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„Vermögensausgleich: für Eltern gekaufte Wohnung'

24.06.2014 14:42 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von


Eine von meinen Eltern bewohnte Mietwohnung wurde 2005, durch den Eigentümer, meinen Eltern zum Kauf angeboten. Durch Übertragung ihres Vorkaufsrechts an mich, wurde die Wohnung dann von mir für 104T€ gekauft. Diese Wohnung sollte mein Erbe meiner Eltern an mich darstellen, wobei mein Bruder ähnlich bedacht wurde.
Vorab haben meine Eltern und ich schriftlich vereinbart, dass meine Eltern sämtlich Kosten der Wohnung (Notar, Grunderwerbsteuer, monatl. Hypothekenlast, etc.) tragen werden, dass sie dafür ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, dass die Miete die Höhe der Hypotheken entspricht, und dass die Wohnung nicht verkauft werden darf. Im Grundbuch wurde davon allerdings nichts vermerkt, lediglich mein Name steht als Eigentümer darin und ein Vorkaufsecht des ehemaligen Eigentümers zum Verkehrswert für 10Jahre (also bis 2015). Die von mir aufgenommene Hypothek wird seit dem durch die Mietzahlungen meiner Eltern getilgt, außerdem leisten sie Sondertilgungen (insgesamt bisher 57T€ Sondertilgungen) und haben alle Kosten ( 6T€ für Notar, Grunderwerbsteuer usw.) für den Kauf beglichen. Die Resthypothek beläuft sich auf derzeit noch 35T€.
Ein älteres Eigentümergutachten aus dem Jahre 2004 beziffert den Wert der Wohnung mit 104T€. Eine neues Gutachten aus dem Jahre 2013 beziffert den Wert auf 125T€, die Wertminderung von 45T€ für das lebenslange Wohnrecht, die Mietpreisbindung und das Nicht-Verkaufsrecht vermindern den Marktwert somit auf 80T€.

Wie sind welche Zahlen/Summen nun korrekt auf welcher (Anfangsbestand-/Endbestand) Seite von mir und meiner Noch-Ehefrau im Vermögensausgleich zu berücksichtigen?

24.06.2014 | 16:38

Antwort

von


(152)
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Sehr geehrter Herr T.,

ich gehe davon aus, dass Sie zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung bereits verheiratet gewesen sind und dass Sie keinen Ehevertrag geschlossen haben. Im Weiteren gehe ich davon aus, dass ausschließlich das deutsche Recht Anwendung findet, also der Güterstand sich nach deutschem Recht richtet.

Bei dem Vermögen Ihrer Frau spielt diese Wohnung keine Rolle, in die Vermögensaufstellung für das Anfangsvermögen und Endvermögen wird auf Seiten Ihrer Frau diese Position nicht berücksichtigt.

Wenn sich Ihre Darlegung, nämlich dass Ihre Eltern Ihnen letztlich den Wert der Wohnung zuwenden wollen als vorweggenommene Erbfolge bzw. entsprechende Schenkung, dann wird der Wert der Wohnung beim Kauf also die 104.000 € in Ihr Anfangsvermögen eingestellt. Dieser Wert ist dann noch um die Inflation seit 2005 zu korrigieren. Dazu wird der Index des Statistischen Bundesamtes für die Verbraucherpreise damals und zum Endzeitpunkt der Berechnung (Zustellung des Scheidungsantrags) genommen und über einen entsprechenden Dreisatz der damalige Wert bezüglich der Inflation korrigiert. In Ihr Endvermögen ist der heutige Wert der Wohnung so wie er aus dem Gutachten ersichtlich ist einzusetzen, also die 84.000 €. Da Sie offensichtlich keine notarielle Vereinbarung mit Ihren Eltern haben ist dann auch noch der restliche Wert des Darlehens der von Ihnen zu bezahlen ist, also die 35.000 € als negative Position zu berücksichtigen, so dass im Endvermögen nur 49.000 Euro stehen.

Sie müssen aber beachten, dass ein Zugewinnausgleich nicht nur nach Einzelpositionen bemessen wird, sondern nach einem Vergleich des Vermögens als Ganzes. Es sind also alle Vermögenswerte vom Anfang der Ehe und vom Ende der Ehe und alle Schulden vollständig zu berücksichtigen. Die Wohnung ist nur eine Position im Rahmen dieser Gesamtbilanz. Betrachtet man alleine die Wohnung, entsteht kein Anspruch auf Zugewinnausgleich zu Gunsten Ihrer Frau. Ihre Frau hat, da Sie Alleineigentümer sind, diesbezüglich auch keine Ansprüche aus Eigentum.


Rechtsanwalt Jörg Klepsch
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Familienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 25.06.2014 | 12:57

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Im Rahmen dieser Problematik hatte man mir im Vorfeld mitgeteilt, das es sich ja um eine "Gemischte Schenkung" handeln würde. Bei richtiger Betrachtung, dürfte man das Nutzungsrecht der Eltern vom Wert der Wohnung nicht in Abzug bringen, jedenfalls nicht gleichzeitig mit den geschenkten Beträgen der Eltern. Der Wert der Wohnung wurde dabei NICHT ins Anfangsvermögen gestellt. ICH hätte die Wohnung ja gekauft und zahle mit der Hypothek die Wohnung ab, refinanziert mit der Miete meiner Eltern.
Die Rechnungen varieren im Ergebnis dermaßen signifikant, dass da nur vom Ansatz her eine vollkommen unterschiedliche Bewertung dahinter stehen kann.
Aber was ist denn nun richtig?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.06.2014 | 15:31

Der von Ihnen geschilderte Ansatz ist völlig verschieden von dem, was ich ausgeführt habe. Allerdings sehe ich keine Anhaltspunkte für die so genannte gemischte Schenkung. Das liegt nur dann vor, wenn Ihnen etwas zugewandt wird, Sie aber selber dafür noch einen eigenen Beitrag leisten müssen. Das ist hier nicht der Fall.

Ob Ihre Eltern Ihnen eine Wohnung übertragen (auch mit Wohnrecht und Ausschluss der Möglichkeit des Verkaufs), dafür selbst ein Darlehen aufnehmen und dieses abbezahlen oder ob diese ein Darlehen, das Sie aufgenommen haben über die Miete abbezahlen, spielt wirtschaftlich keine Rolle. (Es mag steuerliche Gründe dafür geben.) Definitiv ist aber die Wohnung in das Anfangsvermögen einzustellen. Man mag darüber diskutieren, ob der Wert für die Wohnung im Anfangsvermögen um die Belastungen, also Ausschluss des Verkaufs, Vorkaufsrecht und Wohnrecht, gemindert ist. Das hängt davon ab, ob dies bereits von Anfang an im Grundbuch eingetragen war oder später eingetragen bzw. vereinbart wurde.

Wenn die Abrede zwischen Ihnen und Ihren Eltern, dass diese das Darlehen über die Miete abbezahlen einklagbar ist, dann ist das Darlehen praktisch im Endvermögen und im Anfangsvermögen nicht zu berücksichtigen, denn dann haben Sie einen Freistellungsanspruch in Höhe der jeweiligen Darlehensverbindlichkeit. Hier kommt es letztlich aber auf die genauen Formulierungen an. Die Verpflichtung zur Freistellung und die Verpflichtung zur Schenkung wäre ein Unterschied, vor allem weil die Schenkung vertraglich nur wirksam ist, wenn sie notariell beurkundet ist. Ansonsten ist nur die jeweils vollzogene Schenkung wirksam, auf künftige Leistung kann aber bei einer formell unwirksamen Schenkung nicht geklagt werden. Die Verpflichtung zur Freistellung hingegen wäre nicht notariell formbedürftig.

Das Nutzungsrecht ist in Abzug zu bringen, denn das besteht ja weiter, selbst wenn das Darlehen abbezahlt ist.

Es dürfen nicht zusätzlich neben dem Wert der Wohnung die laufenden Raten Ihrer Eltern dem Anfangsvermögen zugerechnet werden, der Wert der Wohnung aber auf jeden Fall.

ANTWORT VON

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