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Vermietung mit Zeitmietvertrag oder Eigenbedarfsregelung wg. Auslandsaufenthalt

29.06.2009 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin seit Januar dieses Jahres im Ausland (London) beschäftigt. Meine Frau und 2 Kinder planen im August aus Berlin nachzukommen. Ich habe in London einen unbefristeten Arbeitsvertrag. Wir (oder meine Frau und 2 Kinder) würden gerne in einigen Jahren (z.B. 2) wieder nach Berlin zurückkommen, dies ist aber nicht sicher und hängt von den zukünftigen Arbeitsmöglichkeiten in Berlin ab. Wir besitzten in Berlin ein Haus, welches wir gerne vermieten würden, haben aber große Angst, dass wir es bei einer Rückkehr nicht mehr oder nur sehr schwierig wieder beziehen können.
Wir haben einen Mietinteressenten (Ehepaar, 4! Kinder), der auch gerne etwas zeitlich befristetes mieten würde (da sein aktuelles Arbeitsverhältnis in Berlin auch befristet ist) und bereit wäre entweder einen befristeten Mietvertrag (2 Jahre) oder einen unbefristeten mit Kündigungsrecht wg. Eigenbedarf mit uns abzuschliessen - natürlich wissen wir aber nicht, ob dieser dann auch wirklich nach einiger Zeit wieder unser (wunderschönes ;-)) Haus verlassen möchte (z.B. wenn sich dessen Arbeitsverhältnis in Berlin verlängert)
Bzgl. einer vertraglichen Ausgestaltung haben wir widersprüchliche Sachen gehört:
Option 1: Zeitlich unbefristeter Vertrag, mit Zusatzangabe das insbesondere die Rückkehr aus dem Ausland ein ordentlicher Kündigungsgrund ist; siehe auch: http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=42035&rechtcheck=2

Option 2: Befrister Mietvertrag (z.B. 2 Jahre) mit Eigenbedarf wg. Rückkehr als auslösenden Kündigungsgrund.

Option 1 hört sich natürlich am flexibelsten an, ich habe aber auch gelesen, dass man, wenn man davon ausgeht nach einer bestimmten Zeit (die leider aber unklar und ziemlich offen ist) keinen unbefristeten Mietverrag abschliessen sollte, weil das sonst gerichtlich gegen einen ausgelegt werden könnte. Auch habe ich gehört, dass dieser Sachverhalt dann leichter angefochten werden kann (braucht den meine Familie jetzt wirklich ein Haus, obwohl die Mieterfamilie ja 4 Kinder hat etc..)

Bzgl. Option 2, sagte man mir, dass diese leichter durchsetzbar ist (leider aber unflexibler)

Insgesamt sagte man mir, dass die Chance in einer Eigenbedarfsangelegenheit dann auch nach einer absehbaren Zeit wieder in sein Haus zu kommen, nur 50% ist...

Es macht ein bisschen Angst, dass man, obwohl man (scheinbar) einen Mieter gefunden hat, der bereit ist, das "Risiko" einer Rückkehr von uns aus dem Ausland einzugehen, keine vertragliche Regelung zu haben scheint, die dies auch rechtlich einigermassen absichert. Für eine Hilfestellung bzgl der Entscheidung zwischen Option 1 und 2 und eine Einschätzung auf die Stichhaltigkeit des Eigenbedarfs (vs. Recht des Mieters) und des daraus resultierenden Risikos für uns wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüssen,
Martin Barthel




Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich möchte ich Ihnen zu Variante 2, also Abschluss eines Zeitmietvertrages mit dem Befristungsgrund "Eigenbedarf" raten.

Der Abschluss eines unbefristeteten Mietvertrages mit dem Hinweis auf die vage Möglichkeit, dass Sie das Objekt in einigen Jahren selbst wieder benötigen, birgt das Risiko, dass der Mieter einer zu gegebenen Zeit ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widerspricht und Sie diese erst vor Gericht durchsetzen müssen. Problematisch wird dann sein, dass Sie trotz Kenntnis des möglichen Eigenbedarfs einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben. Zwar wird sich der Mieter nicht auf Vertrauensschutz stützen können, wenn ihm die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung bei Vertragsschluss mitgeteilt wurde - die Mitteilung muss aber so konkret wie möglich sein. Zudem wird auch der Mieter Sicherheit darüber haben wollen, wie lange er auf jeden Fall mit dem Bestand des Mietverhältnisses rechnen kann. Bei Variante 1 laufen Sie Gefahr, dass im Streitfall das zuständige Amtsgericht Ihren Hinweis als nicht ausreichend, weil zu unbestimmt, erachtet, und Ihre Eigenbedarfskündigung als unwirksam angesehen wird und Sie darauf verweist, dass Sie ja einen Zeitmietvertrag hätten abschließen können.

Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich der Abschluss eines Zeitmietvertrages mit Befristungsgrund als sicherster Weg. Es spricht nichts dagegen, eine Vertragslaufzeit von z.B. 2 Jahren zu vereinbaren mit dem Hinweis, dass Sie danach die Mietsache selbst wieder nutzen möchten. Der Mieter hat dann entsprechend § 575 Abs. 2 BGB einen Anspruch darauf, dass Sie ihm frühestens 4 Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit mitteilen, ob der Eigenbedarf noch besteht. Haben sich Ihre Planungen bis dahin geändert und verschiebt sich der Eigenbedarf nach hinten, kann der Mieter die entsprechende Verlängerung des Mietvertrages verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB).

Diese Variante der klaren zeitlichen Absprachen der Vertragsdauer birgt weniger Streitpotential als ein unbefristeter Mietvertrag, denn der Zeitmietvertrag bedarf keiner Kündigung und enthält klare Vorgaben, wann er endet und gibt beiden Vertragsparteien die notwendige Planungssicherheit.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen oder eine Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2009 | 15:03

Vielen Dank, sehr hilfreich
noch mal die folgenden Nachfragen:
1. Falls sich der Eigenbedarf verschiebst, z.B. 1 Jahr, kann dann die Befristung dann um 1 Jahr verlängert werden oder hat dann der Mieter austomatisch das Recht auf einen unbefristeten Mietvertrag - und sollte man dann die möglichkeit einer befristeten Verlängerung schon heute im Vertrag festhalten (befristung auf 2 Jahre, wenn dann der Eigenbedarf nicht eingetreten ist, automatische VErlängerung um 1 oder 2 Jahr, mit gleichen Eigenbedarfsgrund)
2. Sehen Sie auch die allg Chancen bei einer Eigenbedarfskündigung "nur" bei 50/50 bei dem geschilderten Sachverhalt (wenn man z.B. irgendwann einen unbefristeten VErtrag hat) oder stehen die Chancen auch dann gut (unabhängig vom verbundenen Stress); ist der geschilderte Sachverhalt also ein eindeutiger Eigenbedarfsgrund

Danke und beste Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2009 | 15:32

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Eine "Kettenbefristung" bereits jetzt ist nicht zulässig - die Befristung sollte daher zunächst auf 2 Jahre (oder mehr) erfolgen. Wenn Sie dem Mieter dann zu gegebener Zeit mitteilen, dass sich der Eigenbedarf um 1 Jahr verschoben hat, hat er das Recht, den Vertrag ebenfalls um 1 Jahr zu verlängern.

Die Chancen, einen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen, hängen davon ab, ob Sie zu gegebener Zeit "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" für den Eigennutzungswunsch vorbringen können - was davon abhängen wird, ob Sie noch anderen Wohnraum haben. Sicherlich wäre ein Umzug von London nach Berlin im Übrigen ausreichend, den Eigennutzungswunsch Ihres Hauses zu begründen.

Aus den dargestellten Gründen empfehle ich aber gleichwohl den Abschluss eines Zeitmietvertrages.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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