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Verpressung bei Erdwärmebohrung

14.04.2008 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein EFH über einen Bauträger (Rostow Bau GmbH) gebaut und uns für eine Erdwärmeheizung entschieden. Mit diesem Bauträger gib es nun zwei strittige Punkte.

1) Bzgl. der Bohrungen für die Erdwärmeheizung gibt es im Bauvertrag eine separate Anlage, worin sich folgender Passus befindet:

„Sollten durch die genehmigende Behörde eine Verpressung der Bohrung vorgeschrieben werden, so wird die Verpressung der Bohrung mit zusätzlichen 12,50 €/ lfd. Bohrmeter berechnet."

Insgesamt handelt es sich um ca. 1.900,- €.

Dies haben wir natürlich als Laien unterschrieben. Die Kosten wurden uns als mögliche Kosten dargestellt, die nur ggf. anfallen würden.
Selbstverständlich hat das Bauamt die Auflage erteilt, wonach wir nun, nach Auffassung der Baufirma, die genannte Summe zu zahlen haben. Unsere Recherchen und Erkundigungen haben allerdings ergeben, dass es in der Praxis keine genehmigten Bohrungen ohne eine solche Verpressung gibt. Neben sämtlichen Rechercheergebnissen aus dem Internet, wurde dies auch von unserem zuständigen Bauamt mündlich bestätigt.
Eine Verpressung ist u. a. erforderlich, damit sich Grundwasserschichten nicht vermischen und damit die Funktionalität der Anlage gewährleistet werden kann.
Da die Baufirma nach eigenen Angaben viele Häuser mit Erdwärmeheizung baut, kann man davon ausgehen, dass die Notwendigkeit einer Verpressung hinlänglich bekannt sein musste. Auch in der VDI 4640 wird auf die Verpressung verwiesen.
Wir sind nun der Auffassung, dass man uns eine Leistung verkauft hat und dabei den Preis „künstlich“ nach unten korrigiert hat, wohl wissentlich, dass die Verpressungskosten definitiv hinzukommen würden.
Wir fühlen uns an dieser Stelle getäuscht und wollen den Betrag nicht zahlen. Hausbau hat immer auch etwas mit dem Preis zu tun und möglicherweise hätten wir bei korrekter Preisdarstellung einen anderen Generalunternehmer gewählt.

2) Vor der Hausübernahme sind ca. 3500 kWh Strom durch die Wärmepumpe angefallen. Diese sind zum Teil durch die Aufheizung des Estrichs angefallen. Der Wert aber ist im Wesentlichen deshalb so hoch, weil die Heizung immer wieder durch auftretende Störungen ausschließlich auf die elektrische Zusatzheizung umgeschaltet hat. Dies erfolgt bei abgeschlossener fachgerechter Installation in der Regel nur bei extrem kalten Außentemperaturen. Die Heizung lief höchsten eine Woche vor der Hausübergabe störungsfrei. Da der Anschluss und die Installation der Wärmepumpe Vertragsbestandteile sind und das Aufheizen des Estrichs im Vertrag keine separate Kostenposition darstellt - und somit ebenso zu Gesamtpakt gehört - sind wir der Auffassung, dass die Baufirma diesen Strom bezahlen muss.
Außerdem wurde genau dies unter Anwesenheit eines Zeugen (unser Baubetreuer) auch im Abnahmeprotokoll zwischen uns und dem Bauleiter mündlich und schriftlich so vereinbart. Dies soll nun keine Gültigkeit mehr haben? Wir haben die entsprechende Summe (ca. 600,- €) mit Zahlung der letzten Rate einbehalten.

Insgesamt fordert die Baufirma etwa 2.500,- € von uns. Das Mahnverfahren wurde seitens der Baufirma eingeleitet. Hier werden wir auf jeden Fall widersprechen.

Für uns ist es nun die Frage, ob es sich lohnt, hart zu bleiben. Unseres Erachtens sind wir im Recht. Wie sieht das der Gesetzgeber - lohnt es sich die Sache vor Gericht auszufechten?

Was wären die nächsten Schritte?

Vielen Dank!

ein Ratsuchender
14.04.2008 | 21:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Hinsichtlich der Verpressung spricht zunächst die vertragliche Gestaltung für den Bauträger. Denn der Vertrag sieht bei einer entsprechenden behördlichen Auflage eine derartige Verpressung vor, die dann auch zu vergüten ist.

Soweit eine solche Verpressung grundsätzlich erforderlich ist und der Bauträger hierüber nicht entsprechend aufgeklärt ist, kommt eine Täuschung über wesentliche Vertragsbestandteile in Betracht.

Ob eine Reduzierung um die Gesamtsumme von € 1.900,- möglich ist, wäre anhand weitere Umstände zu ermitteln. Sicherlich können Sie einen entsprechenden Schaden geltend machen, soweit dieser entstanden ist. Erforderlich hierfür ist zunächst, dass Sie beweisen können, dass eine Verpressung grundsätzlich erforderlich ist und Sie dadurch einen Schaden erlitten haben. Denn Schaden müssen Sie dann in entsprechender Höhe nachweisen.

2. Hinsichtlich der Stromkosten stellt sich die Sachlage anders dar, da diese nicht Vertragsbestandteil sind, so dass der Bauträger nachweisen muß, dass diese Kosten von Ihnen zu tragen sind. Dies kann sich beispielsweise aus einem Annex zu einem anderen Posten ergeben. Jedenfalls muß der Bauträger dies entsprechend vortragen.

Soweit dies dem Bauträger gelingen sollte, können Sie wiederum vortragen, dass nach der Abnahme die Wärmepumpe nicht vertraggerecht funktioniert hat und somit ein Schaden bei Ihnen entstanden ist, den es zu ersetzen gilt.

Für das weitere Vorgehen sollten Sie spätestens mit Zustellung einer Klageschrift einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen. Denn nach einem Widerspruch auf einen beantragten Mahnbescheid ist der Bauträger nun gehalten, seinen Anspruch im Klagewege durchzusetzen.

In einem solchen Verfahren sind dann die entsprechenden Beweise zu erbringen. Soweit Ihnen dies gelingt bestehen gute Aussichten den Anspruch überwiegend abzuwehren. Allerdings sollten Sie auch eine vergleichsweise Regelung nicht außer acht lassen und entsprechende Bemühungen mit oder ohne eine Kollegen umgehend forcieren.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 17.04.2008 | 15:00

Sehr geehrter Herr Schröter,

zunächst erst einmal vielen Dank für Ihre Antwort!

Hier noch eine weitere Präzisierung unserer Fragestellung.

Zu 1)
Die Verpressung der beiden Bohrlöcher wurde seitens der Baufirma erbracht. Ein Schaden in dem Sinne ist uns nicht entstanden.
Uns geht es vielmehr um die damit verbundenen Kosten von ca. 1.900,00 €, die uns nur als „eventuell“ vermittelt wurden. Ebenso um den daraus resultierenden Gesamtpreis für das Haus, der durch dieses Vorgehen vermeintlich niedriger dargestellt wurde. Genau dieser Gesamtpreis war aber ein wichtiger Grund, der uns veranlasst hat, den Bauvertrag zu unterzeichen. Die Vorenthaltung der Information, dass die Verpressung definitiv erforderlich sein wird, erfüllt aus unserer Sicht den §123 des BGB</a> der arglistigen Täuschung. Die Baufirma hat nach unserer Auffassung den bei uns entstandenen Irrtum bzgl. der Kosten wissentlich herbeigeführt. Das der Baufirma dieser bautechnische Fakt bekannt war, sollte sich verhältnismäßig gut beweisen lassen (VDI 4640, Fachleute, Internetdokumente, zuständiges Bauamt).

- Dem möglichen Schaden (Mehrkosten) haben wir durch Einbehaltung der genannten Summe vorgebeugt. Lässt sich der <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§123 des BGB
dennoch in Anwendung bringen? Ein Schaden könnte selbstverständlich sein, dass wir durch die Täuschung davon abgehalten worden sind, eine insgesamt günstigere Baufirma zu suchen / zu finden. Dieser Schaden ließe sich allerdings nur fiktiv ermitteln, könnte allerdings einige tausend EUR betragen. Oder wäre dies zu weit hergeholt?
- Welche Gegenargumente bzw. „Schlupflöcher“ könnte die Baufirma aus Ihrer Sicht bei einer möglichen Verhandlung vortragen?
- Wenn es in diesem Punkt zu einem Vergleich kommt (was wir für wahrscheinlich halten), was wäre Ihrer Meinung nach ein angemessener Vergleich?
- Sollte nicht die Baufirma beweisen, dass ihr das unabdingbare Erfordernis einer Verpressung nicht bekannt war oder wäre dies unser Part?

Zu 2)
Zu den Stromkosten ist im Vertrag - wie üblich - vereinbart, dass der Bauherr die Kosten des Baustroms zu tragen hat.
a) Dem entgegen steht allerdings, dass das wenig fachgerechte Installieren der Wärmepumpe einen Großteil des Stromverbrauchs bewirkt hat. So hat man die Wärmepumpe teilweise wochenlang über die elektrische Zusatzheizung laufen lassen. Die endgültige Funktionalität (Betrieb ohne elektrische Zusatzheizung) konnte erst durch den Kundendienst des Herstellers realisiert werden.

- Lässt sich hier zum einen nicht mit den nicht ausreichenden Fachkenntnissen des Subunternehmens argumentieren, die die Baufirma verantwortet?
- Und zum anderen damit, das die „Installation“ Vertragsbestandteil war. Einige 100 € kann man doch nicht mit dem Hinweis auf Baustrom in der Zuständigkeit des Bauherren abtun. Oder?

b) Wie bewerten Sie den Fakt, dass im Abnahmeprotokoll und unter der Anwesenheit eines Zeugen, vereinbart wurde, dass die Baufirma den gesamten Stromverbrauch bis zum Übergabezeitpunkt zahlen soll - begleitet durch die mündliche Aussage des Bauleiters als Vertreter der Baufirma: „Wir wollen doch, dass sie uns in guter Erinnerung behalten.“

- Ist dies nicht als Vertragsergänzung bzw. -änderung zu sehen?
- Sollte ein Bauleiter nicht wissen, wie es sich mit den Stromkosten verhält? Wenn dies bejaht werden kann, handelt es sich dann nicht auch um eine arglistige Täuschung, um die Unterschrift für die Abnahme zu bekommen?
- Wie schätzen Sie in diesem Punkt unsere Chancen ein? Ist auch ein Vergleich anzustreben oder ist die Situation durch das Abnahmeprotokoll für uns „wasserdicht“?

Vielen Dank!

ein Ratsuchender

Ergänzung vom Anwalt 27.04.2008 | 21:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Sicherlich könnten man an eine Anfechtung wegen einer arglistigen Täuschung denken. Allerdings wird allenfalls ein Teil des Bauvertrages anfechtbar sein. Zudem ist die arglistige Täuschung nachzuweisen. Sollte es der Gegenseite gelingen, nachzuweisen, dass eine Bohrung auch ohne Verpressung in einem Einzelfall möglich ist, so wäre eine arglistige Täuschung wiederlegt.

Hinsichtlich des Stromverbrauches haben Sie gute Chancen damit durchzudringen, soweit eine Vereinbarung wie im Übergabeprotokoll festgehalten und erklärt wurde. Allerdings bitte ich um Verständnis, dass ich keine Aussage aus der Ferne machen kann, ob diese Erklärung „wasserdicht“ ist.

Ich hoffe Ihnen einen abschließenden Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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