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Verpflichtet zur Löschungsbewilligung?

15.06.2013 19:28 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Zusammenfassung:

Zustimmung eines Gesamtschuldners zu Aufhebungsvertrag bezogen auf einen Darlehensvertrag,Anknüpfung von Bedingungen an Zustimmung zum Aufhebungsvertrag als strafbare Handlung?
Schadensersatzanspruch wegen Vereitelung eines Grundstücksverkaufs durch Verweigerung der Zustimmung zum Aufhebungsvertrag

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Situation:

A gehört ein Haus, indem B ebenfalls wohnt. Also Eigentümer ist nur A, Darlehen laufen aber auf A und B. Nun hat A sein Haus verkauft, Übergabetermin ist aber erst in einigen Wochen.
Mit B wurde in keinster Weise darüber gesprochen. Lediglich die Mitteilung erfolgte, dass es einen Käufer gibt. B bat A sich über einen Übergabetermin miteiander abzustimmen, was A aber nicht einsah, weil er der Meinung ist, das geht B überhaupt gar nichts an, er hätte alles allein zu entscheiden. Kaufvertrag wurde bereits von A und dem Käufer unterschrieben. Nun will der Notar von der Bank eine Löschungsbewilligung. Diese muß aber von A und B unterschrieben werden. Sollte die Aufhebungsvereinbarung nicht anerkannt werden, besteht die Bank auf Einhaltung der Darlehensverträge. Eine vorzeitige Ablösung ist dann nicht möglich.

Nun zur Fragestellung:
1. Ist B nun verpflichtet die Aufhebungsvereinbarung der Kredite mit zu unterschreiben?
2. Was passiert, wenn B sich weigert diese zu unterschreiben?
Kann er zu Schadenersatz oder sonstwie belangt werden?
3. Kann B gewisse Bedingungen daran knüpfen diese zu unterschreiben? Oder ist das dann
Erpressung?
4. Ich nehme an, wenn B sich weigert zu unterschreiben, platzt auch der Verkauf. Ist dies
richtig?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrte Ratsuchende,

der von Ihnen gebotene Preis ist im Verhältnis zur Komplexität der Fragestellung sowie zum wirtschaftlichen Wert (Kaufpreis der Immobilie)zu niedrig. Zudem ist es nicht möglich, Ihre Rechtsfragen in der Kürze der Zeit umfassend zu beantworten.Haben Sie deshalb bitte Verständnis dafür, dass ich Ihnen lediglich einen ersten rechtlichen Zugriff ermöglichen kann.

Zur Ausgangslage:

Aus Ihren Angaben entnehme ich, dass A und B Gesamtschuldner des Darlehensvertrags sind. Das heißt beide sind Schuldner des Anspruchs der Bank auf Darlehensrückzahlung.Die Grundschuld dient der Sicherung des Rückzahlungsanspruchs der Bank aus dem Darlehensvertrag. Die Bank als Inhaberin der Grundschuld muss der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmen. Dies tut sie nur, wenn der gesicherte Anspruch - der Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens gegenüber A und B - erfüllt wird. Dafür ist Voraussetzung, dass ein Aufhebungsvertrag abgeschlossen wird, der die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens durch A und B ermöglicht.

Da A und B Gesamtschuldner sind, müssen beide der Aufhebung des Vertrags zustimmen. Das bedeutet,dass dann, wenn B sich weigert, der Aufhebungsvertrag nicht zustande kommt. Ihre Einschätzung war daher richtig: wenn der Aufhebungsvertrag nicht geschlossen wird, ist eine vorzeitige Ablösung des Darlehens nicht möglich. Folglich wird die Bank der Löschung der Grundschuld im Grundbuch nicht zustimmen. Da der Käufer des Grundstücks dieses lastenfrei( also ohne die Grundschuld) erwerben will, wird der Verkauf mit großer Wahrscheinlichkeit scheitern. Der Käufer eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks geht das Risiko ein, dass das Grundstück Gegenstand einer Zwangsversteigerung wird, falls das Darlehen nicht vertragsgemäß getilgt wird.
Ihre Vermutung, dass der Verkauf fehlschlagen würde, falls B die Unterschrift verweigert, trifft daher zu.

B ist nicht dazu verpflichtet, die Aufhebungsvereinbarung zu unterschreiben, es sei denn, er steht in einem besonderen rechtlichen Verhältnis zu A, etwa einer Ehe. In diesem Fall könnte man aus der Ehe eine Verpflichtung herleiten, dem Ehegatten wirtschaftlich nicht zu schaden.
Aber auch wenn keine Ehe besteht und B nicht zur Unterschrift verpflichtet ist, kann die Weigerung zu rechtlichen Ansprüchen des A gegen B führen.
In Frage kommt meines Erachtens ein Schadensersatzanspruch des A gegen B gemäß § 826 BGB wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung. Schließlich wird die Weigerung des B dafür ursächlich, dass dem A der Kaufpreis für das Grundstück entgeht. Ausnahmsweise könnte die Sittenwidrigkeit der Schädigung entfallen, wenn B aus wirtschaftlichen Gründen die Unterschrift verweigert, etwa weil er seinen Darlehensanteil nicht sofort und vollständig zurückzahlen kann bzw. verarmen würde.Ob diese Umstände vorliegen, kann ich Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht entnehmen.
Ich kann Ihnen zur Frage eines Schadensersatzanspruchs in diesem Rahmen keine abschließende Antwort geben. Das wäre Sache eines Rechtsanwalts, der Ihren Sachverhalt sorgfältig sowie ohne Zeitdruck prüft und nach vergleichbaren Urteilen sucht.

Zu Ihrer letzten Frage betreffend das Stellen von Bedingungen durch B:
Grundsätzlich kann B die Zustimmung zur Aufhebungsvereinbarung unter Bedingungen stellen. Schließlich muss er auch seine eigenen wirtschaftlichen Interessen wahren, da er infolge der Aufhebungsvereinbarung zur Rückzahlung seines Darlehensanteils - in der Regel der Hälfte - verpflichtet wird.Entscheidend ist meines Erachtens, welche Art von Bedingungen B stellt. Wenn er beispielsweise von A verlangt, den Kontakt zu bestimmten Personen abzubrechen, könnte das eine Nötigung nach § 240 Strafgesetzbuch darstellen. Voraussetzung für eine Nötigung ist (verkürzt dargestellt), dass eine Drohung ausgesprochen wird, um einen anderen zu einem bestimmten Verhalten zu bewegen. Das Verhältnis zwischen Drohung und dem angestrebten Verhalten muss "verwerflich" sein,d.h. es muss sich auf einem niedrigen moralischen Niveau bewegen. Das bedeutet, dass es für die Annahme einer Nötigung auf den Einzelfall (auf die konkreten Bedingungen des B) ankommt.Dagegen wäre es legitim, Bedingungen zu stellen, die die Rückzahlungsmodalitäten des Darlehens betreffen.

Eine Erpressung nach § 253 Strafgesetzbuch kommt nicht in Betracht, da eine Erpressung auf eine wirtschaftliche Bereicherung abzielt. B müsste A also dazu zwingen, ihm unmittelbar wirtschaftliche Vorteile zu verschaffen.Ich gehe davon aus, dass es B nicht um eine wirtschaftliche Besserstellung geht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen.

Ich möchte Ihnen dringend dazu raten, diesen Sachverhalt einem Rechtsanwalt zur sorgfältigen Prüfung zu unterbreiten. Dieser könnte auch die erforderlichen Verhandlungen mit A führen, um sicherzustellen, dass B keine rechtlichen Nachteile - seien es Schadensersatzansprüche seitens des A oder starke wirtschaftliche Belastungen infolge der sofortigen Darlehensrückzahlung- erleidet. Meines Erachtens stellt es ein wirtschaftliches Risiko für B dar, diese Situation ohne Rechtsbeistand zu bewältigen.

Mit freundlichen Grüßen aus Seevetal,

Rechtsanwältin Schröder



Rückfrage vom Fragesteller 15.06.2013 | 22:08

Vielen Dank für die Beantwortung.

Hintergrund dieser Geschichte ist die, das A sich durch Vorspieglung falscher Tatsachen gegenüber B die Kredite quasi erschlichen hat. A hat B eine gemeinsame Zukunft glaubhaft versprochen, weswegen B auch nur die Kredite mit unterschrieben haben. A hat sich hierdurch die Möglichkeit verschafft mit seiner Ex-Frau (der das Haus zuvor zur Hälfte gehörte) Verhandlungen zu führen über die Auszahlung ihres Hausanteils, wodurch er deutlich günstiger davon kam als wie wenn das Haus gemeinsam verkauft worden wäre. Nur eineinhalb Wochen nach der Unterschrift der Kredite eröffnete A gegenüber B, dass er Abstand brauche und keine gemeinsame Zukunft mehr sehe.
Daher ist B nun der Meinung, dass es nur gerecht und fair wäre, wenn A eine Ausgleichszahlung an B vornehmen würde. Schließlich hat A durch Hilfe von B einiges an Geld gegenüber der Exfrau gespart. B will also die Bedingung an A stellen die Auflösungsverträge nur zu unterschreiben, wenn es eine kleine Zahlung von A gibt. Macht er sich hiermit strafbar? Kann man ihm deswegen Erpressung vorwerfen? Oder ist das ganze nun zu komplex um dies pauschal beantworten zu können?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.06.2013 | 22:50

Sehr geehrte Nutzerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Unter Zugrundelegung der von Ihnen geschilderten Tatsachen ergibt sich eine andere strafrechtliche Bewertung. B hat aufgrund des Verhaltens des A möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen ihn aus § 823 BGB in Verbindung mit § 263 Strafgesetzbuch (dort ist der Betrug geregelt).Ob die Rechtsprechung in einem solchen Fall tatsächlich einen Betrug annimmt, müsste sorgfältig geprüft werden.
In jedem Fall würde es keine Straftat darstellen, wenn B vor diesem Hintergrund die Zustimmung zum Aufhebungsvertrag von einer Schadensersatzzahlung abhängig macht. Weder eine Erpressung noch eine Nötigung wäre gegeben, da es an der Verwerflichkeit (d.h. moralischen Missbilligung) der Drohung fehlt. Die Verwerflichkeit ist sowohl eine Voraussetzung einer Nötigung wie auch einer Erpressung.
Allerdings ist es von großer Bedeutung, ob Sie beweisen können, dass A damals eine Täuschung hinsichtlich einer gemeinsamen Zukunft als Paar gegenüber B verübt hat. In Betracht käme etwa ein Brief mit einer Anfrage bezüglich des Darlehens oder ein Zeuge. Ich gehe davon aus, dass die Täuschunghandlung unter vier Augen und ausschließlich mündlich stattgefunden hat. In diesem Fall kann B die Täuschung nicht beweisen und geht das Risiko ein, sich strafbar zu machen. A wird in jedem Fall behaupten, das Versprechen einer gemeinsamen Zukunft sei ernts gemeint gewesen und habe nicht nur dazu gedient, B zum Vertragsabschluss zu bewegen.
Daher sollte B vorsichtig vorgehen und versuchen, A auf diplomatischem Wege zur Zahlung zu bewegen, auch wenn dies schwierig wird.
Meines Erachtens sollte B zu diesem komplexen Sachverhalt unbedingt den Rat eines Rechtsanwalts im Rahmen eines regulären Mandats einholen und diesen auch die Verhandlungen mit A führen lassen.

Freundliche Grüße und gutes Gelingen,

Rechtsanwältin Schröder

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