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Verr.


01.08.2005 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



I. Privatschrifltiche Vereinbarung wie folgt:


1. A verpflichtet sich, bis zum 01.10.2020 eine Nutzung der Grunstücke-Nr. 78 und 89 als Parkplatz zu unterlassen.

2. D, E, F und G zahlen an A für die Verpflichtung nach Nr. 1 für 15 Jahre jährlich am 15.11. xxxx Euro zu zahlen

3. A verpflichtet sich, die Verpflichtung nach Nr. 1 als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen zu lassen und schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.

4. Nach Abschluß des privatschriftlichen Vertrags geht A zum Notar und beantragt und bewilligt die im o.a. schuldrechtlichen Vertrag vorgesehene beschränkt persönliche Dienstbarkeit.

Der Notar versendet eine beglaubigte Originalabschrift an A, D, E, F, G und an das Grundbuchamt. Die Erklärung wurde vom Notar nicht notariell beurkundet sondern öffentlich beglaubigt.

Es wird folgendes unterstellt: Bindungswirkung im Sinne von § 873 BGB ist noch nicht gegeben. D.h. die Parteien können noch von Ihrer Vereinbarung, die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch einzutragen - zurücktreten.


Anmerkungen und Feststellungen zur Rechtslage:

Ausdrückliche Regelungen, dass die schuldrechtliche Vereinbarungen nicht neben dem dinglichen Recht selbständig sein soll, sind nicht im Vertragstext enthalten.

Die Entgeltlichkeit einer Dienstbarkeit kann nicht zum dinglichen Rechtsinhalt gemacht werden (vgl. Bayrisches Oberstes Landesgericht, Entscheidungen in Zivilsachen, Band 79, S. 278).

Schuldrechtliche Vereinbarungen, beispielsweise über eine Gegenleistung des Berechtigten, können aber getroffen werden. Sie sind allerdings nicht eintragungsfähig. Jedoch kann die schuldrechtlich geschuldete Gegenleistung zur aufschiebenden oder auflösenden Bedingung für die Rechtsausbübung oder den Rechtsbestand gemacht werden (vgl. BGH, Entscheidungen in Zivilsachen, Band 54, S. 18). Auch kann gemäß § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Grundstück des Berechtigten mit der Gegenleistungspflicht als Reallast belastet werden.

Es bestehen keine Einwände in Bezug auf Ihre Erkenntnis, dass eine entsprechende privatschriftliche Vereinbarung möglich sei. Generell besteht kein Formzwang im BGB und eine gesonderte Anordnung (wie z. B. bei § 311b BGB) ist hier nicht ersichtlich.

Die Begünstigten der Grunddienstbarkeiten D, E, F und G können die Eintragung im Grundbuch - es wird unterstellt, dass bisher keine (§ 873 BGB) Bindungswirkung eingetreten ist - in diesem Fall noch verhindern.

Fragen:


Der privatschriftliche Vertrag ja bindend? Einzig die Frage der Bindungswirkung bezüglich der Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (die ja auch im privatschriftlichem Vertrag erwähnt ist) wird verneint.

Sofern D, E, F und G die Eintragung der Grunddienstbarkeit mit der Überlegung verhindern, auch aus dem privatschriftlichem Vertrag herauszukommen, waere (Ausstieg aus dem privatschriftlichem Vertrag) das ggf. noch möglich??




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Sehr geehrtes Mitglied,

vorliegend unterstellt, dass ein schuldrechtlicher Vertrag über die Bestellung einer Grunddienstbarkeit mit dem Inhalt entgeltlicher Unterlassung der Nutzung ohne weitere Rechtsmängel zustandegekommen ist, kann diese wirksam sein. Die dingliche Einigung über die Eintragung stellt das sog. dingliche Geschäft dar, welches zunächst vom Grundgeschäft unabhängig ist (BGH NJW NJW 80, 228).

Ist also das Grundgeschäft, die schuldrechtliche Vereinbarung über eine entgeltliche UNterlassung, wirksam, kann es auch nicht widerrufen werden, sondern es gilt der Grundsatz, dass Verträge auch zu erfüllen sind.

Ohne Eintragung ist aber eine dingliche Belastung nicht entstanden, dass heißt, dass das Grundstück bei Übertragung auch lastenfrei beibt, was ebenfalls bedeuten kann, dass die schuldrechtliche Verpflichtung ggf. "unmöglich" wird.

Meines Erachtens kann die schuldrechtliche Vereinbarung nicht mehr durch Widerruf beseitigt werden. Da mir der Vertrag als solcher nicht vorliegt, konnte ich aber die schuldrechtliche Wirksamkeit aus sachenrechtlicher Sicht nicht prüfen.

Für Rückfragen stehe ich aber gerne jederzeit zur Verfügung.

Bis dahin verbeibe ich

mit freundlichen Grüßen

RA Christoph Strieder

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2005 | 20:35

Sehr geehrter Hr. Strieder,

Es gibt ja 2 Möglichkeiten, warum die dingliche Belastung nicht entsteht.

A verweigert sich
oder D, E, G und F verweigen sich

Im vorliegenden Fall verweigern sich D, E, G und F.

Ist es unerheblich, wer das Scheitern der dinglichen Geschäfts verursacht hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2005 | 09:32

Sehr geehrtes Mitglied bei "Frag-einen-Anwalt", die sit regelmäßig unerheblich, zumal diese sich ja bereits schuldrechtlich wirksam entstanden ist. A könnte die andere Seite auf Leistung verklagen. Anderes gilt nur beide Geschäfte einen "gleichen" Mangel haben und daher von D, E, G und F angefochten würde oder wenn das Grundgeschäft nicht mehr durchführbar ist.

Mit freundlichen Grüßen
www.anwalt-strieder.de
RA Christoph Strieder

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