Vermietungsabsicht wird vom Finanzamt nicht anerkannt

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Bundesfinanzhof hat in einem jüngeren Urteil (BFH, Urt. v. 13.01.2015 - IX R 46/13 ) entschieden, dass der Werbungskostenabzug bei einem langjährigen Leerstand von Immobilien von der (belegbaren) Absicht abhängt, daraus Mieteinkünfte zu erzielen. Das heißt, es muss auch in Zeiten des Leerstands eine Kontinuität der Absicht, Einkünfte zu erzielen, vorliegen und bewiesen werden können.

In Ihrem Fall sehe ich da gute Chancen, dass Ihre Vermietungsabsicht belegbar ist. Ich würde dem Finanzamt schreiben, dass Sie nicht mit der angekündigten Entscheidung (Anerkennung der Verluste aus V+V erst ab 1. Juli 2018) einverstanden sind, und nach Eingang des Steuerbescheides Einspruch dagegen einlegen. Dann prüft Ihre jetzige Veranlagungsstelle, ob sie dem Einspruch abhilft (wahrscheinlich nicht) und gibt ihn dann an die Rechtsbehelfsstelle ab (dort herrscht evtl. eine andere Auffassung).

Sie sollten auf die Ausführungen des BFH hinweisen:

Danach sind Aufwendungen für Wohnungen, die beim Leerstand entstehen, auch weiterhin abzugsfähig, wenn und solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung auch im Zusammenhang mit dem Leerstand der jeweiligen Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. § 9 Abs. 1 EStG lässt die dort genannten Aufwendungen dann zum Abzug zu, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsart besteht.

Das setzt bei vorab entstandenen Werbungskosten voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt Vermietungseinkünfte zu erzielen, und diese Entscheidung später auch nicht aufgegeben hat. Dazu trägt der Steuerpflichtige die Beweislast. Er muss beispielsweise durch Einschalten eines Maklers oder die Veröffentlichung von Anzeigen nachweisen, dass er sich um eine Vermietung des Objekts bemüht.

Ob in diesem Zusammenhang das von Ihnen erwähnte Vermietungsplakat ausreicht, kann ich nicht abschließend beurteilen. Sie sollten aber auf jeden Fall das Vorhandensein des Plakates beweisen, etwa durch Anwohner (unbeteiligte Dritte), die bestätigen, das Plakat dort (über den genanten Zeitraum) gesehen zu haben.

Der BFH gesteht einem Vermieter auch ein sog. zeitliches Fenster zu, innerhalb dessen die Vermietungsabsicht (noch) im Nachhinein akzeptiert wird. Das heißt, dem Steuerpflichtigen wird ein inhaltlich angemessener, jedoch zeitlich begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungszeitraum zugestanden, in dem von einem Festhalten an der Vermietungsabsicht auszugehen ist.

In Ihrem Fall geht es um einen Zeitraum von 2013 bis Mitte 2018, also etwa 5 Jahre. Damit sieht es für sie besser aus als für den Vermieter in dem vom BFH entschiedenen Fall: Dort hatte der Eigentümer seine ursprünglich verfolgte Sanierungstätigkeit mit Abschluss der Entkernung im Jahr 1999 aufgegeben und erst in 2008 wieder ernstlich aufgenommen. Bereits im Jahr 2002 hatte er aber gegenüber dem Finanzamt erklärt, das Haus veräußern zu wollen. Aus dem langjährigen Leerstand der Immobilie und der weitgehenden Untätigkeit des Eigentümers in der Zeit zwischen 1999 und 2008 hat der BFH geschlossen, dass die Vermietungsabsicht vor 2002 aufgegeben worden ist. Die jahrelange Untätigkeit war also das Problem (9 Jahre "Überlegungszeit" über die weitere Vermietung erschien dem Gericht als zu lang, und es verneinte die Einkünfteerzielungsabsicht und damit die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten aus V+V (s. auch BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 14/12 , BStBl 2013 II 279).

In Ihrem Fall sehe ich dieses Problem nicht, denn Sie haben in der Leerstandszeit ja sogar versucht, die Immobilie (wenigstens) als Ferienhaus nutzbar zu machen, so dass Ihnen eine Untätigkeit im Sinne einer Aufgabe jeglicher Vermietungsabsicht gerade nicht vorzuwerfen ist. In dem Moment, da Sie sich entschlossen, das Haus (nun doch) zu verkaufen, kam eine erneute Nutzungs- bzw. Vermietungsmöglichkeit durch Ihre Töchter ins Spiel.

Mit diesen Argumenten und dem insofern einschlägigen BFH-Urteil würde ich versuchen, die Veranlagungsstelle von Ihrer Rechtsauffassung (klare Kontinuität der Vermietungsabsicht) zu überzeugen. Vielleicht sollten Sie um eine Vorsprache an Amtsstelle bitten und alle verfügbaren Unterlagen mitbringen. Sie sollten auch darauf hinweisen, dass Sie auf jeden Fall Einspruch einlegen werden, weil Sie das Fortbestehen ihrer Einkünfteerzielungsabsicht beweisen können und es - gemäß der BFH-Rechtsprechung - nur um einen Leerstand von knapp 5 Jahre geht, währenddessen Sie ernsthaft bemüht waren, Vermietungseinkünfte zu generieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben, und verbleibe mit freundlichen Grüßen!