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Vermietete Eigentumswohnung: Verwaltung des Sondereigentums

| 17.03.2018 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Fragestellung: Anspruch auf Schadensersatz?

Ich vermiete seit mehreren Jahren eine Eigentumswohnung. Zur Verringerung meines administrativen Aufwands habe ich einen Vertrag über die Verwaltung des Sondereigentums mit demselben Verwalter geschlossen, der auch das Gemeinschaftseigentum verwaltet.

Die Mieter unterzeichneten 2005 einen von diesem Verwalter ausgestellten Staffelmietvertrag. Die aus meiner Sicht erwartete Mieterhöhung zum 01.02.2017 unterblieb (korrekterweise), da im Staffelmietvertrag die Mieterhöhung nicht mehr numerisch aufgelistet war, sondern nur durch den Zusatz "usw." fortgeführt wurde. Die Mieter wurden hierüber Anfang 2017 informiert, nicht jedoch ich als Eigentümer. Da eine (automatische) Mieterhöhung auf Basis des alten Mietvertrags nicht möglich war, beauftragte ich den Verwalter Anfang Mai 2017 mit einer Mieterhöhung. Der Verwalter nahm diesen Auftrag an. Auch für den Monat März 2018 ist die Miete jedoch bisher nicht erhöht wurden. Der Verwalter hat zwischenzeitlich zwar die geplante Mieterhöhung geprüft und angekündigt die Miete um 15% zu erhöhen, jedoch wird diese nicht gegenüber den Mietern vollzogen. Der Verwalter zögert die Mieterhöhung heraus ("im Moment viele Mieterhöhungen"). Zwei Fristsetzungen mit der Bitte um Auskunft (Frist 2 Wochen), wann die Mieterhöhung vollzogen sein wird, blieben unbeantwortet (Auto Reply: ungewöhnlich hohes E-Mail-Aufkommen).

Aus meiner Sicht kommt der Verwalter seinen Pflichten aus dem Mietsonderverwaltervertrag nicht nach.

a) Kann ich Schadensersatz einfordern?
b) Wenn ja, ab welchem Monat?
c) Welche Hauptinhalte sollte mein Schreiben beinhalten?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Gegen den Verwalter Ihres Sondereigentums könnten Sie Anspruch auf Schadenersatz haben, wenn und soweit der Verwalter seine Verpflichtungen aus dem mit Ihnen abgeschlossenen Vertrag verletzt hat.

Ihre Schilderung verstehe ich so, dass der Verwalter möglicherweise einen Mietvertrag mit einer fehlerhaften und unwirksamen Staffelmietvereinbarung abgeschlossen hat.

Außerhalb einer Staffemietvereinbarung kann der Vermieter von Wohnraum die Miete nicht einseitig erhöhen, sondern nach § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter nur Zustimmung zu einem Mieterhöhung verlangen durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

2.
Bei Abschluss einer fehlerhaften Staffemiete liegt hierin der Fehler des Verwalters. Darauf, ob und inwieweit künftig eine Mieterhöhung hach allgemeinen Regeln möglich gewesen wäre, kommt es nicht an.

Sie könnten dann die entgangene -höhere- Miete ab 1.1.2017 als Schadenersatz verlangen.

Eine Abschließende Beurteilung wäre nur nach Einsicht in die Unterlagen möglich.

2.
Schreiben Sie dem Verwalter, dass die von ihm vereinbarte Staffelmiete fehlerhaft und unwirksam ist und sich die Miete daher tatsächlich nicht erhöht hat und der Verwalter daher zur Leistung von Schadenersatz in Höhe der Ihnen ab 1.1.2017 entgangenen höheren Miete verpflichtet ist. Sie sollten die Schadenersatzforderung konkret berechnen und beziffern. Außerdem empfehle ich Ihnen, sich der Hilfe eines Rechtsanwalts oder einer Rechtsanwältin zu bedienen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 20.03.2018 | 19:04

Vielen Dank für Ihre Auskunft. Könnten Sie bitte noch ein öffentliches Urteil (Link) anführen, wo ein fehlerhaft abgeschlossener Staffelmietvertrag (abgeschlossen durch den Verwalter des Sondereigentums) zu einer Entschädigungsleistung für den Eigentümer führt? Danke.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.03.2018 | 09:29

Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann folgende Urteile benennen:

OLG Karlsruhe. Urteil vom 27.10.20010 -<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20U%20155/09" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Brandenburg, 27.10.2010 - 3 U 155/09: Gewerberaummiete: Treuwidrigkeit des Einwandes einer ...">3 U 155/09</a>-
Beck RS 2012, 2046

LG Frankfurt, Urteil vom 23.3.2011 -215 S 151/10-
Beck RS 2011,25639.

Falls Sie Schadenersatz geltend machen wollen empfehle ich Ihnen, einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin mit der Wahrnrhmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Die anfallenden Anwaltskosten gehören zum ersetzenden Schaden.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 06.10.2018 | 18:31

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