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Vermietung Haus im Aussenbereich

| 12.10.2020 15:23 |
Preis: 86,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Allgemeines Wohnen ist im Außenbereich grundsätzlich unzulässig.

Sachverhalt:

Ich beabsichtige den Kauf einer Immobilie im Außenbereich. Sie besteht aus einem ca. 1.800 m² großen Grundstück auf dem ein freistehendes, kleines Wohnhaus (Baujahr 1945) mit ca. 70 m² Wohnfläche nebst einer freistehenden Garage steht. Bislang hat das Grundstück der Besitzerin der benachbarten großen Hotelanlage gehört. Beides wird nun verkauft. Das kleine Haus diente immer der Wohnnutzung und nie der Beherbergung. Über Jahrzehnte, bis heute hat die Hoteleigentümerin darin gewohnt.

Auf dem Grundstück sieht der Flächennutzungsplan „wohnen" vor. Das Grundstück liegt aber auch innerhalb der Kennzeichnung für den Landschaftsplan. Praktisch alles was nicht Innenbereich ist liegt innerhalb dieser Festsetzung. Über den Inhalt des Landschaftsplanes liegen mir bislang keine weiteren Kenntnisse vor.

Der Bauschein für das Häuschen von 1945 liegt mir vor. Als Nutzung wird darin „wohnen" angegeben.

Die Immobilie liegt in Nordrheinwestfalen.

Die Erschließung des Hauses mit Versorgungsleitungen, Abwasser und Zuwegung ist vorhanden und somit gesichert

Eine Eigennutzung ist zunächst nicht beabsichtigt, sondern die Vermietung. Zu diesem Zweck ist es erforderlich einige Reparaturarbeiten an der baulichen Substanz ausführen zu lassen. Welchen Zwängen und Beschränkungen dies unterliegt ist nicht vorrangiger Gegenstand meiner Anfrage. Vielmehr geht es mir um die Klärung der dauerhaften Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung (Vermietung).

Fragen

1. Wenn der alte Bauschein „wohnen" als Nutzung ausweist ohne jegliche weitere Beschreibung oder Einschränkung, kann ich dann davon ausgehen, dass ich das Häusche ohne Einschränkungen vermieten darf? Oder ist nur die Eigennutzung zulässig?

2. Kann mir bei der Beantragung z.B. einer Sanierungsmaßnahme am Haus auf einmal die Vermietung untersagt werden, da die Gründe für eine Privilegierung nicht mehr als gegeben angesehen werden? Wie könnte ich dies ggf. dauerhaft ausschließen?

3. Ist es zutreffend, dass, sofern ich das Haus selbst bewohnen würde, eine bauliche Erweiterung als „sonstiges Vorhaben" (ist ein „begünstigtes Vorhaben" das gleiche?) einzustufen wäre? Wäre dann als nächstes der Nachweis zu erbringen, dass durch die Errichtung und Nutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden?

4. Ist die Erweiterung der Wohnfläche eines selbstbewohnten Hauses von 70 m² auf ca. 130 m² (Mindestbedarf einer Familie) zu rechtfertigen? Wie sind die Chancen realistisch einzuschätzen, dass die lokalen Behörden diesem Ansinnen folgen können.

5. Wie ist der Status eines Hotelbetriebes im Außenbereich einzuschätzen? Gilt auch dies als privilegierte Nutzung. Sind Erweiterungen für ein Hotel wie die für einen landwirtschaftlichen Betrieb einzuschätzen?

6. Ich kann keinen Privilegierungsgrund für meine Situation erkennen, da kein Zusammenhang zu einer Landwirtschaft besteht. Wie ist vor diesem Hintergrund ein privates Wohnhaus im Außenbereich rechtlich einzuordnen? Schwebt über einem ständig die Gefahr durch Baurechtsverfahren den Bestandsschutz zu verlieren?

7. Die zugehörige Garage (<30 m²) ist zeitgleich erbaut aber leider nicht im Bauschein oder den Bauzeichnungen enthalten. Ist die Garage damit automatisch ein Schwarzbau, der keinen rechtlichen Schutz hat? Waren Garagen im Außenbereich um 1945 genehmigungspflichtige Bauten? Ist in so einem Fall erfahrungsgemäß eine nachträgliche Genehmigung möglich, oder reagiert die Baubehörde ausnahmslos so, dass ein Abbruch verlangt wird, d.h. wenn ich einmal die behördliche Aufmerksamkeit auf diese Garage lenke, muss ich mit einer Abrissverfügung rechnen?

Über eine Beantwortung meiner Fragen würde ich mich sehr freuen und bedanke mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen



Einsatz editiert am 12.10.2020 17:47:59

12.10.2020 | 20:48

Antwort

von


(922)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
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Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Sie sollte zunächst prüfen, ob das Wohnen nicht etwa für eine Betriebsleiterwohnung exklusiv zugelassen worden ist. Dann wäre die Umwandlung zu allgemeinem Wohnen eine Nutzungsänderung. Wenn es keine entsprechende Beschränkung gibt, wird der Nutzungszweck Wohnen dadurch erfüllt, dass Sie entweder selbst dort wohnen oder aber das Haus zum Wohnen vermieten. Es besteht keine Pflicht zur Eigennutzung bei allgemeiner Wohnnutzung. Eine entsprechende Nutzungsbeschränkung müsste sich jedoch aus dem Bauschein ergeben.

2. Wenn Sie eine Baumaßnahme durchführen, die über den durch den Bauschein vermittelten Bestandsschutz hinausgeht, müssen Sie darauf achten, dass die Baumaßnahme insbesondere dem Bauplanungsrecht entspricht. Es würde sich um ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich des Baugesetzbuches (BauGB) handeln, das die öffentlichen Belange des Absatzes 3 nicht beeinträchtigen darf. Wenn der Flächennutzungsplan „Wohnen" vorsieht, dürfte es wohl eher keine Schwierigkeiten geben. Der Landschaftsplan ist nicht spezifisch genug und insbesondere nicht mit dem Flächennutzungsplan abgestimmt.

3. So ist es. Siehe Frage 2.

4. Es gilt das Vorgesagte. Die Erweiterung muss insbesondere mit Bauplanungsrecht vereinbar sein.

5. Ein Hotelbetrieb dürfte in der Regel keine privilegierte Nutzung sein. Auf jeden Fall würde das von Ihnen gekaufte Hausgrundstück nicht mehr diesem Betrieb dienen. Es ist selbstständig zu betrachten (siehe hierzu meine Ausführungen zu Frage 1).

6. Wohnen im Außenbereich ist grundsätzlich unzulässig. Es muss besondere Gründe geben, die dies rechtfertigen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Wohnhaus einem privilegierten Bauvorhaben dient, etwa als Betriebsleiterwohnung. In Ihrem Fall hat die Wohnnutzung dagegen eine längere Geschichte. Das Wohnhaus hat eine Baugenehmigung, und der Flächennutzungsplan sieht „Wohnen" vor. Als sonstiges Vorhaben unterliegt es damit nicht den Schwierigkeiten, die andere Wohnbauvorhaben sonst haben.

7. Ob Garagen 1945 genehmigungsbedürftig waren, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Jedenfalls sind Garagen als Nebenanlagen besonderen Typs für eine Hauptanlage wie etwa das vorhandene Wohnhaus bauplanungsrechtlich zulässig. Nach meiner Einschätzung könnte, wenn schon das allgemeine Wohnen im Außenbereich konkret zugelassen ist, erforderlichenfalls auch die Garage eine Baugenehmigung erhalten. Entweder ist die Garage legal, oder es ist nachträglich eine Genehmigung zu beantragen, wenn die Garage genehmigungsfähig ist. Sollte das wider Erwarten nicht der Fall sein, würde die Bauaufsichtsbehörde auf die Beseitigung der Garage dringen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 13.10.2020 | 08:54

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,

vielen Dank für Ihre zügige und umfassende Antwort, die mir schon mal gut weiterhilft bei der rechtlichen Einordung der vorliegenden Situation.
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist es von entscheidender Wichtigkeit, dass die genehmigte Nutzung „wohnen" ohne jegliche Einschränkung vorgibt, da bei einer Beschränkung bereits eine Nutzungsänderung erforderlich wäre, um dauerhaftes Wohnen zu gewährleisten und diese nicht gewährt zu werden braucht.
Mir liegt der Bauschein vor. Für diesen wurde das damalige Standardformblatt (Staatlicher Vordruck 163) verwendet. In diesem heiße es, „hiermit wird die Genehmigung erteilt, auf dem Grundstück….die Erstellung eines Kleinwohnhauses für 2 Familien (Kötter) auszuführen".
Weitere Beschreibungen zur Nutzungen enthält der Bauschein nicht.
Ist dieser Bauschein, nach Ihrer Einschätzung ein ausreichendes Dokument, um die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und vor allem die allgemeine Wohnnutzung belegen zu können?
Könnte man mir das Wort „Kötter" negativ auslegen und daraus konstruieren, die Wohnnutzung sei nur in Verbindung mit Köttern = Landarbeitern, oder dergleichen zu sehen?

Verstehe ich Sie auch in dem Punkt richtig, dass wenn es mir gelingen sollte bei der Baubehörde einen Anbau auf z.B. 130 m² genehmigt zu bekommen, nicht die Pflicht der Eigennutzung besteht, da ja keine priviligierte Nutzung besteht sondern die bestehende und erweiterte Wohnnutzung als sonstiges Vorhaben gilt?

Bitte teilen Sie mir Ihre Einschätzung zu diesen Rückfragen mit.

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.10.2020 | 10:58

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der Begriff "Kötter" damals für Landarbeiter gebräuchlich war, dürfte die Privilegierung dieses Wohnhauses darin bestanden haben, dass es für Landwirtschaftszwecke errichtet wurde. Hier müsste man sicher einmal die Bauakte penibel durchsehen. Es fragt sich auch, ob es einen landwirtschaftlichen Betrieb gibt, bei dem die Landarbeiter eingesetzt wurden bzw. eingesetzt werden sollten.

Von Interesse ist auch, wie die Bauaufsichtsbehörde selbst diesen Bauschein auslegt. Wenn in der Zwischenzeit andere Personen als Landarbeiter dort allgemein gewohnt haben sollten, darf angenommen werden, dass der Bauschein nach Auffassung der Behörde eben keine solche Beschränkung enthält. Dafür spricht auch der Inhalt des Flächennutzungsplanes.

Auf jeden Fall sollte zur Absicherung das Gespräch mit der Bauaufsichtsbehörde gesucht werden.

Wenn das Gebäude dem allgemeinen Wohnen dient, handelt es sich bei einer Erweiterung um ein sonstiges Vorhaben. Der Anbau wäre dann zu genehmigen, wenn öffentliche Belange (§ 35 BauGB: Bauen im Außenbereich ) nicht beeinträchtigt sind. Der Flächennutzungsplan stände dem nicht entgegen. Die Gefahr einer Splittersiedlung sehe ich nicht. Fraglich ist , ob ein Anbau unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben zur Folge hätte. Tendenziell würde ich daher sagen, dass der Anbau bauplanungsrechtlich zulässig wäre.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.10.2020 | 10:48

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