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Vermietung von Altenteilwohnung und Betriebsinhaberwohnung im Außenbereich


17.12.2014 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Sicherstellungsgebot im Sinne des § 35 Abs. 4, 5 Satz 4 BauGB in Abgrenzung zu einer Verpflichtungserklärung gegenüber der Baubehörde beim Bauen im Außenbereich


Sehr geehrte Damen und Herren,

zurzeit läuft die Bauplanung, mein im Außenbereich liegendes Wohnhaus nach § 35 Abs. 4 .1 mit zwei privilegierten Wohnungen (Altenteiler- und Betriebsinhaberwohnung) plus zusätzliche 3 Wohnungen zu Vermietungszwecke umzunutzen.

Nach § 35 Abs. 4 1 erfülle ich alle Voraussetzungen hierfür, es besteht noch immer ein stark reduzierter Nebenerwerbsbetrieb.

Nun möchte das Landratsamt eine Verpflichtungserklärung von mir, in der ich zusichern soll, die noch privilegierten Wohnungen "Altenteilwohnung" und "Betriebsinhaberwohnung" nicht zu Wohnzwecke zu vermieten.

Gibt es für diese Forderung irgendeine rechtliche Grundlage? Nachfolgend der ausführliche Auszug aus dem §35 Abs. 4 1 F:

4.1.6 Drei zusätzliche Wohnungen
Nach Buchst. f) sind bei einer Änderung der Nutzung zu Wohnzwecken neben den
bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei zusätzliche Wohnungen je Hofstelle zulässig. Die gegenüber § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnG geänderte Fassung der Begünstigungsvorschrift stellt klar, dass bei den zulässigerweise durch Umnutzung zu errichtenden Wohnungen auf der Hofstelle privilegiert errichtete Wohnungen nicht mitzuzählen sind, auch wenn zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung diese Wohnungen nicht mehr privilegiert genutzt werden, weil die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung innerhalb der Sieben-Jahres-Frist aufgegeben worden ist. Die gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 zusätzlich maximal zulässigen drei Wohneinheiten beinhalten auch Wohnungen, die zuvor aufgrund anderer Begünstigungstatbestände (also gem. § 35 Abs. 4 BauGB) auf der Hofstelle genehmigt wurden.

Diese Frage richtet sich an einen Anwalt/in, der/die dieses Thema bereits vor Gericht mit dem Bauamt geklärt hat. Bitte nicht als Antwort den Gesetzestext von §35 Abs. 4 .1 f kopieren und dies als Antwort präsentieren. Das bringt mich nicht weiter.

Im Voraus besten Dank für Ihre Rückantwort.

Mit freundlichen Grüßen



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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die von der Baubehörde geforderte Verpflichtung basiert auf der gesetzlichen Grundlage, die ich doch noch einmal zitieren muss, was allerdings nicht in § 35 Abs. 4, sondern in Abs. 5 in den beiden letzten Absätzen steht:

"Die Baugenehmigungsbehörde soll durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach Satz 2 sowie nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g sicherstellen.

Im Übrigen soll sie

- in den [sontigen] Fällen des Absatzes 4 Satz 1 [Nr. 1 a) bis f)] sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird [durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast - die Verpflichtung gegenüber der Baubehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen, um rechtmäßige Zustände herzustellen - oder in anderer Weise].

Dieses markiert das sogenannte Sicherstellungsgebot nach § 35 Abs. 5 S. 4 BauGB.

Denkbar sind hier insbesondere Verträge oder
beschränkt persönliche Dienstbarkeiten nach § 1090 BGB zur Sicherstellung.

Die Sicherstellung, dass die begünstigten Vorhaben des § 35 Absatz 4 Satz 1 (das sind die Nummern 1. - 6. des Absatzes 4 und eben auch Nr. 1 a) - f), s. o.) nur in der vorgesehenen Art genutzt werden.

Faktisch betrifft Letzteres nur die Sicherung des Eigenbedarfs des Eigentümers bzw. seiner Familie nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2. und 5. BauGB, da alle anderen
Nutzungsänderungen der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde bedürfen.

Der Begriff "Verpflichtungserklärung" entspringt hingegen nur dem § 35 Abs. 5 S. 2, um den es hier erkennbar nicht geht.

Die Behörde meint entweder insbesondere Verträge oder
beschränkt persönliche Dienstbarkeiten nach § 1090 BGB zur Sicherstellung bzw. eine Baulast.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2014 | 16:18

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

wow, vielen Dank für Ihre präzise und ausführliche Antwort, die muss ich erst einmal verdauen.

Ich hatte gestern wegen dieser Angelegenheit mit der Juristin des Bauamts telefoniert. Sie möchte tatsächlich durch diese Erklärung die Vermietung der Altenteilwohnung und Betriebsinhaberwohnung verhindern.

Kann nach Ihrer Meinung, das Bauamt aufgrund der von Ihnen genannten §35 Abs. 5 beiden letzten Absätzen oder andere Vorschriften im §35, mir die Vermietung der beiden noch privilegierten Wohnungen verbieten?

Im Voraus besten Dank für Ihre Rückantwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2014 | 19:28

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Ja, das kann leider dadurch sichergestellt werden.

Letztlich würden wie gesagt unzulässige Nutzungsänderungen zwar auch verhindert werden, aber die Absicherung erfolgt primär mit der Baulast/zivilrechtlichen Vertragserklärungen etc.

Ich bedaure, Ihnen keine bessere Antwort geben zu können, hoffe Ihnen aber damit dennoch gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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