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Vermietung an Angehörige, die selber Anteil an der Wohnung haben

03.12.2012 17:02 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


2000 erwarben unsere Eltern je zur Hälfte eine Eigentumswohnung. Ich als eins von zwei Kindern bezog kurz nach dem Erwerb als Mieter dieser Wohnung und zahle entsprechend Miete. In ihrer gemeinsamen jährlichen Steuererklärung wurden dazu die Einnahmen (Miete) und Ausgaben (Schuldzinsen für Darlehen) entsprechend in der Anlage V angegeben.

Im Jahr 2005 verstarb unser Vater. Entsprechend der Erbfolge entstand eine neue Aufteilung der Anteile an der Wohnung. Somit entfallen auf unsere Mutter nun 6/8 und auf uns beiden Kinder je 1/8 Anteile. Unsere Mutter hat dann bis heute alleine die Miete eingenommen, die Schuldzinsen für das Darlehen bezahlt und mit diesen Angaben auch alleine die Anlage V bei ihrer Steuerklärung abgegeben.

Nun möchten ich aus der Wohnung aus- und unsere Mutter in die Wohnung einziehen.

Hierzu unsere Fragen:

Könnte ich dann als „Vermieter" gegenüber meiner Mutter fungieren und somit die Zahlung einer Miete einnehmen?

Oder muss man als Vermieter mehr Anteile als die 1/8 an der Wohnung halten?

Wenn ich den Kredit für die Wohnung abzahlen würde, müsste ich doch dann die Anlage V mit den Mieteinnahmen und den Ausgaben für die Schuldzinsen steuerlich geltend machen können?

Müssen unter uns dreien irgendwelche schriftliche Vertragswerke vereinbart werden oder reichen mündliche Absprachen?

Der Darlehensvertrag für die Wohnung läuft ja auf unsere Mutter. Muss dieser dann auf mich umgeschrieben werden oder reicht es aus, wenn ich die Beträge zahle?

Muss etwas im Grundbuch geändert werden?

Gibt es eventuell weiteres zu beachten, um für Fragen seitens vom Finanzamt gut vorbereitet zu sein?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für das Einstellen Ihrer Fragen. Diese möchte ich nach Maßgabe des Sachverhaltes und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.

>Kann ich als Vermieter gegenüber meiner Mutter fungieren?<

Ja natürlich, nur sind Sie in diesem Fall ggf. nicht in eigener Person der Vermieter, sondern vielmehr als einer der Berechtigten ggf. Vertreter der seit dem Tod ihres Vaters bestehenden Erbengemeinschaft mit den von Ihnen richtig dargestellten Anteilen daran. Trotz der jeweiligen Anteile ist jedoch die Gemeinschaft nicht zu teilen (außer bei einer Erbauseinandersetzung), sie bildet ein sog. Gesamthandsvermögen und ist bei steuerlicher Betrachtung ebenfalls als Sondervermögen aller Erben nach den jeweiligen Anteilen zu deklarieren.

>… und somit die Zahlung einer Miete einnehmen?<

In Ihr persönliches Einkommen … Nein, da dies ggf. in Ermangelung gesonderter Vereinbarungen mit der Erbengemeinschaft, eben Einkünfte der Ebengemeinschaft sind.

>Muss ich als Vermieter mehr Anteile als die 1/8 an der Wohnung halten?<

Grundsätzlich nein, aber soweit Sie nicht von der Erbengemeinschaft einstimmig dazu ermächtigt werden/sind, können Sie allenfalls als Vertreter des gesonderten Gesamthandvermögens agieren.
Vermieter könnten Sie in eigener Person sein, wenn Ihnen die Erbengemeinschaft die Wohnung zur Vermietung vertraglich überlässt. Die Einkünfte der Erbengemeinschaft wären dann getrennt von ihren eigenen zu behandeln.

>Wenn ich den Kredit für die Wohnung abzahlen würde, müsste ich doch dann die Anlage V mit den Mieteinnahmen und den Ausgaben für die Schuldzinsen steuerlich geltend machen können?<

Nur wenn Sie allein Eigentümer der Wohnung wären. Sonst ist auf die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft abzustellen.

>Müssen unter uns dreien irgendwelche schriftliche Vertragswerke vereinbart werden oder reichen mündliche Absprachen?<

Soweit es nicht um die Eigentumsübertragung der Wohnung geht sind Sie nicht zwingend an besondere Formvorschriften gebunden. Zumindest schriftlich festhalten, sollte Sie Vereinbarungen, allein zum Zwecke der Beweisbarkeit (auch gegenüber dem FA) aber auf jeden Fall.
Verträge, die den Eigentumsübergang von Immobilien zum Gegenstand haben sind nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB notariell zu beglaubigen.

> Muss der Darlehensvertrag dann auf mich umgeschrieben werden oder reicht es aus, wenn ich die Beträge zahle?

Ein Darlehnsgeber ist immer glücklich darüber, wenn er einen Schuldner mehr bekommt, der im Notfall für die Verbindlichkeiten aufkommt. Ein Schuldnerwechsel stellt sich immer ein wenig schwierig dar, hier sind Darlehnsgeber zuweilen ein wenig (zu Recht) bockbeinig.
Ein Umschreiben wird sich daher nicht so einfach erzielen lassen. Sicherlich ist das Darlehen auch in irgendeiner Form dinglich mit einer Hypothek oder Grundschuld o.ä. abgesichert, d.h. der Darlehnsgeber könnte sich im Falle des Vermögensverfalls seines Schuldners an der Immobilie selbst gütlich halten.
Rein auf den Sachverhalt des Tilgens eines Darlehens können Sie ohne weiteres das Darlehen bedienen. Bei der steuerlichen Geltendmachung sehe ich hier die Erbengemeinschaft in der Position gegenüber dem FA.

>Muss etwas im Grundbuch geändert werden?<

Wegen der steuerlichen Belange… Nein. Natürlich wird das FA die Steuergerechtigkeit anstreben und zumindest die Sachlage nach einem Erbschein beurteilen wollen. Eine entsprechende Berichtigung des Grundbuches hinsichtlich des Bestehens einer Erbengemeinschaft ist nicht zwingend notwendig, aber auch nicht schädlich. Spätere Auseinandersetzungen zwischen den Erben oder zwecks künftiger Verkäufe oder auch nur die Löschung der dinglichen Sicherheit des Darlehnsgebers werden damit erheblich vereinfacht.

>Gibt es eventuell weiteres zu beachten, um für Fragen seitens vom Finanzamt gut vorbereitet zu sein?<

Achten Sie dringend darauf dem FA einen plausiblen Sachverhalt dazustellen.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2012 | 21:21

Sehr geehrter Herr Wehle,
vielen Dank für die schnelle Antwort.

Wir sind ein Stück weit vollends verwirrt.

Verstehen wir es richtig, dass wir seit dem Tod meines Vaters als Erbengemeinschaft gegenüber dem Finanzamt auftreten (müssten)? Wenn ja, taten wir es nicht.

Wir als Geschwister hatten bzw. haben nicht die Absicht bei den Einnahmen bzw. Ausgaben zur Vermietung Anteile für uns zu deklarieren. Alle Einnahmen und Ausgaben liefen nur über unsere Mutter.

Vorausgesetzt ich bekomme von meiner Mutter und Schwester die volle Vollmacht als Berechtigter bzw. Vertreter der Erbengemeinschaft die Wohnung als Vermieter zu vermieten, würden dann die Mieteinnahmen und die dazu notwendigen Ausgaben zu meinem persönlichen Einkommen zählen? Wie müssten wir es lösen, das diese Ausgaben zu meinem persönlichen Einkommen zählen? Wie wären denn die Einkünfte der Erbengemeinschaft getrennt von meinen eigenen zu behandeln?

Sollte dem nicht so sein, wie gibt denn dann eine Erbengemeinschaft eine Anlage V ab? Wer bekommt die Mieteinnahmen? Die Schuldzinsen für das Darlehen werden ja nur von meiner Mutter bezahlt, sie hat ja auch die Verluste zu tragen. Kann dann keiner mehr die Verluste aus der Vermietung steuerlich geltend machen? Sollte es nach Anteilen gehen, würde ja unsere Mutter 6/8 beanspruchen, und das als Mieter? Unsere Mutter wird in zwei Jahren Rentner, da gibt es nicht mehr viel wieder von der Steuer.

Wie o. g. würde ich bei der Vermietung an meine Mutter die Miete einnehmen und das Darlehen bezahlen, die Bank wird es vermutlich nicht merken da ja weiterhin regelmäßig die geforderten Beträge eingehen. Wir fragen uns nur, ob das FA bei der steuerlichen Geltendmachung der Schuldzinsen entsprechende Darlehensverträge einsehen möchte oder nur den Geldfluss von dem entsprechenden „Vermieter".

Kann meine Mutter die Miete nicht einfach auf ein von mir extra zur Vermietung eingerichtetes Konto zahlen, von dem dann auch die Raten für das Darlehen abgehen, und ich diese Kontobewegungen dann dem FA mit zur Anlage V vorlege?

Leider vergaß ich mit anzugeben, dass die Wohnung jährlich noch mit einer AfA von 2,5 Prozent linear abgeschrieben wird. Wie wichtig diese Angabe für Ihre Antworten ist kann ich aber nicht werten.

Ist die Afa mit 2,5 Prozent an den Eigentümer im Grundbuch gebunden oder kann diesen Betrag jeder „Vermieter" mit in der Anlage V abrechnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2012 | 22:01

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Verwirrtheit war nicht meine Absicht, aber angesichts der Sachlage dennoch verständlich.

Soweit Sie die Erbengemeinschaft nicht durch eine sog. Erbauseinandersetzung beenden, wird sich diese gemeinschaftlich gegenüber dem Finanzamt erklären müssen. Konkret geben Sie in ihrem Fall jeder in seiner eigenen Erklärung die in sich schlüssige und anteilsbezogene Erklärung über die Einkünfte und Ausgaben der Erbengemeinschaft ab.
...

Ergänzung vom Anwalt 03.12.2012 | 23:48

Ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt ergänzen.

Bitte trennen Sie dringend die Rechte und Pflichten der einzelnen Personen von der Erbengemeinschaft an sich. Diese bildet ein und auch wieder kein sog. Sondervermögen. Dies ist ein wenig verzwickt.

Eine Vollmacht für die Erbengemeinschaft zu handeln heißt ja nur, dass Sie gegenüber der Erbengemeinschaft nach außen hin tätig werden dürfen, nicht aber dass die Einkünfte derer damit die ihren werden. Es bleiben die Einkünfte der Erbengemeinschaft. Was Sie aber mit der Erbengemeinschaft tun können, wäre eine vertragliche Vereinbarung mit dieser über die gemeinschaftliche Eigentumswohnung. Die daraus herzuleitenden Rechte verhelfen Ihnen die Wohnung in eigener Eigenschaft als Berechtigter an jeden zu vermieten und die entsprechenden Einnahmen und Unterhaltungskosten als Ausgaben in Ihrer eigenen Erklärung anzugeben. Beachten Sie jedoch, dass eine u.U. gewährte verminderte Miete 56% der vergleichbaren ortsüblichen nicht unterschreiten darf, um in den Genuss einer 100% Anrechnung zu kommen.

Hinsichtlich des Darlehensvertrages wäre zu prüfen wer hier Darlehensnehmer und damit Verpflichteter daraus ist.
Sollte auch Ihr Vater hier aufgeführt sein, haben Sie schließlich auch die Verpflichtung daraus zu 1/8 geerbt. Ggf. ist auch der Darlehnsvertrag in das Vermögen der Erbengemeinschaft eingetreten. Ein entsprechender Erbschein könnte gegenüber dem Darlehensgeber Klarheit schaffen und Sie und ihre Schwester wären innerhalb der gesamthänderisch haftenden Gemeinschaft verpflichtet und berechtigt.

Sollte also mehr als nur die Eigentumswohnung zum Vermögen der Erbengemeinschaft gehören, könnte Sie ihre Mutter im Innenverhältnis der Gemeinschaft zu 1/8 verpflichten. Im Gegenzug wäre Sie natürlich auch zu 1/8 berechtigt.

Ungeachtet der o.g. Situation mit Ihnen als Berechtigten könnt Sie innerhalb der Ebengemeinschaft stets nur 1.000 Euro von 8.000 Euro Gewinn oder Verlust steuerlich geltend machen.

Die 2,5% AfA für die 40ig jährige Abschreibung unterfällt natürlich auch der Erbengemeinschaft, allein Sie hat das Recht dazu. Anteilig zu 6/8 ist diese auf die Einkünfte ihrer Mutter anzusetzen.

Zum genauen Verfahren bei der Steuererklärung wird Ihnen ihr Steuerberater gern Auskunft geben, ggf. berät er Sie auch zu weiteren steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten soweit er dazu befugt ist.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass hier im Rahmen dieser Erstberatung keine Erstellung eines Leitfadens zum genauesten Befolgen in jeder rechtlichen Angelegenheit gegeben werden kann. Hier ist ein persönliches Gespräch mit bestimmt zahlreichen Rück- und Nachfragen mit Sicherheit zielführender.
Gern stehe ich Ihnen im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt / Aachen

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