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Vermietungsstatus zum Erhaltungsaufwand

06.11.2015 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Ihrer kompetenten Stellungnahme zu meiner nachstehenden Fragestellung wäre ich Ihnen sehr verbunden.

Situationsvorgaben:

Anwesen : Bestand kl.3-seit Gehöft Bj.1936 mit drei durch jeweils eigenen Eingang
in sich abgeschlossenen Gebäudeteilen zugänglich vom Innenhof, zentral versorgrt
über Heizkeller / Hauswirtschaftsraum u.a. im wesentlichen zwischenzeitlich des öfteren vom Vorbesitzer (Eltern seit 1973) nutzungsrelevant saniert
- Kauf-Erwerb 2007 v.den Eltern .
Anwesengliederung:
1.Geb. WEST gs ~ 140 m² :
Eing.: 01 ~120 m² = Wohnen / Fremd-Vermtg.atlg.EG+DG.(M'vrtrg.v.01.01.2008/ Eltern)
Eing.: 02 ~ 34 m² = Gwrb./ Fremd-Vermtg.atlg.EG+DG.(M'vrtrg v.1990 / GmbH-Büro)
2.Geb. S Ü D gs ~ 200 m² : (Geringwertige Lager-Vrmtg.- Ausbauzustand)
Eing.: 01 ~ 80 m² = EG Gwrb.-Vrmtg. GmbH-Lager - M'tvrtrg v.1999
Eing.: 02 ~ 50 m² = DG Gwrb.-Vrmtg. GmbH-Lager - M'tvrtrg w.v.
3.Geb. O S T gs. ~ 42 m²
Eing. separat = Eigennutzung / Wohnen.

Frage:
Davon ausgehend, daß die zwischenzeitlich wiederum erforderlichen erheblichen nutzungs- und alterungsbedingten Erhaltungsaufwendungen insbesondere zu Geb.WEST wie z B.: Ober- / Unterbodenaustausch, Nachdämmungen für Schall-u.Wärme , Putz- / Fenster- u. Türsanierungen incl.der einschläg.fachplanerischen Honorarkosten für z.B.Berechnungen entspr. EnEV u.a. mir "die Möglichkeit" der unmittelbaren unbegrenzt steuerlichen Geltendmachung meiner Aufwendungen gewährt, lässt mich mit Verweis auf den unabdingbar geforderten Vermietungsstatus fragen, ob dieser durch schriftlich rechtsverbindlichen Mietvertrag auf alle Fälle gesichert ist oder ggf. auch gefärhdet sein kann, wenn z.B. :
- Mietzahlungs-Rückstand, -Ausfall, - Stundung, -Ersatzleistung u.a.vorliegt,
- unter Wertung der sozialen Komponente Sohn/Eltern-Versorgungsbeziehung und altersbedingt bescheidenen (Renten-)Einkommen und dem gesetzl.betonten Altersanspruch im angestammten Wohnumfeld verbleiben zu können, nur eine relativ geringe Monatsmiete gezahlt werden kann.
- letzendlich die vereinbarte Geringmiete auf Grund des überfällig renovierungsbedürftigen Wohnungszustandes, die ortsübliche Wohnmiete nicht rechtfertigt u.a.m.

Mit Hilfe Ihrer Antwort erhoffe ich mir ggf.vorhandene themarelevante mietvertragliche Schwächen zu erkennen.

Für Ihr Bemühen im voraus verbindlichsten Dank,

mit freundlichen Grüßen!






Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Tatsächlich kann man durch faktische Abweichungen von einem schriftlichen Mietvertrags unter Angehörigen den Werbungskostenabzug gefährden. Für die Anerkennung derartiger Vertragsverhältnisse unter Angehörigen ist nicht nur Ihre schriftliche Fixierung sondern auch eine tatsächliche ordentliche Umsetzung wie unter fremden Dritten nötig.

Erfolgt eine solche nicht, ist tatsächlich die Anerkennung des Mietverhältnisses gefährdet, insbesondere bei unregelmäßier Zahlung und Ausfall, Preisabweichungen oder der Berücksichtigung privater Aspekte.

Hier gibt es aber keine absoluten Wahrheiten. Tatsächlich ist der Zustand der Wohnung zu berücksichtigen, das örtliche Preisgefüge ist zu berücksichtigen etc. von daher würde ich Ihnen raten, den Mietvertragsentwurf dem Finanzamt vorzulegen und eine verbindliche Auskunft darüber einzuholen, ob bei Berücksichtigung der vertraglichen Grundlage und faktisch einwandfreier Umsetzung von einer wirksamen entgeltlichen Vermietung auszugehen ist. An eine solche Auskunft ist das Finanzamt später selbst gebunden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2015 | 09:51

Sehr geehrter Herr RA Alexander Busch

Eingangs nochmals verbindlichsten Dank für Ihre Stellungnahme die mir erleuternd weiterhilft, jedoch insbesondere im Fremdvergleich zum Mietstatuserhalt im Sinne " Mietzahlungen müssen nachweislich fließen" folgende Nachfrage stellen läßt.

Ist diese o.g. Voraussetzung auch im Falle einer Stundung in Form eines schriftlich verfassten Vermieterdarlehens gegeben, wenn die üblichen gesetzlichen Regelungen, Laufzeit, bankübliche Verzinsung, fristgerechte Rückzahlungsverpflichtung u.a.gegeben ist wie z.B.:

Darlehenssumme: € 10 000.- Laufzeit: 10 Monate Verzinsung : banküblich !
Rückzahlung nachweislich (Überweisung) pünktlich nach Ablauf der Darlehensfrist.
Monatl.ratenweise Inanspruchnahme mit € 1 000.- = Monatsmiete.

Welche Laufzeiten erscheinen hierbei möglich?

Mit Ihrer Antwort hoffe ich den fehlenden absoluten Wahrheiten vorab meines Finanzamtbesuches ggf.doch noch etwas näher zu kommen!

In diesem Sinn hoffnungsvoll, mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2015 | 12:22

Sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Bei einer üblichen Gestaltung, wie von Ihnen beschrieben (wobei ich auch eine Laufzeit von 2 Jahren für möglich halte anstelle von 10 Monaten) dürften Ihnen keine Probleme entstehen. Wichtig ist stets die fremdübliche Gestaltung und die daran anschließende tatsächliche Umsetzung.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und ein angenehmes Wochenende!

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