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Verrechnung privates Darlehen/Verjährung / Erbe

04.05.2021 14:39 |
Preis: 48,00 € |

Kredite


Beantwortet von


Vor dem Tod meines Vaters, hat er mit einem Notar einen Kaufvertrag für eine Wohnung auf meinen Namen aufgesetzt, die er für mich kaufen wollte. Leider verstarb mein Vater schneller als gedacht an Krebs und konnte die Wohnung nicht wie vereinbart für mich in meinem Namen kaufen (Wert 154.000€). Der Kaufvertrag war jedoch in meinem Namen abgeschlossen und von mir unterschrieben.
Somit wurde diese Wohnung in 2012 aus der Erbmasse bezahlt und somit auch zur Hälfte von meinem Bruder. Damals, da ich das Geld nicht gleich zurückzahlen konnte und wir keinen festen Darlehensvertrag (über die Hälfte, also 77 Tsd €) abgeschlossen hatten, hatte er mir vorgeschlagen ihn ins Grundbuch für diese Wohnung eintragen zu lassen. Darüber gibt es auch Korrespondenz mit einem Notar. Ich habe, da ich auch erst 24 Jahre alt war und keine Ahnung hatte, eingewilligt.
Ich habe jedoch rechtzeitig (vor Unterzeichnung) davon Abstand genommen (es gibt keinen Vertrag weder notariell, noch private Abmachungen), da mein Bruder zu dieser Zeit in unser Familienhaus (anteilig hälftig meins) eingezogen ist und dafür keine Gegenleistung wie Miete oder andere Kompensation für den Ausfall, der z.B. durch Vermietung hätte erfolgen können, zahlte.
Wir sagten, dass das Wohnen dort mit dem „Darlehen" verrechnet würde. (Unter Brüdern - ohne schriftliche Abmachung und Zeugen)
Nunmehr habe ich die Wohnung (stets eingetragen allein auf meinen Namen) mit Mehrwert 2020 verkauft. Er ist erbost darüber, dass ich ihn nicht daran partizipiert habe. Worauf er meiner Meinung nach keinen Anspruch hat. Weiterhin hatte ich mich mit ihm im Januar 2020 zusammengesetzt, um die Beträge (77 Tsd. € Darlehen / entgangene Einnahmen durch Vermietung des Familienhauses bzw. Kompensationszahlung dafür) ins Verhältnis zu setzten. Es zeigte sich, dass bei einer niedrig kalkulierten Miete von 1500€/Monat für das Familienhaus, über die Jahr die Höhe des Darlehens weit überstiegen wurde (mit allen anderen Verrechnungen wie priv. Entnahmen/Versicherungen etc. fast 40Tsd. €). Diese wollte ich ihm "entlassen"/schenken, da er in den Jahren auch viel für die Verwaltung des Erbes getan hat. Jedoch sagte ich ihm, dass ab Jan. 2020 eine Kompensation/Mietzahlung erfolgen müsste. (Darüber gibt es schriftliche Korrespondenz). Darauf willigt er nicht ein.
Er sagt nun zu mir das die Ansprüche auf Kompensation - ich bezeichne es als "entgangene Miete" (es gibt keinen Mietvertrag) - verjährt wären und ich keinen Anspruch mehr darauf habe. Er hätte aber weiterhin Anspruch auf die Rückzahlung des Darlehens inklusive Zinsen. Des Weiteren möchte er nun durch seine Frau meine Hälfte des Hauses kaufen, jedoch dieses angeblich offene Darlehen darin verrechnen und als Wert des Hauses den Wert angeben, den es am Todestag meines Vaters hatte.
Wie sieht es rechtlich hier aus? Worauf muss ich mich einstellen, wo liegt er richtig bzw. falsch. Wo gibt es möglicherweise rechtliche Probleme? 
04.05.2021 | 16:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider muss ich Ihnen sagen, das eine perfekte rechtliche Beratung zu Ihrer Problematik im Rahmen dieses Forums meines Erachtens nicht möglich ist, denn hierfür müsste man den gesamten Vorgang und sämtliche Verträge und Schriftstücke zum Erbe prüfen. Dies würde den Rahmen dieses Forums, dass eine erste Orientierung geben soll, sprengen.

Ich versuche daher, auf die Hauptpunkte einzugehen.

Sie schlossen mit ihrem Bruder einen mündlichen Darlehensvertrag. Hier werden beide Seiten Beweisschwierigkeiten zu den Konditionen haben, da wohl nicht verwertbares Schriftliches vorliegt.

Grundsätzlich entsteht der Rückzahlungsanspruch des Darlehens erst mit der Forderung hiernach. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt der Anspruch auf Rückzahlung überhaupt zu verjähren, so dass die Ansicht ihres Bruders, die Rückzahlung wäre nicht verjährt, durchaus angemessen und rechtlich haltbar erscheint, zumal es wohl keine schriftlichen beweis über eine Rückforderung ( und somit einen eventuell früheren Verjährungsbeginn) gibt.

Fazit 1: Es erscheint leider keineswegs ausgeschlossen, das ihr Bruder die Rückzahlung des Darlehens noch unverjährt verlangen darf.

Sie vereinbarten mit Ihrem Bruder, dass dieser im Familienhaus wohnen darf. Eine feste Miethöhe bzw. Nutzungsentschädigung war hierfür nicht vereinbart, jedoch sollte die "fiktiven" Mietkosten auf die Darlehensrückzahlung angerechnet werden. Ein Nutzungsersatz steht Ihnen zu , wenn Sie nachweisen können ,dass dieser vereinbart wurde. Ansonsten kann hinsichtlich einer Wohnung nämlich auch eine kostenfreie Leihe vorliegen, so dass ein Vergütungsanspruch belegt werden muss, da er keineswegs automatisch anfällt.

Hier sehe ich das Problem des Nachweises einer Vereinbarung- sowohl zur Höhe der Nutzungskosten als auch zur Vereinbarung der Verrechnung. Folglich könnte trotz jahreleanger Wohnungsnutzung, die Situation eintreten, dass Sie eine Anrechnung auf das Darlehen und somit eine Senkung bzw. ein "Aufbrauchen" des Rückzahlungsanspruches nicht belegen können.

Fazit 2: Da Auf - bzw. Verrechnung des Nutzungsentgelts mit dem Darlehen nicht nachgewiesen werden können, ist dieser Punkt hochproblematisch. Sie müssen Nachweisen, dass es eine Vergütungsvereinbarung in Form der Aufrechnung gab, um sich von der Rückzahlung zu befreien.

Ihr Bruder könnte Recht haben, dass er das Darlehen verlangen kann udn dieses noch nicht verjäjrt ist. Dies hängt davon ab, ab wann die Rückzahlung ( nachweisbar) vereionbart bzw. gefordert wurde und ob sie eine Vereinbarung bzgl. der Vergütung für die Hausnutzung nachweisen können.

Sie schreiben, dass Sies seit Januar 2020 eine Nutzungsentschädigung von ihrem Bruder fordern.

Dieser Anspruch wäre, so er begründet wurde, nicht verjährt. er verjährt erst nach 3 Jahren, bzw. eine kürze Verjährung kann bei Rückgabe der Wohnung greifen, die nicht vorliegt.
Allerdings habe ich Zweifel, dass eine entsprechende Vereinbarung generiert wurde bzw. beweisbar ist.
Wenn keine Zahlung vereinbart wurde, können Sie diese nämlich auch nicht- erst recht nicht rückwirkend fordern.

Daher sollten Sie prüfen, ob es einen Nachweis für die Vereinbarung der Nutzungsentschädigung gibt.

Auch § 743 BGB wird Ihnen trotz Bruchteilseigentum nicht wirklich weiterhelfen, da eben die Vergütung nie nachweisbar war. Insofern würde ich Ihnen raten, den Bruder zum Auszug aufzufordern oder ihn nach 745 Abs. 2 BGB ( "Neuregelungsverlangen") aufzufordern, die Nutzung neu zu regeln und Ihnen für die alleinige Nutzung eine angemessene Nutzungsentschädigung zu zahlen ( Vgl. § 743 BGB) .
Erst ab dem Moment das Neuregelungsverlanges kann für die Zukunft ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegeben sein. Bitte fordern Sie dies schriftlich und nachweisbar ( z.B. per Zustellung durch Gerichtsvollzieher oder zumindest Einwurfeinschreiben unter Zeugen, den der Inhalt bekannt ist)

Fazit 3: Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist nicht verjährt. Sie können dennoch nichts fordern, denn er ist noch gar nicht entstanden. Dies muss durch ein nachweisbares Verlangen auf Nutzungsentschädigung (am besten unter Darlegung warum dies nun verlangt wird) erst zur Entstehung gebracht werden. Erst ab dann können Sie etwas verlangen.


Sie sagen es gibt zu dieser Thematik bereits Korrespondenz. Ich kann leider nicht einschätzen, inwieweit diese ausreichend ist um einen Vergütungsanspruch zu fordern. Sollte dies eindeutig daraus hervorgehen, kann auf die ausstehende Nutzungsentschädigung geklagt werden ( Zahlungsklage) ohne das es zuvor anderer Schritte bedarf. Ein entsprechender Anspruch auf Zahlung, so er - z.B. im Januar- 2020 entstanden ist, würde erst Silvester 2023 verjähren.

Fazit 4: Es erscheint möglich, dass ein Neuregelungsverlangen in der Welt ist, da Sie schreiben, das es Korrespondenz zu dieser Thematik gab. Damit könnten Sie - falls ausreichend, was ich nicht prüfen kann- Zahlung auch im Wege einer Klage verlangen und den festgestellten bzw. titulierten Zahlungsanspruch gegen die Rückforderung aus Darlehen aufrechnen, falls sich die damalige Verrechnungsabrede nicht belegen lässt.


Sie schreiben ihr Bruder wollte in ihr Grundeigentum eingetragen werden und wäre nun sauer , das er an der gewinnbringenden Veräußerung nicht partizipiert hat.

Dies ist absolut korrekt und Sie befinden sich im Recht. Sie waren alleiniger Eigentümer der Immobilie, mangels Notarvertrag bestehen keine Rechte des Bruders, folglich kann dieser auch keinen Anteil am Erlös verlangen. Er hat schlicht und ergreifend keinerlei Anspruch darauf.

Fazit 5: Ihr Bruder hat kein recht darauf am Verkaufserlös Ihrer Immobilie zu partizipieren.

Auch auf einen Kauf ihres Miteigentumsanteils am Familienhaus hat ihr Bruder keinen Anspruch, dies würde nämlich eine - notariell beurkundete- Vereinbarung zwischen Ihnen voraussetzen. Er hat keinerlei Recht den Verkauf einfach so von Ihnen an seine Frau zu verlangen. Auch die Konditionen - also z.B. eine Verrechnung mit dem Darlehen oder der Stichtag der Wertbestimmung müssen mit Ihnen vereinbart werden. Kommt eine Vereinbarung nicht zu Stande, so kann er die Übertragung nicht verlangen. Er könnte maximal eine Versteigerung des gemeinschaftlichen Familienheimes verlangen um dieses - also dessen- Gewinn "aufzuteilen" oder dieses aus der Teilungsversteigerung heraus für seine Frau zu erwerben. Eine Teilungsversteigerung ist für die Eigentümer aber oft bitter, für den Bruder, weil er selbst dort wohnt , und für Sie, weil der (aktuelle)Verkehrswert oftmals nicht erreicht wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Rückfrage vom Fragesteller 04.05.2021 | 17:30

Vielen Dank für Ihre Ausführungen. (sollte das folgende über die Kostenlose Nachfrage hinausgehen, teilen Sie mir bitte mit, was ich bezahlen muss, um darauf eine ausführliche Antwort zu bekommen.)

Mir ist bewusst, dass es sich mit der Beweispflicht schwierig anstellt. So kann es andersrum ja auch sein oder?
Da es auch keinen direkten Darlehensvertrag zwischen mir und meinem Bruder gibt, ist er dann nicht auch in der Beweisplflicht, dass es ein Darlehen gibt? Also umgekehrt, könnte man nicht argumentieren, dass mein Bruder mir diese Geld für das mietfreie Wohnen in dem Familienhaus gegeben hat oder einfach geschenkt hat?

Wissenswert ist noch, dass wir einen extra Kredit zusammen über 80Tsd. € aufgenommen haben (obwohl es nicht nötig war, mein Bruder wollte allein Liquidität bewahren und ich dagegen war). Dieser Kreditvertrag bezieht sich leider, obwohl ausdrücklich dagegen kommuniziert auf die Wohnung. Ich zahle für diesen Kredit genauso wie er. Somit stammt auf Papier die Hälfte der Kosten für die Wohnung aus privaten Mitteln und die andere aus einem Darlehen mit der Bank.
Könnte das ausschliessen, dass mein Bruder mir das Geld „geschenkt" bzw. als Gegenleistung für das mietfreie Wohnen gegeben hat? Wäre das ein Indiz bzw. wäre das Beweis genug für meinen Bruder über ein privates Darlehen mit mir?
Nur weil wir uns zusammen Geld geliehen haben für die Wohnung, müsste er doch trotzdem beweisen, dass ich eine Rückzahlungspflicht an ihn habe, bzw. es nicht verrechnet werden sollte. 40TSD€ des Bankkredites werden ja von mir bezahlt. Und die anderen 40Std € sind sein privates Kapital aus der Erbmasse für die er beweisen müsste, dass es ein Darlehen ist.

Zu Fazit 3:
ich habe in einer Email im Jan 2020 auf eine Nutzungsentschädigung schriftlich gedrängt mit der Ausführung, dass mir Mieteinnahmen verloren gehen und er Mietzahlungen spart. Diese wurden auch preislich mit 1500€ pro Monat von mir kommuniziert. (s. Unten) Also könnte ich ab diesem Zeitpunkt noch eine Entschädigung verlangen, obwohl er dieser Zahlung nicht zugestimmt hat?

Hier ein Auszug aus 2 emails auf die beide nicht reagiert wurde, jedoch klar einen Ausgleich fordern:

1. Warum sollen wir alle also nun riesige finanzielle Berge bewegen, wenn wir es uns mit kleineren Schritten, das weitere Prozedere vereinfachen könnten.

Es bleiben also 2 bzw. 3 Optionen meiner Meinung nach:
1 Einigungen auf
2 - Kompensationzahlung des bisherigen Mietausfalls
3 - Forderungsausgleich der bestehenden Schuld
4 - Klare Regelung für zukünftige (Miet-)Zahlungen
5 -> Dann wäre auch die Aufspaltung so sofort nicht nötig. Wirtschaftlich sinnvoll ist sie ja eh nicht.

2. Die Korrespondenz mit Dr. Rintelen (Notar) und die erste Idee bzgl. der Eintragung zweifele ich nicht an. Ich habe es mir aber nach persönlicher Rücksprache mit einem mir bekannten Notar & Anwalt aus Berlin im Bezug auf die komplette Erbmasse dann anders überlegt. Man rieht mir davon ab, denn ich hatte euch ja davor angeboten in der Nördlingerstr. zu wohnen und das erst einmal ohne finanzieller Gegenleistung.
Mir entgingen deshalb pro Jahr mind. 18.000€ an Miete. Und ihr habt hingegen seit 11 Jahren diesen Betrag pro Jahr gespart, da ihr keinen Cent Miete bezahlt. Ob in der Nördlingerstr. oder anderswo.
Das sind in total bis jetzt fast 200.000 €, die ihr seit Einzug gespart habt, gegenüber 200.000 €, die mir entgangen sind. Da ich mein Eigentum nicht kapitalisieren/vermieten konnte.
(Basis 3000€ kalt - momentan 3450€ in Benrath: Hälfte 1500€/ Monat)
Darum hatte ich mit Olli (Bruder) bereits schon lange vor Januar abgesprochen, dass die Hälfte des Kaufpreises, durch das mietfreie wohnen ausgeglichen wird, bis dieser Betrag aufgebraucht ist.

Deshalb noch einmal: ICH WILL KEINE MIETE FÜR DIE VERGANGENHEIT (bis 1.1.20), DIESE IST MIT DER HÄLFTIGEN FINANZIERUNG DER WOHNUNG IN BERLIN ABGEGOLTEN! (plus die 40Tsd. €, die ich euch erlassen wollte)

Könnte ich also argumentieren, „ok Bruder, du willst die 77 Tsd. Euro Rückzahlung (bzw. 40 Tsd. für den Kredit mit der Bank, im Falle der Rest wäre für Ihn nicht zu beweisen), dann werde ich auf Nutzungsentschädigung klagen?" (Also ab Stichtag der ersten Einforderung). „Also lassen wir am besten beides und gut ist?"

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.05.2021 | 09:37

Sehr geehrter Fragesteller,

ich versuche nochmal umfassend auf die Punkte einzugehen, glaube aber dass eine persönliche -z.B. Telefonische- Bratung für Ihren Fall besser ist, da dann die Kommunikation zu Rückfragen auch konkreter stattfinden kann.

Die Beweislast besagt grundsätzlich, dass jeder für ihn günstige Tatsachen beweisen muss.

Ihr Bruder muss nachweisen, dass Sie einen Darlehensvertrag geschlossen haben und dieses ausgezahlt wurde.

Dabei ist ein beweis stets erbracht, wenn der Richter nach freier Überzeugung zu dem Schluss kommt, dass die Tatsache wahr ist und vernünftigen Zweifeln schweigen geboten ist. Unterm Strich kommt es somit darauf an, wen er glaubt, wenn es nichts Schriftliches gibt.

In Ihrer Konstellation kann ihr Bruder zunächst beweisen, dass der Geldbetrag ausgezahlt wurde. Schwierig ist für ihn auch die Rückzahlungsverpflichtung zu belegen. Nun können Sie sich aber vorstellen, dass nahezu jeder, der mit so einer Forderung konfrontiert ist, sich auf eine Schenkung beruft. Nur am Rande weise ich drauf hin, dass dies natürlich der prozessualen Wahrheitspflicht zu wider läuft und zur Anzeige wegen Prozessbetrug führen kann, vom Einwand der Schenkung ist also abzuraten. Denn das beiderseits aufgenommene Darlehen, die Höhe der Summe und aus der E-Mail Ihr Satz: "Darum hatte ich mit Olli (Bruder) bereits schon lange vor Januar abgesprochen, dass die Hälfte des Kaufpreises, durch das mietfreie wohnen ausgeglichen wird, bis dieser Betrag aufgebraucht ist." spricht durchaus für eine Gegenleistung, die - in welcher Form auch immer- zu erfolgen hat. Von Steuerlichen Aspekten ( Schenkungssteuer entrichtet?) möchte ich gar nicht anfangen.

Insofern tendiere ich dazu, dass die Indizien zum Nachweis einer Rückzahlungsverpflichtung wohl eher ausreichen, auch wenn Sie eine Schenkung behaupten würden.

Ist dieser Beweis erbracht, erheben Sie den Einwand, des Erlöschens der Forderung durch Aufhebung. Dabei müssen Sie nachweisen, dass Ihr Bruder in der gemeinsamen Wohnung gelebt hat und dass hierfür eine Vergütung vereinbart war und dass vereinbart wurde, diese mit dem Darlehen zu verrechnen.

Dabei wird Ihnen unproblematisch der Beweis gelingen, dass ihr Bruder im Haus lebt. Dass eine Miete vereinbart wurde scheint nicht beweisbar, da hier auch von Preisen "ausgegangen wird", diese aber als nicht fix verhandelt dargestellt werden können. Es gibt einfach nichts , wo ihr Bruder jemals einer Miete oder Ausgleichszahlung zustimmte, was zunächst Grundlage einer Vereinbarung wäre. Hiervor wird er sich auch hüten. Wenn Sie aber nicht nachweisen können, dass ein Ausgleich vereinbart war, gibt es auch keine Position an der sich das Darlehen aufbrauchen kann. Somit werden Sie den Erfüllungseinwand eher nicht nachgewiesen bekommen. Da es eben auch nicht unüblich ist, Familienmitglieder in gemeinsamen Häusern kostenfrei wohnen zu lassen, spricht die Überlassung ohne Gegenwert nicht gegen jede Vernunft ( wie die Überlassung von Geld , dass man sich selbst leihen muss) , so dass eine Überzeugungsbildung zumindest als Schwierig zu prognostizieren ist.

Folglich sehe ich es so, dass Sie mit dem Erfüllungseinwand eher scheitern. Da eine Ausgleich sich nicht nachweisen lässt ( es gibt keine Kontoauszüge, auf denen gezahlt wurde und auch sonst nichts Schriftliches) halte ich hier eher Sie für unterlegen.

Aber nochmal: Ich kenne nicht alles, auch die Person des Vortragenen und wie "rund" er sich äußert spielt eine Rolle, ob er bereits strafrechtlich in Erscheinung getreten ist, spielt eine Rolle, E-Mails können im Nachhinein Indizien sein, wenn Sie Anhaltspunkte in die Ein oder andere Richtung geben.

Folglich merken Sie sich bitte in jedem Fall, dass ein Darlehen nachzuweisen, wesentlich leichter ist , als den Erfüllungseinwand zu belegen.

Zu 3. Dies dürfte NICHT ausreichend sein, um ein Abänderungsverlangen darzustellen, denn ich sehe weder einen Fälligkeitszeitpunkt noch eine Frist, noch eine Aufforderung zum Ausgleich der monatlichen Zahlung, vielmehr gestaltet sich das Ganze als begründete Bitte, über künftige Alternativen nachzudenken. Es würde mir nicht genügen, ich halte hier das Prozessrisiko für zu hoch.

Eine Forderung in Höhe x monatlich zum ::::::: als Ausfgleich, dass Sie Ihr Eigentum nicht nutzen, wäre gut und notwendig.

Folglich können Sie meins Erachtens aus dieser E-Mail keinen Anspruch auf Zahlung herleiten. Es sollte zwingend ein neues Abänderungsverlangen her.

Natürlich können Sie Ihrem Bruder die Pistole auf die Brust setzen, nur fürchte ich sitzt er noch am längeren Hebel. Ich rate Ihnen auf jeden Fall an, eine persönlichge Beratung in Anspruch zu nehmen, eventuell lassen sich hier noch Beweismöglichkeiten aufdecken, und ein Verlangen nach Nutzungsersatz, weil Sie die Wohnung xy nicht nutzen können, i.H.v. _ monatlich zum ::::::::: nachweisbar zu versenden.

Es tut mir auch leid, dass ich keine besseren Nachrichten für Sie habe, aber es nützt Ihnen wenig, wenn ich Ihnen Chancen vorgaukle , wo ich sie nicht sehe. Sie waren bisher zu gutmütig, dies muss nun zwingend und schnell korrigiert werden.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)

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