Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
I.
Der Rückzahlungsanspruch Ihrer Kaution wird in der Tat erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Insbesondere hat der Vermieter solange ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution als die Höhe der Betriebskosten noch nicht feststeht (BGH v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05).
Hier kommt in Betracht, dass die Betriebskosten aus dem Jahr 2011 noch nicht abgerechnet wurden. Insoweit darf der Vermieter – jedoch nur einen angemessenen Teil der Kaution – die Kaution zurückbehalten. Hierbei ist zu berücksichtigen, ob und in welcher Höhe (etwa Anhand der Forderungen der Vorjahre) eine Nachzahlung zu erwarten ist. Es dürfte wohl davon auszugehen sein, dass eine Nachzahlung jedenfalls nicht die Höhe von drei Monatsmieten erreicht. Ihnen dürfte daher ein Anspruch auf Rückzahlung zumindest eines großen Teiles der Kaution zustehen bzw. zumindest dieser Teil fällig ist.
II.
Denn auch was die angeblichen Mängel der Mietwohnung angeht, dürfte hier die kurze Verjährung des § 548 BGB vorliegen. Der Vermieter muss Mängel innerhalb einer Frist von sechs Monaten geltend machen, da diese Ansprüche sonst verjähren. Hier wurde Ihnen zwar durch den Vermieter angezeigt, dass die Kaution aufgrund von Mängeln einbehalten wird. Dann ist jedoch entsprechend Ihren Angaben ein Jahr nichts mehr passiert.
Die kurze Verjährung kann zwar auch durch Verhandlungen gehemmt werden, § 202 BGB. Hier muss aber insoweit ein gewisser Schriftverkehr oder Streit um den Umfang der Ansprüche vorliegen. Ich gehe daher davon aus, dass etwaige Mängel von Seiten der Vermieterin nicht mehr geltend gemacht werden können.
III.
Grundsätzlich sind Sie zur Zahlung der Miete aus dem Mietvertrag verpflichtet. Gegen den m.E. fälligen Teil der Kaution können Sie daher die Aufrechnung erklären. Ohne genaue Einsicht in den Vorgang, den Schriftverkehr und den Mietvertrag kann ich hier jedoch im Rahmen einer Erstberatung keine exakten Größenordnungen angeben. Solange jedoch noch die Nebenkosten aus 2011 nicht abgerechnet sind und – unter dem Vorbehalt der Verjährung – die Mängelansprüche noch im Raum stehen, sollte hier zumindest ein Teil der noch ausstehenden Mieten gezahlt werden. Dies ist allein deshalb schon sinnvoll, weil Sie eventuell auf Zahlung verklagt werden, was mit weiteren Kosten verbunden wäre.
IV.
Die Anwaltskosten der Gegenseite dürften wohl unter Verzugsgesichtspunkten von Ihnen erstattet werden müssen. Aber auch hier kann ich keine exakte Einschätzung geben, da anhand einer genaueren Prüfung die Aufrechnung geklärt werden müsste.
Grundsätzlich sind Sie – sofern es der Mietvertrag vorschreibt – nach nicht fristgemäßer Mietzahlung automatisch in Verzug. Dann ergibt sich der Anspruch auf Zahlung der Anwaltskosten aus §§ 280, 286 BGB. Sofern aber von Ihnen wirksam die Aufrechnung erklärt worden ist, liegt kein Verzug vor und die Anwaltskosten wären auch nicht zu erstatten.
V.
Zu den Kosten in einem eventuellen Prozess: Wenn Sie komplett verlieren, haben Sie alle Kosten zu tragen. Gewinnen Sie aber, so hat die Vermieterin auch Ihre eigenen Anwaltskosten zu tragen. Bei einem Vergleich bezahlt meist jede Partei ihren eigenen Anwalt selbst.
Möglicherweise lässt sich diese Angelegenheit auch im Vorfeld ohne ein Gerichtsverfahren lösen. Hierzu sollten Sie dann eher einen Anwalt mit der Sache beauftragen, der sich umfassend in den Sachverhalt einarbeiten kann.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Otterbach, Rechtsanwalt