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Verpflichtungserklärung zur Begründung einer Baulast nach §79 HBauO

23.01.2020 10:01 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Guten Morgen,

ich habe folgende aktuelle Frage:
Sachverhalt:
wir besitzen ein Grundstück in Hamburg, das wir Ende 2017 geteilt und einen Teil verkauft haben. Unser verbleibendes Grundstück ist seitdem ein Pfeifenstiel-Grundstück mit einer langen Auffahrt (80m) zu unserem hinten liegenden Neubau. Das verkaufte Grundstück wurde in der Zwischenzeit mit einem Mehfamilienhaus bebaut und befindet sich in der letzten Ausbauphase. Bei der Kaufverhandlung wurde ein Einfamilienhaus besprochen, über einen notwendigen Rettungsweg wurde damals nicht gesprochen noch irgendwelche Vereinbarungen getroffen.
Vor etwa einem halben Jahr kam unser neuer Nachbar auf uns zu mit der Bitte unsere an seinem Gebäude und Grundstück anliegende Einfahrt als Rettungsweg zu nutzen. Wir gestatten ihm dies, ohne allerdings irgendwelche Verpflichtungen zu übernehmen hinsichtlich Herrichtung und Instandhaltung des Rettungsweges für ihn oder Einschränkungen in der Nutzung unseres Grundstücks inklusive zugehöriger Auffahrt. Allerdings sehen wir unsere Einfahrt auch als Rettungsweg zu unserem eigenen hintenliegendem Gebäude.
Jetzt haben wir von dem zuständigen Bauamt eine Aufforderung erhalten, eine Verpflichtungserklärung zur Begründung einer Baulast nach § 79 HbauO auf unser Grundstück/Einfahrt zu unterzeichnen. Eine Erklärung der Konsequenzen für uns erfolgte nicht. Der Wortlaut in der Erklärung ist folgendermassen:
Als Eigentümerin des belasteten Grundstücks übernehme ich die öffentlich-rechtliche
Verpflichtung:
für das oben aufgeführte begünstigte Vorhaben die in dem darstellenden Teil des
Flächenbezogenen Informationssystems (FIS) (Liegenschaftskarte) dargestellte
Baulastfläche als Abstandsfläche nach § 6 HBauO sowie für die Nutzung der Feuenwehr
und Gewährleistung der Anleiterbarkeit zur Sicherung des 2. Rettungsweges gemäß § 31
in Verbindung mit § 35 HBauO zur Verfügung zu stellen.
Meine Frage:
Auch zur Festlegung einer möglichen Entschädigung für eine Baulast zu ungunsten unseres Eigentums möchte ich gern wissen, welche Konsequen diese Verpflichtung für uns haben würde. Die Zufahrt soll zum Beispiel nach Fertigstellung mit einem 1m hohen Zaun auf beiden Seiten von den Nachbargrundstücken auf unsere Kosten abgetrennt werden, ist das dann noch möglich? Muss unsere Zufahrt hierfür besonders hergerichtet werden und diese Herrichtung gewartet werden? Dürfen wir unsere Zufahrt umgestalten und welche Einschränkungen würde es geben?

Vielen Dank im Voraus für ihr geschätze Antwort.

23.01.2020 | 11:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Auch zur Festlegung einer möglichen Entschädigung für eine Baulast zu ungunsten unseres Eigentums möchte ich gern wissen, welche Konsequen diese Verpflichtung für uns haben würde. Die Zufahrt soll zum Beispiel nach Fertigstellung mit einem 1m hohen Zaun auf beiden Seiten von den Nachbargrundstücken auf unsere Kosten abgetrennt werden, ist das dann noch möglich?

Eine Baulast dient dazu, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie etwa Abstandsflächen, öffentliche Rettungswege etc. eingehalten werden können. Davon zu unterscheiden ist ein Wegerecht, welches zwischen den privaten Grundstücks Nachbarn vereinbart werden kann und auch sollte und gegebenenfalls auch Grundbuch rechtlich gesichert werden kann und sollte.
In der Vorschrift, die Ihnen schon bekannt ist, ist die Rede von " kann" bezüglich der Unterzeichnung der Baulast. Das hört sich zunächst so an, als stünde es dem Betroffenen frei. Dies ist jedoch nicht uneingeschränkt der Fall: Die Behörde kann in dem Sinne sie auch nicht zwingen, jedoch hat der Nachbar gegenüber der Behörde einen Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung, ob die Behörde von Ihnen gegebenenfalls doch die Unterzeichnung der Baulast verlangen und durchsetzen kann. Für Sie bedeutet das, dass sie bei Baumaßnahmen wir hier etwa der geplanten Umzäunung gegebenenfalls eingeschränkt sind, was die Ausgestaltung und die Höhe betrifft. Dies kommt neben der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und gegebenenfalls nachbarrechtlichen Vorschriften auch auf den jeweiligen Einzelfall an.
Daher ist zu empfehlen, dass sie bei der Behörde vorsprechen, um hier genau die Einzelheiten zu klären und auch Ihr geplantes Vorhaben zu schildern, und gegebenenfalls sich sogleich schriftlich bestätigen zu lassen, dass dies genehmigt werde, beziehungsweise genehmigungsfrei möglich ist und keine Einwände angesichts der Baulast bestehen.


Muss unsere Zufahrt hierfür besonders hergerichtet werden und diese Herrichtung gewartet werden?

Ja.


Dürfen wir unsere Zufahrt umgestalten und welche Einschränkungen würde es geben?

Siehe oben

Darüber hinaus ist dringend zu empfehlen, dass sie auch mit den Nachbarn eine schuld rechtliche oder noch besser Grundbuch rechtlich gesicherte Vereinbarung hinsichtlich eines Wegerechts treffen. Die Baulast mindert nicht zwingend den Wert des Grundstücks, das kommt auf den Einzelfall an. Eine Entschädigung kann hier nicht verlangt werden. Anders jedoch für eine Einräumung eines Wegerechts. Hier kann eine Wegerente verlangt werden. Allerdings ist dies keine hohe Summe. Je nach Länge und Wert des Grundstückes sicherlich nicht mehr als 500 € im Jahr. (Üblich, geschätzt).

Ich hoffe ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.
Draudt
Rechtsanwältin


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