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Verrechnung aller offenen Posten nach Auszug

22.03.2012 09:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich möchte mich auf keinen Fall ins Unrecht setzen, habe aber das Gefühl, dass ich, weil ich mir bis jetzt keinen Rechtsbeistand zugelegt habe, benachteiligt bin.

Ich bin Ende Juni 2011 aus meiner damaligen Wohnung ausgezogen. Ca. ein halbes Jahr vorher hatte meine damalige Vermieterin private Insolvenz angemeldet - meine Mieten überwies ich zum damaligen Zeitpunkt an wechselnde Gläuber von ihr.
Bei meinem Auszug waren von meiner Seite 3 Monatsmieten offen, da ich sicherstellen wollte, dass ich mich nicht in die Reihe der Gläubiger einreihen muss. Ich bat sie damals aus diesem Grund um eine Verrechung - Sie sollte mir eine Übersicht über folgende Punkte zukommenlassen:
• Meine noch offenen Mietschulden
• Meine Nebenkostenabrechnung 2010
• Meine Nebenkostenabrechnung 2011
• Meine Kautionsansprüche (3 Kaltmieten)
• Ihre Ansprüche an diese Kaution
Nachdem Sie faktisch unwahre Ansprüche an meine Kaution stellte und ich Sie darauf hinwies, brach sie mit der Ankündigung einen Anwalt einzuschalten den Kontakt ab.
Nun fast ein Jahr später erhielt ich ein Schreiben ihres Anwaltes, indem mir nebst der Mietschulden eine Zahlung der Anwaltsgebühr auferlegt wurde.

Ich habe ihrem Rechtsbeistand folgenden Link weitergeleitet, da ich den Fall als ähnlich erachte:

http://www.frag-einen-anwalt.de/Kaution-Verrechnung-mit-offenen-Monatsmieten-__f112724.html

Die Antwort war:
...leider ist in Ihrer Angelegenheit der Kautionsrückzahlungsanspruch noch nicht fällig, da die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 noch nicht erfolgt ist. Auch ist für einen Kautionsrückzahlungsanspruch Bedingung, dass verbindlich festgestellt ist, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem ehemaligen Mietverhältnis mehr zustehen. Da hier jedoch noch von Ihnen an der Mietsache hinterlassene Schäden im Raume stehen, ist der Anspruch auf eine Kautionsrückzahlung noch nicht fällig. Somit würde eine von Ihnen erklärte Aufrechnung ins Leere greifen.

Der Abschluss beider Punkte steht ja nun aber nicht in meiner Macht.

Bin ich im Unrecht, zahle meine Mietrückstände und hoffe und bete, dass meine damalige Mieterin sich mit meinen beiden Nebenkostenabrechnungen und meiner Kautionsrückzahlung befasst oder setzt sie sich hier ins Unrecht und es macht Sinn ebenfalls einen Anwalt einzuschalten? Was passiert mit den Anwaltskosten, wenn ich zwar Recht bekomme, sie aber nicht zahlen kann?

Leider steht eine Zahlungsverpflichtung auf Ende diesen Monats im Raum.

Vielen herzlichen Dank für ihr Feedback und mit freundlichen Grüssen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

I.
Der Rückzahlungsanspruch Ihrer Kaution wird in der Tat erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Insbesondere hat der Vermieter solange ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution als die Höhe der Betriebskosten noch nicht feststeht (BGH v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05).

Hier kommt in Betracht, dass die Betriebskosten aus dem Jahr 2011 noch nicht abgerechnet wurden. Insoweit darf der Vermieter – jedoch nur einen angemessenen Teil der Kaution – die Kaution zurückbehalten. Hierbei ist zu berücksichtigen, ob und in welcher Höhe (etwa Anhand der Forderungen der Vorjahre) eine Nachzahlung zu erwarten ist. Es dürfte wohl davon auszugehen sein, dass eine Nachzahlung jedenfalls nicht die Höhe von drei Monatsmieten erreicht. Ihnen dürfte daher ein Anspruch auf Rückzahlung zumindest eines großen Teiles der Kaution zustehen bzw. zumindest dieser Teil fällig ist.

II.
Denn auch was die angeblichen Mängel der Mietwohnung angeht, dürfte hier die kurze Verjährung des § 548 BGB vorliegen. Der Vermieter muss Mängel innerhalb einer Frist von sechs Monaten geltend machen, da diese Ansprüche sonst verjähren. Hier wurde Ihnen zwar durch den Vermieter angezeigt, dass die Kaution aufgrund von Mängeln einbehalten wird. Dann ist jedoch entsprechend Ihren Angaben ein Jahr nichts mehr passiert.

Die kurze Verjährung kann zwar auch durch Verhandlungen gehemmt werden, § 202 BGB. Hier muss aber insoweit ein gewisser Schriftverkehr oder Streit um den Umfang der Ansprüche vorliegen. Ich gehe daher davon aus, dass etwaige Mängel von Seiten der Vermieterin nicht mehr geltend gemacht werden können.

III.
Grundsätzlich sind Sie zur Zahlung der Miete aus dem Mietvertrag verpflichtet. Gegen den m.E. fälligen Teil der Kaution können Sie daher die Aufrechnung erklären. Ohne genaue Einsicht in den Vorgang, den Schriftverkehr und den Mietvertrag kann ich hier jedoch im Rahmen einer Erstberatung keine exakten Größenordnungen angeben. Solange jedoch noch die Nebenkosten aus 2011 nicht abgerechnet sind und – unter dem Vorbehalt der Verjährung – die Mängelansprüche noch im Raum stehen, sollte hier zumindest ein Teil der noch ausstehenden Mieten gezahlt werden. Dies ist allein deshalb schon sinnvoll, weil Sie eventuell auf Zahlung verklagt werden, was mit weiteren Kosten verbunden wäre.

IV.
Die Anwaltskosten der Gegenseite dürften wohl unter Verzugsgesichtspunkten von Ihnen erstattet werden müssen. Aber auch hier kann ich keine exakte Einschätzung geben, da anhand einer genaueren Prüfung die Aufrechnung geklärt werden müsste.

Grundsätzlich sind Sie – sofern es der Mietvertrag vorschreibt – nach nicht fristgemäßer Mietzahlung automatisch in Verzug. Dann ergibt sich der Anspruch auf Zahlung der Anwaltskosten aus §§ 280, 286 BGB. Sofern aber von Ihnen wirksam die Aufrechnung erklärt worden ist, liegt kein Verzug vor und die Anwaltskosten wären auch nicht zu erstatten.

V.
Zu den Kosten in einem eventuellen Prozess: Wenn Sie komplett verlieren, haben Sie alle Kosten zu tragen. Gewinnen Sie aber, so hat die Vermieterin auch Ihre eigenen Anwaltskosten zu tragen. Bei einem Vergleich bezahlt meist jede Partei ihren eigenen Anwalt selbst.

Möglicherweise lässt sich diese Angelegenheit auch im Vorfeld ohne ein Gerichtsverfahren lösen. Hierzu sollten Sie dann eher einen Anwalt mit der Sache beauftragen, der sich umfassend in den Sachverhalt einarbeiten kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Otterbach, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2012 | 14:00

Sehr geehrter Jurist,
vielen herzlichen Dank für Ihre rasche Hilfe.
Wenn ich Sie recht verstehe:

1. Der Mieter darf bei einem Auszug im Juni 2011 LEDIGLICH die Kaution in Höhe der zu erwartenden Nebenkostennachzahlung einbehalten?
- Ich hatte in den Vorjahren ausschliesslich Gutschriften und nutzte das letzte halbe Jahr die Wohnung nur noch als Zweitwohnsitz (also keine Einbehaltung)
2. Nach einem halben Jahr tritt eine Verjährung der Mietschäden ein, wenn es sich dabei um kleinere Sachen handelt (vielleicht 200 - 300 €)
3. Meine Mieterin wäre damit zu einer Aufrechnung der voll 3 Monatskaltmieten (Kaution) gegen 3 Warmmieten Schuld verpflichtet? Und der Nebenkosten aus 2010, oder?
Kann ich sie dazu "zwingen" und damit eine Hemmung meiner Schuld veranlassen? Denn wenn ich zahle und Sie nach wie vor insolvent ist, hätte ich zwar Recht aber kein Geld. Wenn ich nicht zahle werde ich verklagt.

Ich bin mir einfach nach wie vor noch nicht ganz sicher, ob ich zwingend zahlen MUSS und dann darauf hoffen kann mein Geld aus Kaution und Nebenkostenabrechnung wiederzubekommmen oder ob ich Ihre Anwältin mit dieser Erkenntnis konfrontieren und eine Aufrechnung ERZWINGEN kann.

Sie empfehlen welches Vorgehen?

Vielen herzlichen Dank und mit freundlichen Grüssen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2012 | 14:13

1. Der Einbehalt der Kaution ist immer vom Einzelfall abhängig. In Ihrem Fall wird zusätzlich noch mit Mängeln der Wohnung argumentiert. Dies kann ich natürlich nicht beurteilen. In diesem Fall wäre jedoch ein höherer Einbehalt zulässig.
Üblicherweise sollte jedoch innerhalb von sechs Monaten über die Kaution abgerechnet werden; Sie sollten daher Ihrer ehemaligen Vermieterin eine Frist zur Rückzahlung setzen.

2. Für alle Schäden gilt die kurze Verjährung.

3. Zur Aufrechnung verpflichten können Sie Ihre Vermieterin nicht. Sie können in diesem Fall zumindest teilweise die Aufrechnung mit der - teilweise fälligen - Kaution mit den noch geschuldeten Mietzahlungen erklären. Die Vermieterin kann Sie trotzdem verklagen; dann wird ein Gericht prüfen, ob die von Ihnen erklärte Aufrechnung rechtmäßig war.

Aus der Ferne ist es sehr schwierig, die Situation richtig einzuschätzen. Sie sollten eventuell mit der Anwältin der Vermieterin das Gespräch suchen und versuchen, eine Einigung zu erzielen. Lassen Sie sich die Mängel der Mietsache genau aufzeigen und fordern Sie unter Fristsetzung die Nebenkostenabrechnung an. Dann sehen Sie, welche Forderungen überhaupt gegen Sie geltend gemacht werden.
Fordern Sie auch wenigstens die Hälfte der Kaution. Dieser Betrag dürfte aufgrund Ihrer Angaben (keine Nachzahlungen in den letzten Jahren) fällig sein.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Otterbach
Rechtsanwalt

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