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Vermietung

08.02.2014 10:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
es geht um folgenden Sachverhalt:

Ich bin Vermieter und habe unter „Sonstige Vereinbarungen" folgende Regelung im Mietvertrag fixiert (Zitat Mietvertrag):

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kaution
Der Vermieter verzichtet auf eine Kaution. Im Gegenzug verlegt der Mieter im 3. Zimmer Laminat und tauscht im Badezimmer Dusche, Toilette, Waschbecken und Badewanne aus. Diese Einbauten gehen bei Auszug des Mieters in das Eigentum des Vermieters über.

Küche
Die Einbauküche wird dem Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses, mit Ausschluss jeglicher Garantie insbesondere für die Elektrogeräte, zur Verfügung gestellt.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Vor einigen Jahren haben die Mieter die zur Verfügung gestellte Küche durch eine eigene ersetzt, was auch mündlich abgesprochen war. Nun haben die Mieter gekündigt, wollen aber ihre Küche mitnehmen.

Da ich dadurch a) einen Nachteil habe (der erste Mietinteressent ist bereits aufgrund der fehlenden Küche abgesprungen) und b) es ja eine vertragliche Regelung zu der Küche gibt (nämlich dass sie zur Verfügung gestellt wird), benötige ich hier einen Nachteilsausgleich.

Die Küche ist hochwertig und kann in die neue Wohnung der Mieter eingebaut werden. Daher macht es schon Sinn, dass sie sie mitnehmen. Allerdings können die Mieter aufgrund der vertraglichen Regelung die Wohnung nicht ohne Küche hinterlassen.

- Habe ich diese Regelung rechtlich sauber formuliert?
- Kann ich darauf bestehen, dass sie eine neue, wenn auch minderwertigere Küche einbauen?
- Wie kann man den Nachteil errechnen, den ich für eine Vermietung ohne Küche zweifelsohne habe? (Ausgleichszahlung)


Eine weitere Frage bezieht sich auf die zweite Regelung „Kaution" (s.o.). So weit ich weiß wurde alles wie vereinbart ausgetauscht – bis auf die Badewanne. Daher auch hier die Fragen:

- Habe ich diese Regelung rechtlich sauber formuliert?
- Kann ich auch hier auf den Austausch bestehen bzw. einen Nachteilsausgleich in Höhe der Kosten für Arbeit und Material verlangen?

Vielen Dank im Voraus.


-- Einsatz geändert am 08.02.2014 10:35:08

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Die Regelung hinsichtlich der Einbauküche (EBK) ist klar.

Unklar ist dagegen, was hinsichtlich der neuen EBK vereinbart wurde. Sie teilen mit, der Austausch der EBK sei "abgesprochen" worden.
Sollte die neue EBK anstelle der alten treten und bei Beendigung des Mietverhältnisses ins Eigentum des Vermieters übergehen?

Wenn nicht, hätte der Mieter die vorhandene EBK aufbewahren und bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder einbauen müssen.

Wenn er dies nicht kann, ist er schadensersatzpflichtig. Der Schaden würde sich danach bemessen, was eine der ursprünglichen EBK vergleichbare EBK jetzt kostet. Davon müsste ein Abzug "neu für alt" gemacht werden.

2.
Die Regelung hinsichtlich Kaution/Einbauten ist auch klar.

Problematisch ist jedoch, dass eine Kaution nur eine SICHERHEIT für Ansprüche des Vermieters ist und nach Beendigung des Mietverhältnisses ZURÜCKGEWÄHRT werden muss.

Eine Kaution kann nach Beendigung des Mietverhältnisses nur noch nachgefordert werden, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters fortbesteht (BGH WuM 2012,97).

Ob Sie danach jetzt noch einen Anspruch auf eine neue Badewanne bzw einen "Nachteilsausgleich" mit Aussicht auf Erfolg geltend machen können, ist sehr schwer einzuschätzen und im Rahmen einer Online-ERSTberatung wohl nicht abschließend zu beurteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2014 | 16:07

Sehr geehrter Herr Moosmann,

vielen Dank für Ihre Antwort und den Hinweis auf die kostenlose Nachfragefunktion. Ich habe folgende Nachfrage/Anmerkung:


zu 1.
Bezüglich der neuen Küche wurde lediglich das mündliche Einverständnis meinerseits gegeben.
Leider kam das Thema, was mit der Küche nach Beendigung des Mietverhältnisses passieren soll, nicht zur Sprache.

Da es aber diese schriftliche Regelung zur Küche gibt, habe ich doch trotzdem das Recht auf (irgend)eine eingebaute Küche nach den Auszug, richtig?


zu 2.
Die Regelung zur Kaution kam zu Stande, um das Geld, das bei einer Kaution brach liegen würde, in die Aufwertung des Bades zu investieren.
Ich Nachhinein gesehen, eine sehr unsaubere Regelung.

Ich wundere mich, dass die Sache aus Ihrer Sicht nicht ganz so klar darstellt. Die Formulierung ist aus meiner Sicht klar, so dass ich ein Anrecht auf den Einbau der Badewanne haben sollte.


Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort auf meine Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2014 | 18:59

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Da nicht vereinbart wurde. dass die von den Mietern eingebaute Einbauküche bei Beendigung des Mietverhältnis ins Eigentum des Vermieters übergehen sollte, sind die Mieter Eigentümer "ihrer" Einbauküche geblieben und durften sie beim Auszug mitnehmen.

Sie hätten dann aber eben die ursprüngliche Küche aufbewahren und wieder einbauen müssen.

Ihre Ansprüche beschränken sich auf Schadenersatz in Geld.

2.
Sie selbst haben erkannt, dass die Vereinbarung neues Bad anstelle Kaution eine "unsaubere Regelung" ist.

Die Kaution ist nur eine SICHERHEIT, die nach Beendigung des Mietverhältnis und Erfüllung aller verpflichtungen der Mieter zurückzugewähren ist.

Vielleicht könnte man die Vereinbarung dahin verstehen, dass tatsächlich ein nicht abwohnbarer Baukostenzuschuss in Form des Einbaus einer neuen Badezimmereinrichtung gewollt war. Dann hätten die Mieter ihre Verpflichtung nicht vollständig erfüllt und Sie könnten wegen der nicht ausgetauschten Badewanne Ansprüche geltend machen.

Ich empfehle Ihnen den Sachverhalt durch einen Rechtsanwalt vor Ort konkret weiter prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

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