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Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstücks und einer Immobilie

19.01.2016 12:28 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Im Rahmen einer Auseinandersetzungsvereinbarung einer Erbengemeinschaft kann auch die Verpflichtung zur Veräußerung einer Immobilie binnen einer bestimmten Frist bindend festgelegt werden. Eine solche Vereinbarung bedarf dann gemäß § 311b Abs. 1 BGB zwingend der notariellen Beurkundung.

Eine Erbengemeinschaft erbt Geld, eine Immobilie und ein Grundstück.

Kann man in einer Auseinandersetzungsvereinbarung vereinbaren, dass die Erben sich verpflichten, die Immobilie und das Grundstück innerhalb von X Monaten/ Jahren zu verkaufen? (im Extremfall durch eine Zwangsversteigerung?) und bedarf diese Vereinbarung (über Immobilie und Grundstück einer notariellen Beurkundung <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB</a>? (Oder nicht, weil es ja nicht um einen konkreten Verkauf geht, sondern nur um die Verpflichtung, dass ein Verkauf innerhalb eines Zeitraumes X stattfinden muss).<!--dejureok-->
19.01.2016 | 14:33

Antwort

von


(271)
Bosestraße 9
08056 Zwickau
Tel: 0375/35313120
Web: http://www.ra-lars-winkler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,


Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Selbstverständlich können die Miterben sich in einer Auseinandersetzungsvereinbarung verpflichten, die Immobilie und das Grundstück im Nachlass innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu veräußern. <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§ 2042 BGB</a> gibt jeden Miterben einen durchsetzbaren Anspruch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. In diesem Rahmen können - und sollten - die Miterben die Modalitäten der Auseinandersetzung in beliebiger Weise regeln.

Dabei ist ihnen prinzipiell völlig freigestellt wie sie dieses regeln. Letzteres ergibt sich nicht daraus, dass kein gesetzliches Verbot den Abschluss eines solchen Vorvertrages betreffend die Immobilien untersagt. Im Rahmen der in Deutschland geltenden Vertragsfreiheit aber ist - vereinfacht gesagt - all das erlaubt was nicht ausdrücklich verboten ist. Darunter fällt gegebenenfalls auch ein solcher Vorvertrag.

Das Recht auf Einleitung der „Zwangsversteigerung" - hier handelt es sich in Wahrheit um eine Teilungsversteigerung - muss übrigens nicht gesondert vertraglich festgelegt werden. Im Rahmen des oben angesprochenen Anspruchs auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kann jeder Miterbe zur Vorbereitung eben dieser Auseinandersetzung die Teilungsversteigerung aller Immobilien im Nachlass beantragen.

Eine solche Vereinbarung bedarf zwingend der notariellen Beurkundung gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB</a> : danach bedarf jeder Vertrag durch den sich (hier muss man mitlesen: mindestens) eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Unter diese Verpflichtung fallen nach allgemeiner Auffassung auch mittelbare Verpflichtungen und Vorverträge, vgl. BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2008,%20824" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.01.2008 - V ZR 118/07: Verjährung von gesetzlichen Ansprüchen">NJW-RR 08, 824</a> , <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2057,%20394" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.1971 - V ZR 130/68: Einseitige Verpflichtung zum Grundstückserwerb">BGHZ 57, 394</a> . Wenn also in der Auseinandersetzungsvereinbarung verbindlich ein Anspruch auf Veräußerung der beiden Immobilien vereinbart wird, so muss dies zwingend notariell geschehen.

Wenn darüber hinaus außer den Immobilien auch der Rest der Erbengemeinschaft in dieser Vereinbarung mit auseinandergesetzt wird, dann muss die gesamte Vereinbarung notariell beurkundet werden, vgl. BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202000,%20951" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.11.1999 - V ZR 251/98: Formgebot des § 313 BGB - Unterwerfung unter die sofortige Zwang...">NJW 2000, 951</a> . Der Notar wird hier, übrigens ohne Mehrkosten, zu geeigneten Formulierungen beraten.

Anschließend noch ein Hinweis: wenn der Verkauf von Haus und Grundstück verbindlich vereinbart werden soll, dann denken Sie bitte auch an eine vernünftige Regelung über die Preisfindung. Ansonsten wird sich an dieser Stelle mit hoher Wahrscheinlichkeit Streit entzünden, wenn eben ein verbindlicher (Mindest-) Preis nicht festgelegt ist oder kein Modus zur Bestimmung dieses Preises. Auch dazu können Sie natürlich den Notar befragen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Lars Winkler

Rückfrage vom Fragesteller 19.01.2016 | 14:43

Vielen Dank für die ausführliche Antwort! Ich hoffe, das gilt hier noch als Nachfrage. Muss bei der notariellen Beurkundung jeder Erbe persönlich anwesend sein oder können sich auch Erben (wenn Sie z.B. im Ausland leben) durch andere Erben / Bevollmächtigte vertreten lassen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.01.2016 | 15:48

Sehr geehrter Fragesteller,

Lassen Sie mich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Die Vertretung durch Bevollmächtigte ist möglich. Allerdings muss diese Vollmacht ihrerseits wieder notariell beurkundet sein, was mit Kosten verbunden ist. Anderenfalls wäre nämlich die Eintragung ins Grundbuch nicht möglich.

Gebräuchlicher und billiger ist deshalb eine andere Variante, die Nachgenehmigung. Dabei lässt sich der abwesende Miterbe durch einen Vertreter ohne Vollmacht, etwa einen anderen Miterben oder einen Notariatsmitarbeiter, vertreten. Der Vertrag ist dann bis zur Nachgenehmigung durch den Abwesenden schwebend unwirksam. Diese kann in der Folge bei einem Notar am Wohnort des Abwesenden für überschaubare Gebühren vorgenommen werden. Dieses Vorgehen ist üblich, der Notar wird das Ganze mit organisieren.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt

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