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Vermietungen bei Erbengemeinschaft

05.03.2014 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Zusammenfassung: Eine BGB-Gesellschaft wie eine Eigentümergemeinschaft kann nur einheitlich entscheiden - Zu den Voraussetzungen, einen Miteigentümer auf Zustimmung zu verklagen

Sehr geehrte Anwälte,

die Vermietungen bei Bruchteilsgemeinschaften regelt ja insbesondere § 744 BGB in dem festgelegt ist, was jeder Miteigentümer auch für sich alleine entscheiden kann.

Wäre es demnach möglich auch Vermietungen alleine vorzunehmen und gilt das als typische Aufgabe um die Bruchteilsgemeinschaft vor Pleite zu bewahren ?

Der Hintergrund ist der nun schon jahrelange Streit über Vermietungen in der Gemeinschaft die jetzt seit 2009 besteht und durch den Tod meiner Oma, der Erblasserin entstanden ist und wo ich nun mit meine Tante ( aufgrund vorversterbens meines Vaters ) beteiligt sind.
http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=241004

Ein Anwalt meinte mal, dass man hier die Erben und Bruchteilsgemeinschaft unterscheiden muss.
Es geht mir nun selber konkret darum Vermietungen vorzunehmen, damit die Erben und Bruchteilsgemeinschaft wirtschaftlich bleibt.

Ich habe nun folgende Fragen:

1)Das eine Haus gehört mir und meiner Tante schon lange, die Nutznießung die meine Oma hatte ist weggefallen und nun bilde ich mit meiner Tante da eine Bruchteilsgemeinschaft.
Ich gehe mal davon aus, dass ich hier nicht alleine Vermietungen durchführen darf, stimmt das ?

2)Ich habe mit meiner Tante eine Vereinbarung durch unseren Rechtsanwalt schriftlich fixieren und durch uns unterschreiben lassen, dass die Gewinne also die Ausschüttungen sinngemäß auch bei der Erbengemeinschaft einmal im Jahr geteilt werden soll.
Meine zweite Frage ist nun, wie ich mich verhalten soll, wenn ein pot Mieter Interesse an eine Wohnung hat und meine Tante blockiert und den Mietvertrag nicht unterschreiben will ?

3) Wäre es bei den zur Erbengemeinschaft gehörenden Häuser zumindest möglich das ich auch alleine eine Wohnung vermieten kann, oder wäre das nicht möglich bzw. ksnn die Miteigentümerin verlangen das die Mieter wieder aus der Wohnung ausziehen, wenn nur ein Eigentümer den Vertrag unterschrieben hat ?
4) Kann ich - wenn ich einen Mietinteressenten für eine Wohnung hab- meine Tante rechtlich "zwingen" den Mietvertrag auch zu unterzeichnen, etwa im Rahmen einer Zustimmungsklage und gibt es dazu Grundsatzurteile ?
5) Gibt es darüberhinaus in irgendeiner Form die Möglichkeit meine Tante im Rahmen der ordnungemäßen Verwaltung anzuhalten auch an Vermietungen mitzuwirken und hätte ich theoretisch die Möglichkeit meine Tante auf Schadenersatz zu verklagen, wenn mir durch ihre Verweigerung ein Mieter und Miete entgeht ?
6) Wenn ich theoretisch einfach alleine eine Wohnung vermiete, welche praktischen Möglichkeiten hätte meine Tante dagegen vorzugehen ? Gibt es hier rechtliche Unterschiede, ob es sich um eine Erben oder Miteigentümergemeinschaft handelt ?
Kann meine Tante zb die Mieter wieder rausklagen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu 1.)
Soweit sich die Bruchteile nicht auf abgeschlossene Wohnungen beziehen und insbesondere, wenn es sich um ideelle Bruchteile handelt, können Sie tatsächlich grds. alleine keine Vermietungen vornehmen. Haben Sie Bruchteilseigentum an einer bestimmten Wohnung, so können Sie diese vermieten.

Zu 2.)
Ich gehe davon aus, dass Sie mit Ihrer Tante keine Regelung dazu getroffen haben, wer die Geschäfte Ihrer BGB-Gesellschaft (= Erbengemeinschaft). Die Verwaltung steht damit allen Beteiligten gemeinschaftlich zu.
Soweit es berechtigte Vorbehalte (zB Kenntnis einer Insolvenz, bekannte Gewalttäigkeit, etc.) Ihrer Tante gegen den potentiellen Mieter gibt, kommt eine Vermietung auch weiterhin nicht betracht. Können Sie sich aber über einen geeigneten Mieter nicht einigen, kommt es grundsätzlich zunächst nicht zu einem Mietvertrag. Sie können aber die übrigen Miteigentümer ggfs. zur Zustimmung durch die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe in Anspruch nehmen, wenn der Abschluss des Mietvertrags einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspräche. Ob dies der Fall ist, hängt von dem möglichen Mietvertrag ab.
Eine solche Klage auf Zustimmung ist aber keineswegs ein Selbstläufer: Sollte Ihre Tante zB beabsichtigen, in absehbarer Zeit die Wohnung selber zu beziehen oder sollte die Gemeinschaft beabsichtigen, die Immobilien zu verkaufen, so ist eine Vermietung nicht zwingend.

Zu 3.)
Ob BGB-Gesellschaft mit der Tante oder als Erbengemeinschaft: Wenn es keine Vereinbarung darüber gibt, dass Sie die Vermietung übernehmen sollen, dürfen Sie dies nicht im Namen und für die Gemeinschaft veranlassen. Lassen Sie sich bevollmächtigen!
Ansonsten gilt auch, dass Sie die anderen Miteigentümer im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichtlich auf Zustimmung zu einem Mietvertrag verpflichten können.
Sollten Sie dennoch einen Mietvertrag abschließen, und wird dieser Mietvertrag anschließend von den anderen Eigentümern nicht genehmigt, so haften Sie dem Mieter für alle sich darauf ergebenden Schäden, wenn er aus der Wohnung ausziehen muss (§ 179 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Zu 4.)
Ja, siehe oben.

Zu 5.)
Soweit Ihre Tante berechtigte Interessen entgegen halten kann, macht sie sich nicht schadensersatzpflichtig. Ist dies nicht der Fall, kommt unter Umständen ein Schadensersatzanspruch in Betracht, aber das hängt davon ab, wie sie sich verhält.
Sofern Sie die Tante nicht überzeugen können, bleibt Ihnen nur der Weg über die Gerichte.

Zu 6.)
Alle nur von Ihnen geschlossenen Mietverträge sind ohne die Genehmigung durch die Gemeinschaft/die anderen Eigentümer unwirksam, so dass die Mieter ausziehen müssen oder gegen sie ein gerichtliches Räumungsverfahren durchgeführt werden muss.
Hier gibt es keine Unterschiede zwischen Erben und Miteigentümern.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2014 | 23:27

Vielen Dank

Gerade ihre Antworten zu Vermietungen überraschen mich sehr, da ich bislang davon ausging, dass Mieter gutgläubig annehmen können- zumindest theoretisch- hier mit einem Bevollmächtigten einen Vertrag abzuschließen und infolgedessen auch nicht herausgeklagt werden können, denn wo gibt das Gesetz das eigentlich her. ? In Deutschland kann der Vermieter ja grds niemand ohne triftigen Grund kündigen und schon garnicht einen Mieter, Stichwort: Kündigungsschutz
Oder habe ich bei dieser Denkweise jetzt was übersehen ?

Nun zu ihren Antworten:
Ihre erste Antwort bezieht sich auf die Bruchteilsgemeinschaft, ich habe hier ein MFH das lt Grundbuch mir und meine Tante je 1/2 gehört.
Ich kenne jetzt die Einzelheiten nicht, meine Oma hat damals meinem Vater und meine Tante beide das Haus überschrieben, was ist denn da die übliche Eintragung im Grundbuch ?

Zum Thema Schadenersatz hätte ich gern noch bewusst, wie man das berechnet: beispielsweise nimmt meine Tante ohne Grund einen solventen Mieter nicbt, es fehlt dann für die Zukunft erst mal Miete, wie wird da der Schadenersatz berechnet, bitte hier möglichst um genaue verständliche Erklärung

Im übrigen gibt es Probleme mit meiner Tante wenn es um Renovierungen geht zum Zwecke der Neuvermietung, gibt es hier auch die Möglichkeit gegen meine Tante vorzugehen ?
Schließlich bekommt man in unserem Gebiet Wohnungen die untenoviert sind , nicht weg

Abschließend möchte ich nochmal grds zum § 744 BGB "(2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen..."

Der Wortlaut klingt für mich so, dass zur Erhaltung jeder berechtigt ist notwendige Maßnahmen durchzuführen
Wenn man nun ein Haus hat das fast leer ist, die Leerstandsquote hoch ist, ist es notwendig zur Erhaltung des MFH auch Vermietungen durchzuführen oder ?
Immerhin verwahrlost das Haus nicht weiter, wenn vor Ort Mieter wohnen die mögliche Schäden bei Frost etc schnell melden können.

Zum Thema Erbengemeinschaft gibt es ähnlichen Paragraph § 2038 BGB

"Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen..."

Hier geht es wieder um Erhaltung, ich bitte um Mitteilung eines BGB Kommentars, wie dieses Gesetz auszulegen ist, gibt es zudem ein BGH Urteil das sich mit dem Thema befasst hat ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2014 | 00:48

Zu Ihrer Vormerkung:
Ich sprach nicht von Kündigung. Ein Mietvertrag ist nicht zustande gekommen, da es an der Genehmigung fehlt. Einen unwirksamen Mietvertrag muss man nicht kündigen und der Mieter hat kein Recht zum Besitz.

Zu den diversen weiteren Nachfragen:

a.
Die Eintragung dürfte erfolgen als vermutlich gleichberechtigte Miterben zu ideellen Bruchteilen, aber die Einzelheiten des Erbvorgangs kenne ich natürlich noch weniger als Sie.

b.
Ein Schadensersatzanspruch setzt einen Schaden voraus. Hindert die Tante Sie ohne nachvollziehbaren Grund daran, die Wohnungen/Häuser zu vermieten, und gehörte die Vermietung zur ordnungsgemäßen Verwaltung, so bestünde Ihr Schaden in der nicht erzielten Kaltmiete (also ohne Betriebs- und Nebenkosten), die die Mietinteressenten zahlen müssten. Die Einzelheiten müssen von Ihnen in einem Gerichtsverfahren auch bewiesen werden, d.h. derjenige Mieter benannt werden, der die behauptete Miete bezahlen will.

Bsp.: Mieter A schließt mit Ihnen einen Mietvorvertrag, Mietzins 100 EUR, über eine Wohnung, Mieter B gibt eine lose Zusage, EUR 100 für eine Wohnung monatlich zu bezahlen, an die er sich später aber nicht mehr erinnert. Der Schadensersatz beträgt also 100 EUR, da sie nur diesen einen Vertrag nachweisen können.

c.
Soweit es sich um Maßnahmen zur Erhaltung des Gegenstands (der Immobilie) handelt, kann dies jeder Eigentümer selber veranlassen (§ 744 Abs. 2 BGB). Reine Renovierungen fallen nicht hierunter. Sie sind wohl auch nicht als Annex zur Vermietung zu sehen; jedenfalls findet sich hierzu keine Rechtsprechung.

d.
Die Berechtigung, einen Miteigentümer zur Zustimmung zu einer Vermietung zu zwingen, ergibt sich nicht aus § 744 Abs. 2 BGB. Sie haben den Wortlaut ja selber wieder gegeben. Das Erzwingen der Zustimmung ergibt sich vielmehr aus der Verpflichtung der ordnungsgemäßen Verwaltung und dem Zusammenwirken der Miteigentümer. Hier geht § 2038 BGB dem § 744 BGB als spezielleres Gesetz voraus. Die leerstehenden Wohnungen zu vermieten ist nicht der einzige Weg, um das Haus vor dem Verwahrlosen zu schützen. Gleichwohl ist dies sicher auch eines der denkbaren Argumente, die Tante zur Zustimmung zu verpflichten. Kommt es zu keiner Einigung, kommt die Notgeschäftsführung in Betracht (§ 2038 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB)

e.
Erhaltungsmaßnahmen werden bei Palandt – BGB, zu § 744, RN. 3, zitiert (= Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Werts im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung aus der Sicht eines vernünftigen Teileigentümers erforderlich sind.



Tipp:
Das Verhalten Ihrer Tante erscheint nicht rational. Vielleicht macht es Sinn überprüfen zu lassen, ob sie zu den anstehenden, umfangreichen, wirtschaftlichen Entscheidungen in der Lage ist, oder welcher irrationale Grund der Vermietung sonst entgegen steht.

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