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Verpflichtung zum Abriss einer Gartenlaube nach Beendigung des Pachtverhältnisses?

| 13.07.2014 17:17 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Meine Eltern pachten zur Zeit ein Grundstück in Sachsen und haben den Pachtvertrag nunmehr fristgerecht gekündigt.
Für die Gesamtdauer der Nutzung von 1984 bis heute existieren 2 Pachtverträge:
1. Vertrag
Der 1. Pachtvertrag wurde zur Zeit der DDR im Jahr 1984 geschlossen und am 17.12.1994 auf Grund der Reduzierung der Pachtfläche durch einen neuen Pachtvertrag ersetzt.
Auf dem Grundstück wurde durch meinen Vater eine massive Gartenlaube errichtet, die Errichtung erfolgte mit Baugenehmigung im Jahr 1990 (Baugenehmigung vom 25.5.1990).
Im 1. Vertrag ist lediglich eine etwaige Entschädigung bezüglich der Laube ausgeschlossen, eine Beräumungspflicht ist im Vertrag nicht aufgeführt.
2. Vertrag
Wie oben bereits beschrieben, wurde im Zuge einer Pachtflächenreduzierung am 17.12.1994 ein neuer Vertrag geschlossen.
Im 2. Vertrag ist fixiert, dass sich auf dem Pachtland ein Gebäude befindet, der Pächter dieses selbst errichtet hat, das Gebäude jedoch nicht Gegenstand des Vertrages ist.
Bezüglich der Rückgabe des Pachtgrundstückes ist erwähnt, dass das Pachtgrundstück ordnungsgemäß geräumt an den Verpächter zurückgegeben werden muss, zur einer ordnungsgemäßen Räumung gehören jedoch nur alle während der Pachtzeit eingebrachten Dinge.

Meine Frage:
Die zuständige Gemeinde bezieht sich lediglich auf den aktuellen Vertrag und fordert nun bei Rückgabe einen Abriss der auf dem Grundstück befindlichen Gartenlaube. Sind meine Eltern gemäß den vorgenannten Beschreibungen dazu verpflichtet und müssen dementsprechend die Kosten für einen Abbruch tragen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wird eine Gartenlaube von einem Pächter auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB geschehen sollte. Dies hat zur Folge, dass das Gebäude nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Pächters
verbleibt (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 – III ZR 176/02). Diese Vermutung greift grundsätzlich auch bei einer massiven Bauart des Gebäudes oder bei langer Dauer des Pachtvertrages.

Der Verpächter muss dann grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Pächter die in dessen Eigentum stehenden Baulichkeiten nach Vertragsende auf dem Grundstück belässt. Vielmehr kann er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen. Die Pflicht zur Räumung umfasst neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (BGH, Urteil vom 21. 2. 2013 - III ZR 266/12).

In Ihrem Fall könnte aber eine Abrisspflicht dennoch ausscheiden, da bei Abschluss des laufenden Vertrages die Laube bereits vorhanden war. Entscheidend ist insoweit, ob bei Vertragsabschluss die Übernahme der Laube als vertragsgemäßer Zustand der ganzen Pachtfläche vereinbart wurde. Denn dann würde der Grundsatz greifen, dass bei Vertragsende die Pachtfläche in demjenigen Zustand zurückzugeben ist, in welchem sie sich bei Übernahme befunden hat, sofern dieser Zustand zwischen den Parteien als vertragsgemäß angesehen wurde - eine Abrisspflicht würde dann ausscheiden. Ob dies hier der Fall ist, lässt sich ohne Kenntnis des gesamten Vertrages leider nicht abschließend beurteilen. Zwar deutet die von Ihnen zitierte Passage "zu einer ordnungsgemäßen Räumung gehören jedoch nur alle während der Pachtzeit eingebrachten Dinge" darauf hin, andererseits wurde das Gebäude aber nach Ihrer Schilderung ausdrücklich nicht Gegenstand des Vertrages.

Ich empfehle daher, den gesamten Vertrag von einem auf Pachtrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort überprüfen zu lassen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2014 | 08:48

Sehr geehrter Herr Wilking,

danke für Ihre ausführliche Antwort.
Wie in Ihrer Antwort richtig beschrieben, ist das Bauwerk nicht Gegenstand des aktuellen Vertrages, die Aussicht auf Erfolg ist damit wahrscheinlich eher gering.
Es existiert zwar noch ein § zum Thema Gewährleistung hinsichtlich Größe, Güte und Ertragsfähigkeit, in dem formuliert ist, dass das Grundstück so verpachtet wird, wie es liegt, vorgenannte Formulierungen sind jedoch sicherlich nicht hilfreich in Bezug auf die bestehende Problematik.

Danke noch einmal für Ihre Ausführungen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2014 | 09:52

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Soweit sich die Klausel nur auf das Grundstück bezieht, wird dies leider tatsächlich nicht weiterhelfen. Denn wie bereits ausgeführt kann davon ausgegangen werden, dass die Laube nicht Bestandteil des Grundstücks geworden ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 14.07.2014 | 10:01

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