Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Vermietet aber Mieter nicht eingezogen

27.01.2016 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Wir haben eine Wohnung zum 01-01-2016 vermietet, beide Parteien den Mietvertrag unterschrieben und der Mieter hat uns eine Kautionsbürgschaft der Versicherung vorgelegt.

Doch leider ist er nicht eingezogen, hat sich bis heute nicht gemeldet und auch sonst ist kein Kontakt zu Ihm möglich.
Nur über Dritte wurde uns mitgeteilt das er wohl zu seiner Freundin gezogen ist und nicht mehr einziehen will.

Die erste Miete hat er nicht bezahlt, die nächste Zahlung steht in einer Woche an, gehe aber davon aus das die auch die nicht kommt.

1. Soweit ich verstehe, wenn die 2. Miete nicht kommt, können wir dann den Mietvertrag fristlos kündigen richtig?
2. Gibt es da eine Sonderregelung wenn der Mieter erst gar nicht eingezogen ist?

3. Den Mietausfall des ersten Monats haben wir bei der Kautionsversicherung angemeldet.
Was ist mit den weiteren Ausfällen für den 2. Monat und den Ausfällen bis die Wohnung vermietet wird, die muss doch auch der Mieter zahlen richtig?

Die Mietvertrag Vorlage ist vom Immoscout Anwalt erstellt und laut deren Aussagen rechts-sicher.
Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und frühstens nach einem Jahr kündbar.

4. Die Kündigung frühstens nach einem Jahr betrifft ja nicht unsere Möglichkeit der fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung der Miete von 2 Monaten richtig?

5. Dürfen wir ab dem Tag der fristlosen Kündigung einen neuen Mieter zum Folgemonat (1. März) suchen und mit Ihm den nächsten Mietvertrag schließen oder müssen wir noch warten, wenn ja bis wann?

6. Wenn wir nicht auf Anhieb einen Nachmieter bekommen, bis zu welchem Betrag oder Zeitraum muss der Mieter den Ausfall und die Kosten des Maklers, Anzeigen oder ... tragen?

Hier der Abschnitt im Mietvertrag zur Kündigungszeit:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 1 Jahr nach Mietbeginn von beiden Parteien, das heißt frühestens zum 01.01.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist und das ab 01.01.2017 sich die Miete auf 450 EUR + Parkplatz und Nebenkosten außerordentlich erhöht"

7. Hat der Immoscout Anwalt recht, das diese Kündigungsklausel rechts-sicher ist?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Der nicht eingezogene Mieter hat einen gültigen Mietvertrag mit Ihnen geschlossen, wonach er die Miete schuldet. Sobald er zwei Mieten schuldet, können Sie gemäß § 543 Abs. 1 S1, Abs. 2 S 1. Ziff. 3 a) BGB die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprechen – eine Sonderregel für Nichteinzug gibt es nicht. Auch wurde nur die ordentliche Kündigung rechtssicher und zulässigerweise vertraglich für 1 Jahr ausgeschlossen, fristlos kündigen dürfen Sie also!


Der Mieter schuldet sämtliche Mieten bis die Wohnung neu vermietet ist, wobei Sie sich im Hinblick auf Ihre Schadenminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB nach Kräften um die Neuvermietung kümmern müssen. Allerdings benötigen Sie – sofern der Mieter nicht etwa der Aufhebung des Mietverhältnisses zustimmt – zuvor einen gerichtlichen Räumungstitel, weil gemäß § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB der Mieter (wenn er sich zB von seiner Freundin trennt und doch noch einziehen will) seine kompletten Mietrückstände noch zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage begleichen kann – dann dürfte er sogar bleiben, weil die Kündigung durch diese Zahlung rückwirkend unwirksam würde!

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2016 | 18:04

Das bedeutet nachdem wir die fristlose Kündigung ausgesprochen haben können wir die Wohnung immer noch nicht weiter vermieten obwohl der Mieter nicht zahlt richtig?

Wir müssen dann eine Räumungsklage beim Gericht einreichen, oder muss vorher noch ein Mahnbescheid zugestellt werden?

Nachdem die Räumungsklage dann durch ist können wir räumen und dann anfangen weiter zu vermieten, was nach einer schnellen Google Recherche auch mal ein halbes oder ein Jahr dauern könnte, richtig?

Die Ausfälle und Kosten können wir dann eintreiben wenn Substanz da ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2016 | 20:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wie gesagt sollte der Mieter zu einer Aufhebung des Mietvertrages aufgefordert werden, um die Raumungsklage überflüssig werden zu lassen. Zwar könnten Sie es auch darauf ankommen lassen und ohne Raumungsklage neu vermieten, doch ist dies mit dem Risiko verbunden, dass der Mieter doch einziehen will. Dann könnte man zwar damit argumentieren, dass kein Einzug erfolgt ist und sich der Mieter rechtsmissbräuchlich verhält, doch bleibt dessen Vortrag abzuwarten (was, wenn er zB eine schwere Erkrankung einwendet).

Vorzuziehen ist also eine Kontaktaufnahme mit dem Mieter, um die Situation zu klären und die Klage, welche ohne vorigen Mahnbescheid erhoben werden kann, zu vermeiden. Bis ein Urteil vorliegt, kann nämlich in der Tat viel Zeit vergehen, was aber auch vom Verhalten des Mieters abhängig ist.

Ich rate Ihnen daher nochmals, einen Rechtsanwalt vor Ort mit Ihrer Vertretung zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68779 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank, endlich habe ich Klarheit. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank :-) ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Der Anwalt hat die Frage schnell und korrekt beantwortet. ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen