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Vermietungsabsicht wird vom Finanzamt nicht anerkannt

| 15.10.2019 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Guten Tag,
wir, wohnhaft im Odenwald, haben im ländlichen Hinterland in Mecklenburg-Vorpommern ein kleines Haus. Das Haus war bis 2013 für 7 Jahre vermietet. Danach haben wir keinen neuen Mieter gefunden. Dann haben wir versucht, das Haus als Ferienhaus zu vermarkten. Da wir nicht viele Feriengäste hatten, hat uns das Finanzamt unterstellt, keine Gewinnerzielungsabsicht zu haben. Dadurch haben wir das Projekt wieder aufgegeben. Seit dem stand das Haus leer und wurde von uns nicht privat genutzt. In den Fenstern zur Straße hing ein Plakat mit unserem Vermietungswunsch. Leider konnten wir das Haus zunächst dennoch nicht mehr vermieten. Nebenkosten, Reparaturarbeiten und die Pflege des Hauses durch Familienangehörige vor Ort schlugen dennoch finanziell zu Buche. Um diese Belastung abzustellen, haben wir uns Mitte letzten Jahres entschlossen, das Haus zu verkaufen. Dann meldeten sich unsere 3 Töchter zu Wort, die das Haus ab 01.07.18 mieten und für ihre Familien nutzen wollten (Ferienzeiten, Urlaub, etc). In unserer Steuererklärung hat das Finanzamt unsere Werbungskosten, AfA etc zunächst nicht anerkannt, weil es wieder davon ausgegangen ist, dass wir das Haus in einem zweiten Versuch wieder als Ferienhaus vermarkten wollten (fehlende Gewinnerzielungsabsicht). Wir haben dann Einspruch eingelegt und erklärt, dass es sich um eine Festvermietung handele. Daraufhin wollte das Finanzamt neben Kontobewegungen, Mietvertrag auch einen NACHWEIS über unsere Vermietungsabsicht haben. Wir haben dem Finanzamt mitgeteilt, dass in den Fenstern zur Straße ein Vermietungsplakat hing. Wir erklärten dem Finanzamt auch, dass wir trotz intensiver Bemühungen zunächst keinen neuen Mieter fanden. Und schließlich haben wir dem Finanzamt auch mitgeteilt, dass unsere Töchter das Haus schließlich für ihre eigenen Zwecke mieten wollten. Das Finanzamt erkennt nun im letzten Schreiben die Festvermietung ab 01.07.18 an, lehnt aber z.B. eine AfA für das gesamte Jahr 2018 ab, ebenso die steuermindernde Geltendmachung von Werbungskosten, Nebenkosten etc. Alle uns entstandenen Kosten sollen nur zu 50% ab 01.07.18 bis 31.12.2019 anerkannt werden. Das leerstehende Haus vom 01.01.2018 bis 30.06.2018 wird nicht berücksichtigt. Auch haben wir 3 Fahrten mit dem Pkw und eine Bahnfahrt (Fahrkarten hatten wir als Nachweis beigefügt) als Werbungskosten geltend gemacht. Die Bahnfahrt haben sie anerkannt, die Pkw Fahrten abgelehnt, obwohl wir per Tankbeleg diese nachweisen könnten.
Bis 29.10. sollen wir nun eine Stellungnahme abgeben, ob wir mit der angekündigten Entscheidung des Finanzamtes einverstanden sind.
Wie sollen wir uns verhalten? Wie sieht die Rechtslage aus? Was sollen wir dem Finanzamt antworten? Ist die Tatsache, dass das Haus schon einmal 7 Jahre vermietet war und nun fest und regulär vermietet ist nicht eigentlich genug Beweis für unsere Vermietungsabsicht!?
Freundlichen Gruß mit der Bitte um Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Bundesfinanzhof hat in einem jüngeren Urteil (BFH, Urt. v. 13.01.2015 - IX R 46/13 ) entschieden, dass der Werbungskostenabzug bei einem langjährigen Leerstand von Immobilien von der (belegbaren) Absicht abhängt, daraus Mieteinkünfte zu erzielen. Das heißt, es muss auch in Zeiten des Leerstands eine Kontinuität der Absicht, Einkünfte zu erzielen, vorliegen und bewiesen werden können.

In Ihrem Fall sehe ich da gute Chancen, dass Ihre Vermietungsabsicht belegbar ist. Ich würde dem Finanzamt schreiben, dass Sie nicht mit der angekündigten Entscheidung (Anerkennung der Verluste aus V+V erst ab 1. Juli 2018) einverstanden sind, und nach Eingang des Steuerbescheides Einspruch dagegen einlegen. Dann prüft Ihre jetzige Veranlagungsstelle, ob sie dem Einspruch abhilft (wahrscheinlich nicht) und gibt ihn dann an die Rechtsbehelfsstelle ab (dort herrscht evtl. eine andere Auffassung).

Sie sollten auf die Ausführungen des BFH hinweisen:

Danach sind Aufwendungen für Wohnungen, die beim Leerstand entstehen, auch weiterhin abzugsfähig, wenn und solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung auch im Zusammenhang mit dem Leerstand der jeweiligen Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. § 9 Abs. 1 EStG lässt die dort genannten Aufwendungen dann zum Abzug zu, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsart besteht.

Das setzt bei vorab entstandenen Werbungskosten voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt Vermietungseinkünfte zu erzielen, und diese Entscheidung später auch nicht aufgegeben hat. Dazu trägt der Steuerpflichtige die Beweislast. Er muss beispielsweise durch Einschalten eines Maklers oder die Veröffentlichung von Anzeigen nachweisen, dass er sich um eine Vermietung des Objekts bemüht.

Ob in diesem Zusammenhang das von Ihnen erwähnte Vermietungsplakat ausreicht, kann ich nicht abschließend beurteilen. Sie sollten aber auf jeden Fall das Vorhandensein des Plakates beweisen, etwa durch Anwohner (unbeteiligte Dritte), die bestätigen, das Plakat dort (über den genanten Zeitraum) gesehen zu haben.

Der BFH gesteht einem Vermieter auch ein sog. zeitliches Fenster zu, innerhalb dessen die Vermietungsabsicht (noch) im Nachhinein akzeptiert wird. Das heißt, dem Steuerpflichtigen wird ein inhaltlich angemessener, jedoch zeitlich begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungszeitraum zugestanden, in dem von einem Festhalten an der Vermietungsabsicht auszugehen ist.

In Ihrem Fall geht es um einen Zeitraum von 2013 bis Mitte 2018, also etwa 5 Jahre. Damit sieht es für sie besser aus als für den Vermieter in dem vom BFH entschiedenen Fall: Dort hatte der Eigentümer seine ursprünglich verfolgte Sanierungstätigkeit mit Abschluss der Entkernung im Jahr 1999 aufgegeben und erst in 2008 wieder ernstlich aufgenommen. Bereits im Jahr 2002 hatte er aber gegenüber dem Finanzamt erklärt, das Haus veräußern zu wollen. Aus dem langjährigen Leerstand der Immobilie und der weitgehenden Untätigkeit des Eigentümers in der Zeit zwischen 1999 und 2008 hat der BFH geschlossen, dass die Vermietungsabsicht vor 2002 aufgegeben worden ist. Die jahrelange Untätigkeit war also das Problem (9 Jahre "Überlegungszeit" über die weitere Vermietung erschien dem Gericht als zu lang, und es verneinte die Einkünfteerzielungsabsicht und damit die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten aus V+V (s. auch BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 14/12 , BStBl 2013 II 279).

In Ihrem Fall sehe ich dieses Problem nicht, denn Sie haben in der Leerstandszeit ja sogar versucht, die Immobilie (wenigstens) als Ferienhaus nutzbar zu machen, so dass Ihnen eine Untätigkeit im Sinne einer Aufgabe jeglicher Vermietungsabsicht gerade nicht vorzuwerfen ist. In dem Moment, da Sie sich entschlossen, das Haus (nun doch) zu verkaufen, kam eine erneute Nutzungs- bzw. Vermietungsmöglichkeit durch Ihre Töchter ins Spiel.

Mit diesen Argumenten und dem insofern einschlägigen BFH-Urteil würde ich versuchen, die Veranlagungsstelle von Ihrer Rechtsauffassung (klare Kontinuität der Vermietungsabsicht) zu überzeugen. Vielleicht sollten Sie um eine Vorsprache an Amtsstelle bitten und alle verfügbaren Unterlagen mitbringen. Sie sollten auch darauf hinweisen, dass Sie auf jeden Fall Einspruch einlegen werden, weil Sie das Fortbestehen ihrer Einkünfteerzielungsabsicht beweisen können und es - gemäß der BFH-Rechtsprechung - nur um einen Leerstand von knapp 5 Jahre geht, währenddessen Sie ernsthaft bemüht waren, Vermietungseinkünfte zu generieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben, und verbleibe mit freundlichen Grüßen!


Rückfrage vom Fragesteller 15.10.2019 | 18:30

Sehr geehrte Frau von Dorrien,

Ihre Antwort wird uns sehr hilfreich sein, vielen Dank dafür. Eine Nachfrage noch bitte: Müssen 3 Fahrten zum Objekt während des Leerstandes, für die wir nur Tankquittungen haben, vom Finanzamt anerkannt werden. Wir sind in 2018 3 mal nach MeckPomm zum Objekt gefahren, um nach dem Rechten zu sehen und Reparaturarbeiten auszuführen. Gibt es dazu vielleicht Gerichtsurteile.

Mit herzlichem Dank und freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.10.2019 | 20:31

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage! Ich hatte diesen von Ihnen angesprochenen Aspekt gar nicht behandelt, tut mir leid. Um so besser, dass es auch hier eine jüngere Entscheidung vom höchsten Steuergericht gibt:

Der Bundesfinanzhof hat 2015 entschieden (IX R 18/15 ): Wenn private Eigentümer vermieteter Immobilien zu ihren Häusern oder Wohnungen reisen, dürfen sie die Fahrtkosten grundsätzlich steuerlich geltend machen. Für jeden tatsächlich gefahrenen Kilometer darf somit eine Pauschale von 0,30 Euro geltend gemacht werden. (Bei der Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel sind die tatsächlichen Kosten absetzbar). Der BFH sieht als typische Anlässe für solche "Besuchs- und Kontrollfahrten" z. B. Termine mit künftigen Mietern oder mit Handwerkern bei Sanierungsarbeiten, aber auch die Fahrten zu Kontrollzwecken oder zum Ablesen von Zählerständen.

Wenn Sie also zu Ihrem Haus in Mecklenburg-Vorpommern (nur in großen Abständen offenbar, denn vier Fahrten sind ja sachlich absolut zu rechtfertigen) gefahren sind, um dort nach dem Rechten zu sehen, Blätter zu harken, Leitungen zu überprüfen, Postwurfsendungen zu entfernen etc., dann sind das genau die (üblichen) Fahrten, die der BFH als "typisch" ansieht. Wie sonst soll ein Eigentümer seine Immobilie überwachen und pflegen?

Selbst wenn das Haus (regelmäßig) vermietet ist, sind solche Kontrollbesuche unerlässlich - und dies gilt ja erst recht, wenn das Haus "verwaist" ist. Das FA darf auch keinen Unterschied zwischen Bahnfahrt und Autofahrt machen - hierfür können Sie das o. g. BFH-Urteil heranziehen, das insoweit eindeutig ist (und beim FA eigentlich bekannt sein sollte).

Sie haben auch alles richtig gemacht, indem Sie die Tankquittungen aufbewahrt haben - das ist die übliche Beweisführung für tatsächlich getätigte Fahrten mit dem eigenen PKW (auch das müsste das FA wissen, insofern überrascht mich das Vorgehen Ihrer Veranlagungsstelle).

Neben dem Kilometergeld können Sie übrigens auch Pauschalen für Verpflegungsmehraufwand absetzen (12 Euro pro Tag bei über acht Stunden Abwesenheit, 24 Euro für jeden vollständigen Abwesenheitstag). Abzugsfähig sind grundsätzlich ebenfalls die Übernachtungskosten

Es ist ärgerlich, wenn ein Sachbearbeiter so streng vorgeht, und es ist auch nicht angemessen. Grundsätzlich hat der Steuerpflichtige seine Angaben nur glaubhaft zu machen und nur bei begründeten Zweifeln im einzelnen zu belegen.

Ich hoffe, dass Sie Ihre - soweit ich es von hier aus beurteilen kann - berechtigten Forderungen durchsetzen können! Suchen Sie dazu auch das persönliche Gespräch, im Zweifelsfalle mit dem Vorgesetzten. Sie sind der Steuerbürger, und die Finanzverwaltung arbeitet seit langem an ihrem Image als Dienstleister und der "tax compliance".

Viele Grüße!

EvD



Bewertung des Fragestellers 15.10.2019 | 18:33

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