Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Verpflichtung zur Endrenovierung?


25.04.2005 12:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben vor 2 Jahren eine Wohnung (120qm) angemietet, die von uns vollständig renoviert werden musste. Die von uns geleisteten Renovierungsarbeiten beinhalteten: Abschleifen von Parkett und Dielen in 3 Zimmern von insg. ca. 90qm, Tapezieren und Streichen von 5 Räumen, Abschleifen und Lackieren aller Türen und Fenster sowie Abriss einer raumteilenden Holzwand des Vormieters.
Für die Renovierung wurde uns damals ein Mieterlass von 2 Kaltmieten (ca. 1200€) gewährt.

Im Mietvertrag sind die üblichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sowie Übergabe bei Auszug im einwandfreien Zustand vermerkt.
Die Wände befinden sich mittlerweile nicht mehr im einwandfreien Zustand bzw. zwei der Zimmer sind (Wände und Decken) in leuchtendem rot und blau gestrichen.
Müssen wir trotz des schlechten Zustandes der Wohnung bei Übernahme diese vor der Übergabe an den Vermieter neu streichen?

Mit freundlichem Gruß
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Das Gesetz geht von einer Instandsetzungs- und Renovierungsverpflichtung des Vermieters aus. Durch Formularmietvertrag können dem Mieter bei Wohnraum insbesondere die sogenannten Schönheitsreparaturen auferlegt werden, wie auch Kleinreparaturen. Ob der Mieter sodann zur Renovierung verpflichtet ist und in welchen Abständen, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, diese unterliegen aber einer Inhaltskontrolle gemäß dem Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Unzulässig ist insbesondere, den Mieter durch Formularvertrag zu verpflichten, bei Auszug des Mieters die Räume zu renovieren, unabhängig vom Zustand der Räume. Es mehren sich insoweit auch die Entscheidungen, die bei Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung davon ausgehen, daß damit die gesamte Renovierungsverpflichtung des Mieters im Mietvertrag unwirksam ist, da diese von der Endrenovierungsverpflichtung nicht isoliert betrachtet werden kann.

Da es sich bei Mietverträgen im Regelfall um Formularmietverträge handelt, findet meist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung. Insoweit sind der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter Grenzen gesetzt. Die häufigsten Probleme in diesem Zusammenhang treten bei der Frage auf, wann und wie Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Hinsichtlich des "wann" sind grundsätzlich Renovierungsverpflichtungen nach einem so genannten Fristenplan wirksam. Er kann beispielsweise vorschreiben, Nassräume wie Küche und Bad alle drei Jahre, Flur, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre sowie Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren. Problematisch wird es immer dann, wenn die auferlegte Pflicht zur Renovierung unverhältnismäßig ist.
Dies sieht die höchstrichterliche Rechtsprechung beispielsweise dann als gegeben an, wenn sogenannte Endrenovierungsklauseln, wie z. B. "Die Wohnung ist in einem renovierten Zustand zurückzugeben.", vereinbart werden, ohne dass weder die Zeit, die der Mieter die Wohnung bewohnt hat, noch die tatsächlich gemäß dem Fristenplan erbrachten Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden. Dies kann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters z. B. dann führen, wenn dieser nur eine kurze Zeit in der Wohnung gewohnt hat oder ein halbes Jahr nach Erbringung der Schönheitsreparaturen aus der Wohnung auszieht. Klauseln, die Vorstehendes unberücksichtigt lassen, können zur Unwirksamkeit der gesamten Bestimmung führen mit der Konsequenz, dass der Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen gemäß § 535 BGB selbst zu tragen hat. Da viele Mietverträge eine Endrenovierungsklausel vorsehen, ist diese Problematik wohl auch in Ihrem Fall von Bedeutung.

Genauer Angaben können von hier leider nicht gemacht werden, da mir Ihr Mietvertrag nicht bekannt ist.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2005 | 17:11

Guten Tag Herr Kahn,

vielen Dank für Ihre zügige Antwort!

Bitte bewerten Sie die Situation nochmals angesichts der hier zitierten Passagen aus Mietvertrag bzw. Anlage zum Mietvertrag.

mit freundlichem Gruss,
Ihr "Mandant"


Mietvertrag:
"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
Die Schönheitsreperaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreperaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreperaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgende Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreperaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiliegen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreperaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."

und

"1. Im allgemeinen werden Schönheitsreperaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2. Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreperaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesonder Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter gem. Nr. 8 zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.

...

8. Ist der Mieter mit seinen Leistungsverpflichtungen in Verzug, so hat der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung zu setzen, nach deren Ablauf er Schadensersatz statt der Leistung verlangen kann. Weitere gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt."

und

"1. Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben..."

Anlage zum Mietvertrag:
"- Der Mieter übernimmt die Kosten für die fachgerechte malermäßige Instandsetzung der Wohnung. Das heißt: die Mieter werden den Stabparkettboden fachgerecht abschleifen und versiegeln, die Wände tapezieren und fachgerecht malermäßig instand setzen, Türen und Fenster aufarbeiten und fachgerecht malermäßig istand setzen.

- Der Vermieter wird als Gegenleistung die Wohnung am heutigen Tag (Anm. 07/01/03) an die Mieter übergeben, so dass die Mieter bis zum Mietbeginn zum 01.02.2003 die Arbeit in großen Teilen fertig stellen können. Ab dem 01.02.2003 beginnt das Mietverhältnis. Für die ersten beiden Monate ist lediglich die Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 2x € 160,00 zu zahlen. Ab dem 01.04.2003 ist die volle Miete und Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2005 | 14:15

Da in vorliegendem Mietvertrag keine starren Renovierungsfristen vereinbart wurden und bzgl. der Endrenovierung der Zustand der Räume bzw. die Fälligkeit der regelmäßigen Schönheitsreparaturen berücksichtigt wurden, wird eine Endrenovierung wohl erfolgen müssen. Die Renovierung zu Beginn der Mietzwit wurde ja bereits mit Mieterlass für 2 Monate abgegolten.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER