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Verpachtete landwirtschaftliche Fläche als Schenkung von Eltern: Kosten/Freibetrag

04.05.2014 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,
meinen Eltern möchten mir im Rahmen einer Schenkung ca. 35 Hektar an landwirtschaftlicher Fläche überschreiben um entsprechende Schenkungsfreibeträge auszunutzen. Die landwirtschafliche Fläche liegt in Sachsen-Anhalt und ist an einen Landwirt langjährig verpachtet. Die Fläche beträgt ca. 35Hektar. Dei Pachteinnahmen sollen weiterhin bis an ihr Lebensende meinen Eltern zustehen. Nach welchen Regeln wird die Fläche bewertet bzw. liegt dies unterhalb des Freibetrages von 400.000Euro den ich als Kind habe? Mit welchen Gebühren / Steuern muss ich rechnen - geht die Überschreibung landwirtschaftlicher Flächen einfach über den Notar?

Best Dank für Ihren Rat!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

"Nach welchen Regeln wird die Fläche bewertet bzw. liegt dies unterhalb des Freibetrages von 400.000Euro den ich als Kind habe?"

Die Bewertung für die steuerliche Relevanz erfolgt nach dem Bewertungsgesetz.

Bei landwirtschaftlich genutztem Grundvermögen ist nach § 36 Abs. 1 BewG der Ertragswert zugrunde zu legen.

In der Praxis werden hierbei die sogenannten Bodenrichtwerte herangezogen.

Hierzu empfehle ich Ihnen, sich beim Gutachterausschuss des Liegenschaftsamtes nach den für die konkreten Flächen maßgeblichen Bodenrichtwerten zu erkundigen.

Ob sich dabei ein Wert ergibt, der den schenkungssteuerlichen Freibetrag übersteigt, kann ohne weitere Informationen nicht beantwortet werden.

Allerdings lagen bereits im vergangenen Jahr die durchschnittlichen Preise für Ackerland in Sachen-Anhalt bereits bei über 19.000,00 Euro / Hektar.

"Mit welchen Gebühren / Steuern muss ich rechnen - geht die Überschreibung landwirtschaftlicher Flächen einfach über den Notar?"

Die Übertragung des Grundbesitzes erfordert einen notariellen Vertrag und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch.

Dabei entstehen Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt in Abhängigkeit des Wertes des übertragenen Grundbesitzes.

Grunderwerbssteuer sollte in Ihrem Falle nach § 3 Nr. 6 GrEStG nicht anfallen.

Ob Schenkungssteuer anfällt, hängt von der Bewertung des übertragenen Grundvermögens ab. Sie sollten diese jedoch möglichst vermeiden. Hierzu empfehle ich die Konsultation eines Steuerberaters.

Wenn bespielsweise Ihren Eltern weiterhin die Pachteinnahmen bis zu ihrem Lebensende zustehen sollen, ist dies bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2014 | 12:46

Sehr geehrter Hr. Wessel,
besten Dank für Ihre Antwort! Könnten Sie bitte den Begriff Ertragswert in diesem Zusammenhang kurz erläutern?

....
Bei landwirtschaftlich genutztem Grundvermögen ist nach § 36 Abs. 1 BewG der Ertragswert zugrunde zu legen
...

Als ergänzende Information: Die landwirtschaftliche Fläche ist derzeit für ca. 14.000Euro pro Jahr langfristig an einen landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet, wird landwirtschaftlich genutzt und das soll auch langfristig so bleiben.

Woraus oder nach welchem Verfahren ergibt sich dabei der Ertragswert? Könnten Sie dies an einem beliebig gewählten Bodenrichtwert erläutern? Oder wird - bei Schenkung / Vererbung -einfach der bei einem Verkauf erzielbare Betrag als Wert zugrunde gelegt, sprich wäre der Ertragswert im Extremfall 19.000Euro x 35 Hektar = 665000Euro??? Oder spielt in dem Fall die jähliche Pachteinnahme bei der Berechnung des Ertragswertes eine Rolle?

Ich bedanke mich im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2014 | 14:19

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nahcfrage, die ich gern wie folgt beantworte:

Wie sich der Ertragswert ermittelt, ist ebenfalls im Bewertungsgesetz geregelt. Dies wird Ihnen jedoch ohne sachverständige Unterstützung nicht weiterhelfen, da hierzu eine ganze Reihe von Informationen zu den landwirtschaftlichen Flächen notwendig sind. Letztlich geht es um die Frage, wie ertragsfähig die Nutzflächen sind. Dies spiegelt sich jedoch in den ermittelten und festgelegten Bodenrichtwerten wider, sodass diese relativ verlässlich zur Wertermittlung herangezogen werden können. In dem Falle ist die von Ihnen angeführte Beispielrechnung auch richtig. Die festgelegten Bodenrichtwerte werden erfahrungsgemäß von der Finanzverwaltung auch nicht in Frage gestellt.

Die jährlichen Pachteinnahmen sollten zwar auch den Ertragswert der Grundstücke aufgrund des Äquivalenzverhältnisses von Leistung und Gegenleistung widerspiegeln. In der Praxis ist dies jedoch keine so verlässliche Größe, weil sehr häufig die Anpassung der Pachthöhe nicht mit der Entwicklung der Grundstückspreise Schritt gehalten hat. Daher stellt die Finanzverwaltung auch regelmäßig nicht auf die tatsächlich erzielten Pachteinnahmen ab.

Wie aber bereits erwähnt, wäre die Einräumung eines Nießbrauchsrechts für Ihre Eltern bei der Bewertung des übertragenen Grundbesitzes in Abzug zu bringen. Hierauf sollten Sie bei der Vertragsgestaltung achten und am Besten einen Steuerberater mit einschalten.

Mit freundlichen Grüßen

Gunnar Wessel
Rechtsanwalt

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