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Vermietung von Rolläden


| 11.12.2016 15:52 |
Preis: 33,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Freunde von mir - eine Flüchtlingsfamilie mit geringen Deutschkenntnisssen - haben einen Mietvertrag unterschrieben, der die Rolläden von der Vermietung ausschließt. Von Anfang an ließen sich Rolläden nicht bewegen; die Gurte waren in sehr schlechtem Zustand; jetzt sind drei Rolläden unten und lassen sich nicht mehr öffnen. Die Vermieterin beharrt auf dem Vertrag. Ist das haltbar - oder muss sie eine Reparatur beauftragen?
11.12.2016 | 17:31

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Offen gestanden finde ich das Vorgehen der Vermieterin einigermaßen heftig, was aber leider nicht bedeutet, dass es unzulässig ist. Zur Sache:

Die Regelung im Vertrag, wonach die Rolläden von der Vermietung ausgeschlossen sind, wird als Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend auszulegen sein, dass funktionstüchtige Rolläden vom Vermieter nicht gestellt werden müssen. Solche vom üblichen Standard negativ abweichende Beschaffenheitsvereinbarungen sind zulässig. Folglich können aus der Tatsache, dass die Rolläden nicht zu bewegen sind, keine Mängelrechte nach §§ 536 ff. BGB hergeleitet werden.

Allerdings gibt es auch für solche Vereinbarungen eine Grenze. Sie ist immer dann überschritten, wenn dadurch der Kernbereich des vertraglichen Nutzungsrechts infrage gestellt wird. Im vorliegenden Fall halte ich diese Grenze für überschritten, denn bei der unabänderlichen Verdunkelung von drei Fenstern ist eine Eignung als Wohnung nicht mehr gegeben.

(Zur Zulässigkeit von Beschaffenheitsvereinbarungen und ihrer Grenze berufe ich mich auf die Kommentierung von Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015 Randnr. 444)

Ihrer Formulierung "jetzt sind drei Rolläden… " entnehme ich, dass am Anfang diese drei Rolläden noch oben waren. Dieser Umstand ist wichtig, weil ein Mangel, der von Anfang an vorlag, anders behandelt wird, als ein erst nach Vertragsschluss entstehender Mangel.

Hier bedeutet das: Der anfängliche Zustand, dass sich (oben befindliche) Rolläden nicht bewegen lassen war vertragsgemäß. Der jetzige Zustand, dass sich unten befindliche Rolläden nicht bewegen lassen, ist hingegen ein Mangel.

Es stellt sich sodann die Frage, warum die Rolläden am Anfang oben waren und jetzt unten sind. Das ist deshalb wichtig, weil der Mangel unter Umständen vom Mieter selbst verursacht war und dann von ihm selbst zu vertreten ist. In diesem Falle würden keine Rechte aus dem Mietmangel herzuleiten sein. Dann hätte also die Vermieterin recht. Das wäre wohl anzunehmen, wenn die Mieter irgendwie die Rolläden nach unten befördert hätten in der Annahme sie wieder hoch zu bekommen. Dann könnte noch argumentiert werden, dass zwar die Rolläden von der Vermietung ausgeschlossen waren, ein Nutzungsverbot aber nicht ausgesprochen wurde und auch kein Hinweis auf eine dann mögliche endgültige Verdunkelung gegeben wurde. Sie sehen aber selbst, dass da das "Eis dünner" wird, weshalb auch nicht prognostiziert werden kann, ob man sich in einem etwa nötigen Prozess mit dieser Argumentation durchsetzen könnte.

Sofern aber die Rolläden ohne Zutun der Mieter nach unten gerieten, liegt meines Erachtens ein Mangel vor, der von der Vermieterin beseitigt werden muss. Wobei ich noch einmal darauf hinweise, dass sie aufgrund der vertraglichen Vereinbarung keine funktionierenden Rolläden, sondern nur "von den Rolläden befreite" Fenster schuldet, das heißt, auch wenn die Rolläden oben fixiert oder gänzlich entfernt würden, wäre der Mangel nach meiner Beurteilung beseitigt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Bewertung des Fragestellers 11.12.2016 | 17:56


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