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Vermittlung einer Ferienimmobile mit eingebundenem Betreibervertrag

13.11.2016 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Maklerprovision
unechte Verpflechtung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zum folgenen Sachverhalt:
Eine Ferienimmobilie (in einer Ferienanlage) wird durch ein Immobilienunternehmen vermittelt. Der derzeitige Besitzer der Ferienimmobilie ist eine Privatperson, welche in einem bestehenden Vertragsverhältnis mit der vor Ort tätigen Betreibergesellschaft steht. Der Geschäftsinhaber des Immobilienunternehmens ist gleichzeitig Geschäftsinhaber der Gesellschaft, welche diese Ferienimmobilie betreibt. Im Kaufvertrag ist zudem ein Passus, welcher regelt, dass das bestehende Vertragsverhältnis mit der Betreibergesellschaft vom Käufer der Immobilie mit überübernommen werden muss (mind. 10 Jahre).

Ist es nun rechtens, dass der Geschäftsinhaber der Immonilienfirma, der gleichzeitig auch Geschäftsinhaber der Betriebergesellschaft ist, eine Maklerprovision für die vermittelte Immobilie verlangen darf.

Vielen Dank und freundliche Grüße

13.11.2016 | 19:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage nach der Zulässigkeit einer Maklerprovision für die Vermittlung einer Ferienimmobilie in einer Ferienanlage, wenn der Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft zugleich Geschäftsführer der Betreibergesellschaft für die Ferienanlage ist.

Zunächst unterstelle ich - mangels abweichender Angaben - die Anwendbarkeit deutschen Rechts.

Der Maklerlohnanspruch ist in § 652 BGB: Entstehung des Lohnanspruchs geregelt und hat vier Voraussetzungen: Maklervertrag, Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlung), Hauptvertrag (Kaufvertrag), Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Kaufvertrag.

§ 654 BGB: Verwirkung des Lohnanspruchs regelt die "Verwirkung" des Maklerlohnanspruchs bei vertragswidriger Tätigkeit des Makler auf Veräußer- und Erwerberseite, sog. Doppeltätigkeit, wenn die Tätigkeit zu einer Interessenkollision führt.

Ein weiterer Verwirkungsgrund ist die sogenannte Verpflechtung zwischen Makler und Vertragspartner, bei Ihnen dem Veräußerer / der Privatperson.

Wären Veräußerer und Makler identisch, entfiele der Anspruch auf den Maklerlohn. Veräußerer ist eine Privatperson, Makler eine Firma. Damit liegt keine Identität vor. Der Provisionsanspruch entfällt aus diesem Grunde nicht.

Eine Verpflechtung liegt aber auch dann vor, wenn wirtschaftlich betrachtet Eigentümer und Makler nicht selbstständig und unabhängig einen Willen bilden können (BGH, Urt. v. 01.04.1992 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IV%20ZR%20154/91" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.04.1992 - IV ZR 154/91: Bestimmung der Maklertätigkeit oder Tätigkeit als Handelsvertre...">IV ZR 154/91</a>).

Eine echte Verpflechtung liegt z.B. vor, wenn Makler-GmbH und Verkäufer-GmbH den gleichen Geschäftsführer haben.

In Betracht käme noch eine sog. unechte Verpflechtung.

Der BGH, Beschl. v. 28. April 2005 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20387/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.04.2005 - III ZR 387/04: Verflechtung von Makler und Verkäufer">III ZR 387/04</a> - unter Verweis auf die bisherige Rechtsprechnung hat jedoch entschieden:

"Ein Fall ´unechter Verflechtung´ aufgrund eines institutionellen Interessenkonflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsverwalter des Grundstücks-[...]Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor."

Eine unechte Verpflechtung wurde lediglich für den Fall bejaht, dass der Wohnungseigentumsverwalter der Veräußerung zustimmen muss (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20112,%20240" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.09.1990 - IV ZR 226/89: Rechte des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage">BGHZ 112, 240</a>).

Dass Immobilien/Makler-GmbH und der Betreiber-GmbH dieselbe Person als Geschäftsführer haben, führt nicht zu einer Verpflechtung zwischen Vertragspartner (Privatperson / Veräußerer) und Makler-GmbH.

Ich halte die Rechtslage in Ihrem Fall (Betreibergesellschaft) mit der eines (Wohnungs-)Eigentumsverwalter für vergleichbar.

Sollte doch eine Verpflechtungslage vorliegen, wenn Sie über den Betreibervertrag zwischen Eigentümer und Betreibergesellschaft argumentieren wollen, kann der Makler durch Hinweis darauf sich dennoch eine Provision versprechen lassen.

> Anhand Ihrer Angaben, vorbehaltlich einer Prüfung der Verträge, kann die Immobilien-GmbH eine Provision verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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