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Verrechnung von Schulden mit bereits erbrachten Leistungen


| 13.02.2006 16:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen u. Herren,
habe folgendes Problem:
In meiner ETW habe ich wegen eines schon lange schwelenden Streites u. wg. Wirtschaftlicher Schwierigkeiten Betriebskostenvorauszahlungen ca. ½ Jahr nicht geleistet.
Es schwelt seit dem Kauf meiner ETW ein Streit um nicht ausgeführte Arbeiten, Schäden die durch unsachgemäße Arbeiten entstanden sind, sowie um nicht gezahltes Planungshonorar. Insgesamt geht es um eine satte 5-stellige Summe. Diese Sache wird momentan von einem Anwalt bearbeitet, der notfalls auch klagen wird. Ich möchte eine Verrechnung mit Ansprüchen an mich erreichen.

Weiter ist uns durch eine anonyme Anzeige eines Eigentümers die Eigenheimzulage wegen eines Streits um Abgeschlossenheit u. Einzugstermin seit mehreren Jahren keine Eigenheimzulage vom Finanzamt gezahlt worden, hier geht es auch um eine inzwischen 5-stellige Summe, und wird wohl vor dem Finanzgericht ausgefochten. Dies wird auch von einem Anwalt bearbeitet, u. ich möchte es nur als Hintergrundinformation erwähnen.

Inzwischen hat der Verwalter zu den Nebenkosten ein gerichtliches Mahnverfahren wg. Nichtzahlung der Nebenkosten angestrengt (wir zahlen inzwischen wieder), u. ich soll dazu Stellung nehmen. Ich möchte u. kann die eigentlich die Zahlung nicht leisten u. möchte sie mit meinen Ansprüchen an die Eigentümer verrechnen.
Nun zu meinen Fragen:

1.Ich habe den Eigentümern Teilzahlung angeboten (1/3 der Schuldsumme monatlich, dies wird abgelehnt). Muß ich die Zahlung sofort u. in voller Höhe leisten?

2.Kann ich eine Verrechnung mit den noch zu erstreitenden Schulden der Eigentümer durchsetzen, wenn ja wie, wenn nein was dann?

3.Vom Gericht bekam ich folgendes Schreiben: Gemäß § 27 Abs. 2 Ziffer 5 WEG benötigt ein Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche der Eigentümergemeinschaft eine besondere Ermächtigung. Dem vorgelegten Verwaltervertrag kann in Ziffer 12 eine Ermächtigung zur Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens entnommen werden, nicht jedoch zur Durchführung des streitigen Verfahrens. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen.
Kann ich die Tätigkeit des Verwalters stoppen, bzw. ist erst ein Ermächtigungsbeschluß durch die Eigentümer nötig?
Wie verhalte ich mich am besten?

Vielen Dank für die Beantwortung
Guten Tag,

zur Zeit scheint Ihnen aus dem Verfahren nach der von Ihnen zitierten Verfügung des Gerichtes nichts zu drohen. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss, wenn er Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich geltend macht, hierzu von den Eigentümern gesondert bevollmächtigt sein. Dies geschieht entweder durch eine Bevollmächtigung im Verwaltervertrag oder durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Hier scheint nach der Verfügung des Gerichtes eines Bevollmächtigung bislang nicht vorzuliegen, so dass die Klage des Verwalters zur Zeit unzulässig wäre. Dies können Sie dem Gericht aufgrund der Verfügung so mitteilen.

Dies ist allerdings ein formeller Aspekt. Der Verwalter könnte sich eine derartige Bevollmächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer ordnungsgemäßen einberufenen Versammlung erteilen lassen. Hierzu bedarf es allein eines Mehrheitsbeschlusses.

In der Sache selbst gehe ich davon aus, dass die von Ihnen verlangten Hausgelder durch ordnungsgemäßen Beschluss bzw. Abrechnung zustande gekommen sind. Sofern Ihnen allerdings gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Ansprüche zustehen, können Sie mit diesen die Aufrechnung erklären. Unproblematisch ist dabei, dass die von Ihnen behaupteten Gegenansprüche zur Zeit noch nicht durch ein Gericht fest gestellt sind. Sie können mit diesen Gegenansprüchen jederzeit die Aufrechnung erklären. Das Gericht würde dann innerhalb des Wohnungseigentumsverfahren prüfen, inwieweit Ihre Gegenansprüche berechtigt sind.

Sinnvoller erscheint mir allerdings die Anregung, zunächst das Verfahren wegen der von Ihnen zu zahlenden Nebenkosten auszusetzen, bis das Schicksal der von Ihnen dargelegten Ansprüche geklärt ist. Dies würde ich gegenüber der Gemeinschaft anregen, um zu vermeiden, dass zwei Rechtsstreitigkeiten parallel geführt werden. Inwieweit Ihre Gegenansprüche berechtigt sind, vermag ich naturgemäß anhand der Schilderung derzeit nicht zu beurteilen.

Wenn Sie (Ihre Frage 1 geht in die Richtung) die Ansprüche ratenweise begleichen wollen, benötigen Sie hierfür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Der Gläubiger einer Forderung kann grundsätzlich - unabhängig von der wirtschaftlichen Betrachtungsweise - Teilzahlungen grundsätzlich ablehnen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht

Esenser Str. 19
26603 Aurich
Tel. 04941-605437
Fax 04941-605348
email: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2006 | 18:03

Kann ich ich diese Aussetzung so förmlich bei Gericht beantragen?

Habe Ihen den Entwurf meiner Antwort dazu geschrieben:

1.Für den Hausverwalter besteht keine Ermächtigung seitens der Eigentümer zur Duchführung eines Klageverfahrens. Sollte dennoch eine Ermächtigung zustande kommen bitte ich um Beachtung des nächsten Punktes.
2.Derzeit gibt es zwischen mir und der Waldstr. 65 - Eigentümergemeinschaft Streitigkeiten über nicht durchgeführte Arbeiten u. Zahlung eines Honorars für erbrachte Planungsleistungen. Diese Gegenansprüche sind seit 2 Jahren bekannt u. mittlerweile anwaltlich der Gegenseite mitgeteilt worden. Diese Ansprüche möchte ich gegeneinander aufrechnen. Diese Ansprüche sind allerdings noch noch nicht durch ein Gericht festgestellt worden, u. ich hoffe dieses außergerichtlich klären zu können. Ich beantrage daher das Verfahren bis zur Klärung der gegenseitigen Ansprüche auszusetzen, um zu vermeiden dass zwei Rechtsstreitigkeiten parallel geführt werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2006 | 18:56

Guten Abend,

Ihrem Entwurf sieht man natürlich an, daß es nicht von einem Volljuristen geschrieben wurde, deutlich wird aber, was Sie meinen.

Für das Gericht ist zunächst der erste Punkt wichtiger, da die Klage derzeit unzulässig ist. Dies sollten Sie so auch dem Gericht mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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