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Vermietung eines Einfamilienhauses - Kündigungsfrist oder Vertragsbefristung

| 03.01.2016 23:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Gründe für Zeitmietvertrag

Ich habe vor elf Jahren ein Einfamilienhaus als Alterssicherung gekauft, das ich vermietet habe. Nun haben die Mieter gekündigt. Ich selbst kann in das Haus aus beruflichen und privaten Gründen nicht einziehen.

Das Haus wird in neun Jahren abbezahlt sein und ich würde das Haus dann (oder ggfs auch schon eher) gern verkaufen. Zum Verkauf soll das Haus leer (also: ohne Mieter) sein.

Ist es möglich, dass ich einem neuen Mieter einen befristeten Mietvertrag anbiete? Wenn ja: welchen Grund für die Befristung muss ich angeben? Ist es ausreichend, den Mietvertrag ohne Angabe von einem Grund zu befristen? Wäre der gewünschte Verkauf des Hauses ein zulässiger Grund? Wenn nein: unter welchen Bedingungen wäre eine Befristung des Mietvertrages möglich?

Oder: ist es vielleicht sogar möglich, dass ich als Vermieter einem Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag kündigen kann, wenn ich das Haus verkaufen will?

Wenn der Mieter einverstanden wäre und unterschreibt, dass er bei einem Verkauf mit einer vorher gesetzten Frist auszieht - wäre das dann gültig oder ist so etwas sittenwidrig?



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:



1. Ist es möglich, dass ich einem neuen Mieter einen befristeten Mietvertrag anbiete?
Ein Mietvertrag kann auf eine bestimmte Frist abgeschlossen werden, wenn folgende (ausschließliche) Gründe vorliegen (§ 575 BGB):
Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit

1) die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder zu seinem Haushalt gehörende Personen nutzen (Eigennutzung) - oder

2) die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden - oder

3) die Räume an einen/eine zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Die Veräußerung gehört nicht dazu.


2. Wenn ja: welchen Grund für die Befristung muss ich angeben?

Ziff. 1-3 oben. Das passt aber nicht ganz zu Ihrem Vorhaben, es sei denn Sie ziehen zunächst in die Wohnung ein und dann verkaufen Sie sie. Voraussetzung wäre dann nach Ziff. 1 der Eigenbedarf.
3. Ist es ausreichend, den Mietvertrag ohne Angabe von einem Grund zu befristen?
Nein, die Befristung wäre dann ungültig mit der Folge dass der Vertrag unbefristet gilt.
4. Wäre der gewünschte Verkauf des Hauses ein zulässiger Grund?
Nein, nur 1-3 (s. oben)

5. Wenn nein: unter welchen Bedingungen wäre eine Befristung des Mietvertrages möglich?

1-3 , s. oben


6. Oder: ist es vielleicht sogar möglich, dass ich als Vermieter einem Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag kündigen kann, wenn ich das Haus verkaufen will?
Das geht nicht.


7. Wenn der Mieter einverstanden wäre und unterschreibt, dass er bei einem Verkauf mit einer vorher gesetzten Frist auszieht - wäre das dann gültig oder ist so etwas sittenwidrig?

Diese Vereinbarung wäre dann ungültig.

Ich empfehle Ihnen, einen befristeten Mietvertrag unter der Bedingung zu Ziff. 1 (s.o):
„1) die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder zu seinem Haushalt gehörende Personen nutzen (Eigennutzung) „
Abzuschließen. Das ist besser als gar nicht. Dann können Sie zunächst wegen der Eigenbedarf kündigen (muss natürlich gegeben sein) und dann veräußern.

Anmerkung: obgleich das nicht Gegenstand Ihrer Anfrage ist, erkennbar geht es Ihnen aber (auch) darum, ob Sie den Mietvertrag kündigen können, um die Immobilien dann günstiger zu veräußern ist hier ein Artikel zum Thema Kündigung wegen Verkauf des Grundbesitz
http://www.anwalt.de/rechtstipps/kuendigung-wegen-verkauf-des-grundbesitz_000805.html
(Link in Browser kopieren)
Allgemein kann man aber sagen, dass eine Kündigung wegen des Verkaufs sehr umständlich ist.





Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2016 | 07:53

Vielen herzlichen Dank!

Bedeutet das, dass ich bei einem befristeten Mietvertrag hineinschreiben kann, dass ich das Haus in neun Jahren zu sanieren gedenke und daher nur ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird?
Darf ich dann im Anschluss an die Sanierung das Haus verkaufen? Oder muss ich dem Mieter dann wieder einen neuen Mietvertrag anbieten?

Sollte ich Eigenbedarf geltend machen: wie genau wird in der Regel überprüft, ob man wirklich einzieht und wie lange müsste ich dann darin wohnen, um es danach verkaufen zu können?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.01.2016 | 09:12

Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage

1. Bedeutet das, dass ich bei einem befristeten Mietvertrag hineinschreiben kann, dass ich das Haus in neun Jahren zu sanieren gedenke und daher nur ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird?

Sie können das gerne hineinschreiben, das stellt aber keinen Befristungsgrund dar. Dieser Hinweis wäre aber nicht angebracht, wenn Sie eine Befristung wegen dem Eigenbedarf vereinbaren (weil widersprüchlich).

Darf ich dann im Anschluss an die Sanierung das Haus verkaufen?
Ja, aber die Voraussetzungen im vorigen Artikel müssen gegeben sein, d.h. durch den Verkauf muss die Wohnung wirtschaftlicher als Durch die Vermietung verwertet werden.

Oder muss ich dem Mieter dann wieder einen neuen Mietvertrag anbieten?

Nein


2. Sollte ich Eigenbedarf geltend machen: wie genau wird in der Regel überprüft, ob man wirklich einzieht

Will Ihr ehemaliger Mieter eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung und einen Schadensersatz deswegen (Differenz zwischen seiner neuen Miete und der alten, Umzugskosten usw.) geltend machen, wird er Sie auffordern, ihm mitzuteilen, ob Sie eingezogen sind alternativ holt er selbst Auskünfte ein (Melderegister).

und wie lange müsste ich dann darin wohnen, um es danach verkaufen zu können?

Hier ist keine Frist vorgesehen. Aber: verkaufen Sie die Wohnung kurz (bis 2 Jahre) nach Ihrem Einzug, müssen Sie die Gründe vortragen, warum der Eigenbedarf jetzt entfallen ist.


Meine Empfehlung wäre,
1. der Abschluss des befristeten Mietvertrages (mit Eigenbedarfsklausel) und einer
2. Rechtsschutzversicherung (vor dem Abschluss). Diese ist nicht teuer (100 €/Jahr), hilft Ihnen aber wenn es zum Streit kommt.


Freundliche Grüße aus München
Zelinskij

Bewertung des Fragestellers 08.01.2016 | 07:54

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FRAGESTELLER 08.01.2016 5/5,0
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