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Vermietung von Wohnungsrecht


13.03.2007 21:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Beim Kauf unseres Einfamilienhauses übernahmen wir auch ein Wohnungsrecht. Dieses Wohnungsrecht bezieht sich auf einen 30 qm großen Raum, der neu angebaut wurde und über eine Treppe mit dem bestehenden Keller verbunden wurde. Für diesen Keller wurde dem Wohnberechtigten ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt. Er nutzte diesen Keller aber alleine und hatte hier Küche, Bad und Schlafzimmer. Wir machten unsere eigenen Nutzungsansprüche an den Keller nicht geltend, da es sich faktisch um eine abgeschlossene Wohnung handelt. Ferner hatte er die auf ihn anfallenden Nebenkosten zu zahlen.
Nun ist der Wohnungsberechtigte im Alten- und Pflegeheim und möchte gerichtlich durchsetzen, daß er zur Vermietung der von Wohnungsrecht umfaßten Räumlichkeiten berechtigt ist, gemäß § 242 BGB. Er begründet das damit, daß er das Wohnrecht aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausüben kann und dringend auf die Mieteinnahmen angewiesen ist, da ihm nur noch 40 Euro monatlich verbleiben.
Uns ist bekannt, daß ein Wohnungsrecht gemäß § 1092 nicht an Dritte übertragbar ist - auch in unserem Vertrag so festgehalten -, daß aber trotzdem gemäß § 242 eine Vermietung für den Verpflichteten zumutbar sein kann, wenn "nach Art und Lage der Räume eine Nutzung durch andere Personen ohne Beeinträchtigung der Verpflichteten möglich ist und der Berechtigte sich in einer existenzbedrohenden Lage befindet".
Wie ist das in unserem Fall zu bewerten? Der vom Wohnungsrecht umfaßte Raum (der übrigens leersteht) dürfte allein ja nicht vermietbar sein und den Keller nutzen wir inzwischen selbst.
Im Voraus besten Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Endgültig wird sich Ihre Anfrage hier nicht beantworten lassen, da es auf den konkreten Einzelfall ankommt.

Wie Sie schon selbst schreiben, ist eine Aufhebung der Beschränkung möglich. Das OLG Köln (OLGR Köln 1995, 98-100) führt aus (LS):

1. Ein bloß subjektives in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis (hier: stationäre Pflegebedürftigkeit) führt nicht zum Erlöschen eines Wohnungsrechts gemäß BGB § 1093 .
2. Die Geschäftsgrundlage für die Beschränkung auf eine höchstpersönliche Nutzung kann je nach den Umständen bei Existenzgefährdung des Berechtigten wegfallen. Die Anpassung kann es dann gebieten, dem Berechtigten bei notwendiger auswärtiger Pflegeunterbringung die durch Vermietung oder sonstige Nutzung zu erzielenden Erträge zukommen zu lassen.
3. Ob der Wohnungsberechtigte in einer existenzbedrohenden Notlage ist, ist ohne Rücksicht auf Sozialhilfeleistungen zu beurteilen.


Zur Pflicht als für Sie entscheidend wird begründet:

Ob eine solche Pflicht besteht, hängt davon ab, ob nach Lage und Art der Räume eine Nutzung durch andere Personen ohne Beeinträchtigung der Verpflichteten möglich ist (vgl. schon Senat FamRZ 1991, 1433 ) und ob der Verpflichtete sich in einer existenzbedrohenden Notlage befindet, so dass er auf die Fortsetzung der Nutzung dringend angewiesen ist.

Weiterhin ist festzuhalten, dass auch bei Pflegebedürftigkeit das Wohnrecht weiterhin besteht und Sie den Raum dem Grunde nach nicht einfach nutzen dürfen.

Im konkreten Fall nahm das OLG Köln die Notlage an, da bei der dortigen Antragstellerin zur Deckung der Pflegekosten ergänzend Sozialhilfe gewährt wurde. Nach den hier angegebenen finanziellen Möglichkeiten kann man eine solche Notlage wohl auch annehmen.

Damit ist sicherlich der Anspruch nicht von Anfang an unbegründet.

ABER: Hier könnten Bedenken gegen die Zumutbarkeit für Sie bestehen, da offenbar eine Verbindung zu Ihren Räumlichkeiten besteht. Immerhin handelte es bei der zitierten Entscheidung um ein Haus mit 20 abgeschlossenen Wohnungen.

Es wird also auf eine genaue Einzelfallabwägung ankommen, die hier nicht geleistet werden kann. Auf jeden Fall wäre hier ggf. auf die eigene Beeinträchtigung abzustellen. Ich rate dringen, wenn der Streit weitergeht, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2007 | 22:55

Sehr geehrter Herr Steininger !
Vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Leider ist uns die Situation in Bezug auf das Mitbenutzungsrecht des Kellers noch nicht so ganz klar. Meinen Sie mit unseren "Räumlichkeiten zu denen offenbar eine Verbindung besteht" den Keller ? Noch mal zur genauen Situation : Für den Keller hat der Berechtigte ein Mitbenutzungsrecht. Er nutzte diesen aber alleine und hatte hier Badezimmer, Küche und Schlafraum. Der Keller bekam eine Verbindung zu einem Anbau (30 qm), für den ein Wohnungsrecht eingeräumt wurde und der als Wohnzimmer genutzt wurde. Die ursprüngliche Verbindung vom Keller zum Erdgeschoß unseres Hauses wurde entfernt, so daß der Keller mit Anbau als abgeschlossene Wohneinheit genutzt werden konnte. Da wir den Keller nun aber selbst nutzen, haben wir einen Tischler mit der Fertigung einer Kellertreppe beauftragt, damit wir nicht immer von außen rein müssen. Wir befürchten nun natürlich, daß uns fremde Leute ins Haus gesetzt werden, da der Keller ja ursprünglich mal abgeschlossen war. Oder dürfte nur der Raum vermietet werden, für den das Wohnungsrecht besteht?
Und zur Existenzgfährdung noch mal die Nachfrage: Die angeblich 40 Euro verbleiben nach Abzug der Kosten des Pflegeheims (nach unseren Informationen mit einigen Extraleistungen)- eine Pflegestufe ist auch bewilligt. Kann man hier wirklich von einer Existenzgefährdung sprechen? Eine Rechtsschutzversicherung kann er sich jedenfalls auch noch leisten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.03.2007 | 08:24

Vielen Dank für die Klarstellung.

Was das Nutzungsrecht angeht, so unterstelle ich, dass dieses nicht im Grundbuch oder auf sonstige Weise verbrieft ist (sicherlich im Gegensatz zum Wohnrecht). Dann könnte wahrscheinlich das Nutzungsrecht widerrufen/gekündigt werden. Aus dem Recht zur Nutzung (es kommt allerdings auf die genaue Vereinbarung an) kann sicherlich nicht geschlossen werden, dass sich dieses auch auf das Wohnrecht auswirkt.

Vorbehaltlich einer genauen Prüfung aller Vereinbarungen erscheint eine Vermietung nur für den durch das Wohnrecht gesicherten Raum zu bestehen. Aber wie gesagt, hier kommt es auf die Vereinbarungen an.

Damit könnten Sie argumentieren, dass die Vermietung (wegen der Anbindung an Ihre Räume) unzumutbar ist.

Ob eine Notlage wirklich vorliegt, ist momentan (auch für Sie) kaum zu beurteilen. Diese müsste der Anspruchssteller darlegen. Wenn bei dem Rest von 40,00 Euro tatsächlich bereits alle notwendigen und zusätzlichen (vermeidbaren) Kosten abgezogen sind, könnte sich dies tatsächlich als problematisch für den Gegner erweisen. Fordern Sie daher unbedingt genaue Darlegungen, um eine Notlage prüfen zu können.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.

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