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Vermietung von Stellplätzen, die Gemeinschaftseigentum sind


19.04.2006 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



2003 wurde von mir und meinem Mann eine Wohnung als Eigentum erworben.
Diese Wohnung befindet sich in einer Wohnanlage die 1984 erbaut wurde. Sie besteht aus 22 Wohungen, 10 Garagen (Sondereigentum), 22 PKW Stellplätzen und 1 Ladenlokal.
Einige Stellplätze sind seit längerer Zeit ( ca 20 Jahre )bestimmten Wohnungen zugeteilt- wurden aber nicht käuflich erworben.
Problem : in dem Ladenlokal befindet sich eine Praxis und die
Praxisbesucher parken ggf. auch auf den markierten Stellplätzen,
was einigen Anwohnern nicht so gut gefällt. Hier kommt es immer öfter zu Streitigkeiten, da jeder den Parkplatz für sich beanspruchen will. Dem Arzt wurde bei Kauf der Praxis zugesichert, daß hier 4 Plätze dieser zugeordnet sind ( was aber nicht im Grundbuch vermerkt ist ).
In der Teilungserklärung steht, der der erste
Verwalter, unwiderruflich ermächtigt und bevollmächtigt ist, gewissen Miteigentümern Sondernutzungsrechte an gewissen Flächen und Teilen des gemeischaftlichen Eigentums einzuräumen und zwar im einzelnen wie folgt : Einräumung bestimmter Flächen auf dem nicht bebauten Grundstücksteil als PKW-Abstellflächen.
Die Vollmacht erlischt, soweit der Verwalter nicht innerhalb eines Jahres nach Anlegung der Wohnungs.-und Teileigentumsgrundbücher Gebrauch macht und diese Entscheidung in der ersten Eigentümerversammlung nach Anlegung der Grundbücher bekannt macht oder allen Miteigentümern innerhalb einer Jahresfrist schriftlich mitteilt.
Dies ist aber vom Verwalter versäumt worden und kein einziger
PKW Stellplatz ist einer Wohnung zugeteilt ( im Grundbuch eingetragen und vom WE ( Wohnungseigentümer ) gekauft worden.
Also sind doch die Stellplätze Allgemeingut ????
Zur damaligen Zeit ( vor über 20ig Jahren ) war das PKW Aufkommen auch noch nicht so groß wie heute. In unserer Anlage sind mittlerweile alle Parkplätze belegt.
Um weiteren Ärger aus dem Weg zu gehen, wurde der Vorschlag von einigen WE gemacht ( in einer Sitzung einiger WE )dem Arzt 3 Parkplätze zur Verfügung zu stellen und die seit Jahren zugewiesenen Parkplätze den entsprechenden WE zur Anmietung anzubieten.
Ist dies überhaupt zulässig ?
Dürften nicht alle WE von dieser Möglichkeit gebrauch machen ?
Wir besitzen zwar eine Garage (Sondereigentum - steht doch außen vor ? ), aber haben wir
nicht auch ein Anrecht auf die Anmietung eines Stellplatzes - wenn dies angeboten wird ?
Oder wenn wir diesem Vorschlag zustimmen, daß nur gewissen WE
gewisse PKW Stellplätze zur Anmietung angeboten werden,
geben die anderen WE dann das Recht auch hier zu parken auf ?


mfg

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn die Stellplätze tatsächlich im Grundbuch nicht einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Die Entscheidung über die Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum stellt eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG dar. Über den ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit entscheiden. Was ordnungsgemäß ist, muss nach der Verkehrsauffassung bestimmt werden; dabei steht den Eigentümern ein gewisser Ermessensspielraum zu. In der Regel entspricht die Entscheidung zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum aber einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ausnahmen sind jedoch denkbar:

So hat das BayObLG (NJW-RR 1993, 205) entschieden:

Sind in einer Eigentumswohnanlage weniger Kfz-Abstellplätze im gemeinschaftlichen Eigentum als Interessenten vorhanden, so entspricht eine Vergabe der Plätze durch Los für eine begrenzte Zeit eher ordnungsmäßigem Gebrauch als eine Versteigerung unter den Interessenten mit Vermietung auf unbegrenzte Zeit.

Es wird also darauf ankommen, ob hinreichend Stellplätze für jeden Eigentümer vorhanden sind. Ist das der Fall, steht einer Vermietung nichts entgegen. Andernfalls wäre dieses Verfahren keine ordnungsgemäße Verwaltung, ein entsprechender Beschluß anfechtbar.

Darüber hinaus kann die Entscheidung nicht nur von einigen wenigen Miteigentümern getroffen werden, sondern muß Gegenstand der Beschlussfassung einer ordnungsgemäßen Eigentümerversammlung sein, so daß Sie daran ebenfalls mitwirken können.

Einen Anspruch auf Anmietung eines Stellplatzes haben Sie nicht. Wenn die Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit die Plätze anderweitig vergeben möchte, können Sie sich dagegen nicht wehren - sofern ausreichend Stellplätze auch für die nicht mietenden Eigentümer vorhanden sind.

Sofern aufgrund wirksamen Beschlusses das Gemeinschaftseigentum einzelnen Eigentümern vermietet wurde, dürfen die nicht mietenden Eigentümer die Plätze nicht weiter nutzen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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