von Februar bis heute aus. Es wird in dem Versäumnisurteil nicht darauf eingegangen, wie mit den weiteren ausstehenden Mieten verfahren wird. Habe ich durch das Versäumnisurteil Anspruch auf die Zahlung der gesamten ausstehenden Miete bis zum Tag der Räumung und Übergabe des Hauses an mich? Oder muss ich hier noch weitere Schritte unternehmen, damit ich diesen Anspruch geltend machen kann?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

I.
Grundsätzlich ist zunächst anzumerken, dass Sie für die Verwicklung Ihrer Ansprüche stets einen sogeannten Titel benötigen, der sodann Grundlage einer weitergehenden Zwangsvollstreckung sein kann. EInen solchen Titel erhalten Sie über eine gerichtliches Verfahren. Auch das Versäumnisurteil, welches zu Ihren Gunsten ergangen ist, ist ein solcher Titel.

Welche Zahlungen aufgrund des Versäumnisurteils von der Gegenseite zu leisten ist, hängt entscheidend von Ihrem damaligen Antrag bei Gericht und auf den Tenor des Versäumnisurteils ab. Denkbar ist, dass Sie bereits bei Erhebung der Räumungsklage beantragt haben, dass sämtliche zukünftigen Mietzahlungen bis zur Herausgabe der Räume von der Gegenseite zu tragen sind. In diesem Fall wäre ein weiteres gerichtlichen Verfahren wohl nicht notwendig.

Ihre Schilderungen deuten indes darauf hin, dass Sie seinerzeit neben der eigentlichen Räumung lediglich die Mietzahlungen bis einschließlich Januar geltend gemacht haben. In diesem Fall würde wohl auch der Tenor nur dahingehend lauten, dass die Mietzahlungen bis Januar von der Gegenseite zu zahlen sind.

In diesem Fall müssten Sie nun nochmals gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Hierbei können Sie entweder bereits die weiteren rückständen Mieten geltend machen, kombiniert mit einem Antrag auf die zukünftigen Mieten bis zum Auszug oder aber Sie warten den tatsächlichen AUszug ab, um dann Ihre Gesamtkosten beziffern zu können (Ausstehende Mieten, evtl. Beschädigungen etc.).

Beide Vorgehensweisen sind im Rahmen der geltenden Verjährungsfristen sicherlich möglich und hängt m.E. auch davon ab, wann mit einer Entscheidung gegen die noch im Haus verbliebene Lebensgefährtin zu rechnen ist.

II.
Hinsichtlich des vorliegenden Versäumnisurteils können Sie selbstverständlich Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ergreifen. Sie können daher z.B. den Gerichtsvollzieher beauftragen oder aber auch eine Lohnpfändung veranlassen.

III.
Hinweisen möchte ich abschließend darauf, dass Sie als Vermieter grundsätzlich dazu berechtigt sind, bei einem Zahlungsverzug des Mieters auch anwaltliche HIlfe in Anspruch zu nehmen. Die Kosten hierfür sind ebenfalls von dem Mieter zu tragen. Dies betrifft auch gerichtliche Maßnahmen, sofern diese - wie nach Ihren SChilderungen zu erwarten sein wird- erfolgreich sind.

Gerne stehe ich Ihnen daher für eine weitergehende Interessenvertretung in der vorliegenden Auseinandersetzung zur Verfügung. Sie können sich gerne zunächst unverbindlich mit mir unter Mueller@seither.info in Verbindung setzen, sofern Sie weitere Unterstützung benötigen sollten.

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