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Vermietung Möbliertes Zimmer – Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

08.04.2008 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Vermietung Möbliertes Zimmer – Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch mich als Vermieter

Das Möbl. Zimmer (20 qm) wurde von mir am 01.9.2007 per Mietvertrag auf unbestimmte Zeit vermietet. Insgesamt sind 6 Mietparteien und wir als Eigentümer im Haus.

Am 01.03.2008 wurde von mir die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.05.2008 schriftlich übergeben. Gleichzeitig wurde die fristlose Kündigung im Wiederholungsfall (siehe unten) angedroht.

Hintergrund:

- Der 22-jährige Mieter stört den Hausfrieden nachhaltig. Durch permanente Gelage mit Freunden ist die Nachtruhe gestört.
- Freunde des Mieters hatten die Hauseingangstüre versucht einzutreten und damit beschädigt, nachdem der Mieter nicht öffnete.
- Durch stundenlanges Klingeln der Freunde bei anderen Mietern, auch mitten in der Nacht, werden diese stetig belästigt.
- Der Mieter beherbergt, von Zuhause ausgerissene minderjährige Mädchen. Polizei und Kripo sind daher nahezu täglich beim Mieter.
- Der Mieter bestiehlt andere Hausbewohner
- Der Mieter betreibt Sachbeschädigung (Heizkörperthermostate abreißen usw.)


Am 07.04.2008(21.30 Uhr) musste erneut die Kripo ein minderjähriges Mädchen, als auch einen Jungen aus dem Zimmer holen. Der Mieter war nicht anwesend. Den Schlüssel zur Wohnung habe ich bei der Gelegenheit einbehalten. Ich will den Mieter nicht mehr in das Zimmer lassen.

Die Anwältin des Mieters meint nun, dass ich trotz all dieser Vorfälle den Mieter in das Zimmer zu lassen hätte. Ferner soll ich eine Räumungsklage einreichen.

Angesichts all der sich stetig wiederholenden Vorfälle, ist allen Hausbewohnern dieses Ansinnen unzumutbar. Zudem ist zu befürchten, dass meine anderen Mieter das Mietverhältnis durch diese Belästigungen kündigen. Schadensersatz würde mangels Masse des Mieters ins Leere gehen.

Bin ich verpflichtet den Wohnungsschlüssel auszuhändigen?

Mit freundlichen Grüßen
RMV

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die von Ihnen geschilderten Zustände sind tatsächlich völlig inakzeptabel. Sie sollten zusehen, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu beenden. Im gegenwärtigen Zeitpunkt ist dies ja noch nicht der Fall. Durch die ordentliche Kündigung zum 31.05.2008 besteht das Mietverhältnis bis zu diesem Zeitpunkt fort. Der Mieter hat Anspruch auf Zutritt und Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten. Sie dürfen ihm weder den Schlüssel vorenthalten noch das Schloss auswechseln.

Sie müssen ihm leider (erst einmal) den Schlüssel wieder aushändigen. Diese Gelegenheit sollten Sie jedoch auch dazu nutzen, ihm gleichzeitig eine außerordentliche, fristlose Kündigung zu übergeben (am besten unter Zeugen). Eine solche muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter bzw. den Vermietern unterschrieben sein. Zudem muss sie begründet sein. Gefährdung der Mietsache und nachhaltige Störung des Hausfriedens berechtigen zu einer solchen Kündigung.

Aber auch dann muss der Mieter nicht sofort aus der Wohnung ausziehen. Ihm ist eine angemessene Frist zuzugestehen, in der er sich neuen Wohnraum suchen kann (ca. 1 Monat). Sollte er dann immer noch nicht freiwillig die Wohnung räumen, sind Sie immer noch relativ machtlos. Sie dürfen ihn zu keiner Zeit selbständig "rausschmeißen", da Sie sich dann schadensersatzpflichtig machen. Insoweit hat die Anwältin des Mieters leider Recht. Eine zwangsweise Räumung ist nur im Rahmen der Zwangsvollstreckung möglich. Diese wiederum setzt einen gerichtlichen Titel voraus. Daher müssen Sie tatsächlich Räumungsklage erheben, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht.

Es tut mir Leid, Ihnen keinen praktikableren Weg aufzeigen zu können, hoffe aber, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Sollten Sie im Fortgang dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrmehmung Ihrer Interessen beauftragen wollen, können Sie sich gerne an meine Kanzlei wenden. Der hier getätigte Einsatz würde dann auf die weiter entstehenden Kosten angerechnet werden.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2008 | 14:41

Sehr geehrter Herr RA Lars Liedtke,

die ausserordentliche/fristlose Kündigung wurde schriftlich bereits am 01.03.2008 für den Fall von Wiederholungen der geschilderten Umstände übergeben. Allerdings ohne Fristsetzung.

Soll nun eneut eine schriftliche fristlose Kündigung mit Fristsetzung z.B. 14 Tage übergeben werden?

Vielen Dank für die Mühe.

MfG
RMV

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2008 | 14:53

Sehr geehrte Fragestellerin,

die außerordentliche Kündigung vom 01.03.2008 ist unwirksam, da Sie sie unter eine Bedingung (Wiederholung) gestellt haben. Da Sie sie offensichtlich zeitgleich mit einer ordentlichen Kündigung übergeben haben, könnte sie im Zweifel ohnehin nur als Abmahnung auszulegen sein.

Auf der "sicheren Seite" sind Sie daher nur, wenn Sie erneut eine fristlose Kündigung verfassen. Diese müssen Sie unter keine Frist setzen (das widerspricht sich ja auch: fristlose Kündigung unter Fristsetzung). Vielmehr ist dem Mieter auch so eine Frist zuzugestehen. Sie sollten jedoch darauf achten, die Kündigungsgründe ausführlich anzuführen, da die Kündigung ansonsten unwirksam sein könnte.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage hinreichend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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