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Verpflichtungen des Vermieters (Enev) bei Mieterwechsel

| 28.05.2014 16:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin dabei, aus dem gemieteten Haus auszuziehen, das wir als Familie seit 1987 bewohnen. Meine jüngste Tochter wohnt noch in dem Haus, zusammen mit Freunden, die als Untermieter Räume bewohnen. Meine Tochter wird zum Wintersemester von Hamburg weggehen.
Das Paar, das jetzt zur Untermiete wohnt, würde gerne das Haus übernehmen, befürchtet allerdings, es sich nicht mehr leisten zu können, wenn es der Enev entsprechend saniert würde.
Das Haus ist Bj 1920. Derzeit hat es einfache Fenster, keine Wandisolierung, den Dachboden haben wir selbst vor 12 Jahren ausgebaut und gedämmt. Er ist durch eine "Hühnerleiter" zu erreichen.
Da das Haus auf einem großen Grundstück steht (1600m2), würde sich eine Sanierung für den Vermieter weniger lohnen als ein Verkauf bzw. Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses.

Vermieterin ist eine alte Dame, deren Sohn sich kümmert, wenn etwas ansteht. Mit ihm habe ich bereits gesprochen.
Er meint, solange seine Mutter noch lebt, würde an dem Haus möglichst nichts mehr gemacht werden, was danach sein wird, kann er nicht sagen. (Er ist kinderlos und lebt im eigenen Haus)
Er sagte mir, dass das Haus vermutlich nach meinem Auszug wegen der Enev nicht wieder verleitet würde.
Das würde allen, die es kennen, in der Seele wehtun...
Meine Frage:
Gibt es eine Möglichkeit, dass das junge Paar meinen Vertrag so übernimmt wie er jetzt ist, dass sie von der Untermiete in die Hauptmiete wechseln quasi,
dass sie mit dem Vermieter (bzw. seiner Mutter) eine Vereinbarung treffen, die ihn von der Sanierungspflicht entbindet?
(Neue Fenster wollte er vor 5 Jahren noch eingebaut haben - wenn ich mich gekümmert hätte - was ich nicht machte, weil in der Zeit gerade meine Scheidung lief)
D.h. evtl könnte er die neuen Fenster noch übernehmen...


Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn die Vermieterin damit einverstanden ist, dass die derzeitigen Untermieter zu Hauptmietern werden, können Sie eine solche Vereinbarung treffen, dass der derzeitige mit Ihnen abgeschlossene Mietvertrag ab einem frei zu bestimmenden Datum für das junge Paar als Mieter gelten soll.

Dazu sollten Sie vereinbaren, dass ab einem bestimmten Tag der aktuelle Mieter (Sie) nicht mehr Mieter ist, sondern dass ab diesem Tag das junge Paar als Mieter in den Vertrag eintreten wird und dass alle Bestimmungen aus dem Mietvertrag im Übrigen fortbestehen.

Voraussetzung ist aber das Einverständnis der Vermietern. Sie können einen solchen Wechsel nicht erzwingen.

Sofern das Haus unter die Energiesparverordnung fällt, kann nicht wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen nicht vornehmen muss. Eine solche Vereinbarung würde den Vermieter nicht davor schützen, Bußgelder bis zu 50.000 € zahlen zu müssen, wenn er gegen die EnEV verstößt. Das Einverständnis der Mieter ändert hieran leider nichts.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 28.05.2014 | 17:10

Soweit ich mich über die Enev informiert habe, gibt es derzeit nichts, was der Vermieter tun müsste (Heizung wurde vor 8 Jahren erneuert, Das Dach ist - wie beschrieben, gedämmt),
ausser einen Energiepass erstellen zu lassen, wenn er neu vermietet.
Was bedeutet es konkret, wenn das Paar in den Vertrag eintritt?
Seit 1. Mai muss ja bei Neuvermietung der Energiepass vorgelegt werden. Gilt das auch, wenn die beiden in den bestehenden Vertrag eintreten?
Und: Übernehmen sie damit die 27 Jahre Mietdauer (mit den Konsequenzen des fast Unkündbar-seins)

Was unterscheidet einen neuen Vertrag somit vom Eintreten in den alten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.05.2014 | 17:27

Sehr geehrte Fragestellerin,

auch bei einem Mieterwechsel muss der Energieausweis vorgelegt werden. Und da die Vermieterin bisher keinen Vertrag mit dem Paar hat, ist es für die Vermieterin ein Mieterwechsel.
Mit anderen Worten, egal ob da Paar in den bestehenden Mietvertag eintritt oder ob ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, besteht die Verpflichtung, einen Energieausweis vorzulegen.

Wenn mit der Vermieterin vereinbart wird, wie ich es erläutert habe, dass bei einem reinem Mieterwechsel "alle anderen Regelungen (inkl. des Beginns der Vertragslaufzeit) des Mietvertrages fortgelten", dann übernehmen die neuen Mieter alle Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Mietvertrag, auch die Kündigungsfristen.

Um diesbezüglich sicher zu gehen, können Sie aber auch einen klarstellenden weiteren Satz aufnehmen, gemäß dem die bisherige Vertragslaufzeit zugunsten der neuen Mieter gelten soll.

In einem neuen Vertrag kann alles nach freiem Ermessen neu geregelt werden.

Bewertung des Fragestellers 28.05.2014 | 17:29

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