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Vermieterseitige fristgerechte Kündigung nach erfolgter fristloser Kündigung möglich?


| 09.03.2006 19:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag,
ich brauche einen Mietrechtexperten für folgende Problemstellung:

Mieterin, alleinerziehend mit 2 Kleinkindern, und ALGII-Empfängerin (Bescheid und Wohnraumbewilligung liegen vor) hat nun insgesamt 4 Monatsmieten Schulden bei mir (Vermieter). Kaution und Novembermiete zahlte noch das JobCenter und das war es dann.

Nachdem die Dezember- und Januarmiete ausblieben, habe ich ihr am 28.1.2006 per Einwurf-Einschreiben fristlos gekündigt. Es kam keine Reaktion. Nach einigen Telefonaten und hin und her meldete sie sich um den 6.2.2006 (die Februarmiete war nun auch schon überfällig) und teilte mir mit, daß sie beim Wechsel des JobCenters (sie war ja von einem Bezirk in einen anderen umgezogen) versäumt habe, auch beim neuen JobCenter einen Antrag auf Direktzahlung der Miete an den Vermieter zu stellen.

Infolgedessen hatte ihr das Amt Anfang Februar beide Mieten auf ihr Konto überwiesen und sie hatte das Geld - über 800 € - in einer Woche locker verbraten weil "solange die Kasse bei EC-Zahlung noch aufgeht dies ja auf ein gedecktes Konto hinweist" und sie habe es für Unterhaltszahlungen gehalten (der Vater der Kinder ist ebenfalls mittellos und irgendein Amt soll zahlen).
Der Verbleib der Dezembermiete (die eigentlich noch das alte JobCenter direkt aufs Konto hätte zahlen müssen) wisse sie nichts.

Daraufhin schlossen wir am 12.2.2006 eine Vereinbarung über die Rückzahlung der Mietschulden in Raten und sie solle umgehend die Direktzahlung durch das JobCenter veranlassen. In dieser Vereinbarung wurde auch festgehalten, daß die fristlose Kündigung durch die Mieterin anerkannt und vom Vermieter bis zum völligen Ausgleich der Schulden aufrechterhalten wird. Der bisherige Sachverhalt wurde festgehalten und von der Mieterin mit ihrer Unterschrift als wahr und zutreffend anerkannt. Zusätzlich unterschrieb der (leider ebenso mittellose) Partner eine selbstschuldnerische Mietbürgschaft, die auch auf die vereinbarten Zins- und Tilgungsraten erweitert wurde.

Anfang März hätte die erste Rate und die Märzmiete vom JobCenter kommen müssen - natürlich passierte nichts.
Daraufhin meinte sie, sie spekuliere darauf, daß ihr das JobCenter schon wegen der Kinder helfen müsse wenn die Räumungsklage erst mal auf dem Tisch läge und so reichten wir nun Räumungsklage ein.

Reichlich gefrustet von dieser unzuverlässigen Person fragen wir uns jetzt, ob es nicht sinnvoll ist, ihr noch zusätzlich eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Denn nach § 569 Abs. 3 (2) BGB kann sie ja - vorausgesetzt das JobCenter oder Sozialamt gibt ihr ein Darlehen - die Räumung durch Nachzahlung der Außenstände abwenden. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung, die auf die erheblichen und zumindest für 2 Monatsmieten aufgrund grober Fahrlässigkeit der Mieterin entstandenen Mietrückstände basiert, läßt sich dahingegen m.E. nicht durch die Nachzahlung abwenden. Da die Gründe auch derart schwerwiegend sind, daß eine fristlose Kündigung berechtigt ist, ist m.E. ein Widerspruch nach § 556a BGB nicht möglich.

Ich weiß, daß es Urteile gibt, die die Kombination aus fristloser/fristgerechter Kündigung in einem Schreiben erlauben - nur wie sieht es aus, wenn die fristgerechte eben fast 2 Monate nach der fristlosen nachgereicht wird?

Über den Passus (in der ordentlichen Kündigung)

"Wir weisen darauf hin daß wir die oben genannte fristlose Kündigung weiter und vorrangig aufrechterhalten und daß diese fristgerechte Kündigung hilfsweise eintritt falls die fristlose Kündigung im Zuge der bereits eingereichten Räumungsklage für unwirksam erklärt wird oder nach § 569 Abs. 3 (2) BGB unwirksam gemacht wird, bzw. falls uns nicht eine vorherige Räumung der Wohnung gerichtlich zugestanden wird."

mache ich eigentlich klar, daß diese Kündigung nachrangig ist und eben greift wenn die erste aufgehoben werden sollte.

Oder besteht bei dieser Konstruktion die Gefahr, daß die fristlose Kündigung (und damit die Räumungsklage) für unzulässig/unwirksam erklärt wird?

Da Räumungsklagen hier Monate dauern, kann es sogar sein, daß die fristgerechte Kündigung noch vor der fristlosen fällig wird - kann ich mir dann eine 2. Räumungsklage ersparen, falls das erste Verfahren aufgrund Nachzahlung oder was auch immer nicht zur Räumung führt und dann die ordentliche Kündigung als Trumpfkarte ziehen?

Ein komplexer Fall und ich hoffe auf kompetente Antwort!

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

grds. ist eine fristgemäße Kündigung nach einer frislosen Kündigung möglich. Sie können so oft kündigen, wie sie wollen.

Sie werden allerdings das gleiche Problem, nämlich die Räumung etc., wie bei der fristlosen Kündigung haben.

Eine neue Kündigung macht die alte Kündigung grds. nicht unwirksam. Es empfiehlt sich also gerade - neben der fristlosen - auch die ordentliche Kündigung auszusprechen, da ansonsten eben die o.g. Folgen durch eine Nachzahlung eintreten können und dann eine Auflösung des Mietverhältnisses scheitert.

Dabei richtet sich die ordentliche Kündigung lediglich nach dem Mietvertrag bzw. den gesetzlich vorgegebenen Kündigngsgründen. Es kommt daher auch nicht auf die von Ihnen angegebenen 2 Monate an.

Letztlich ist die Kündigng nur das Mittel ein Vertragsverhältnis aufzulösen. Die Räumungsklage, wie sie u.U sehen mwerden, was ich aber nicht hoffe, birgt weitere Probleme mit sich, zB, wenn die Mieterin dadurch obdachlos werden würde.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für weitere Informationen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2006 | 13:36

Guten Tag,
Sie schreiben:
"Dabei richtet sich die ordentliche Kündigung lediglich nach dem Mietvertrag bzw. den gesetzlich vorgegebenen Kündigngsgründen. Es kommt daher auch nicht auf die von Ihnen angegebenen 2 Monate an"

Nach § 573 BGB heisst es:

"(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,"

Damit kommt es m.E. sehr wohl darauf an, daß die Mieterin 2 Mieten selbst ausgegeben hat da sie sich ansonsten darauf zurückziehen könnte, daß das Amt nicht gezahlt habe; sie also "schuldlos" in Verzug geraten sei.


Zum anderen heisst es in § 574 (und nicht § 556 wie ich fälschlicherweise angab)

"(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann."

Nun ist also die Frage: da der Kündigungsgrund ja für eine fristlose Kündigung ausreicht, bleibt also nur noch (2) - muß dazu die Mieterin ihren Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich formulieren?
D.h. habe ich einen Anspruch auf Beendigung des Mietverhältnisses wenn die Mieterin nicht rechtzeitig ihren Widerspruch anmeldet (der entsprechende Widerspruchshinweis ist in der ordentlichen Kündigung enthalten) oder kann das in der Räumungsklage trotzdem vorgekramt werden um mich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu zwingen?

Weiterhin offen ist auch aus meiner ersten Frage, ob ich eine derart nachgeschobene Kündigung in einem eventuellen Räumungsklagenprozeß (der auf Basis der fristlosen Kündigung erfolgte) einbringen kann oder ob ich die Aufrechterhaltung der Klage auch nach Nachzahlung der Mietschulden auf Basis dieser ordentlichen Kündigung erlangen kann.

Vielen Dank für Ihre Antwort.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2006 | 09:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

die ordentliche Kündigung kommt ja nur in Betracht, wenn die außerordentliche Kündigung nicht durchgeht. Diese löst das Mietverhältnis auf und Ihnen steht dann grds. ein Räumungsanspruch zu, da ein Nutzungsrecht nicht mehr besteht. Dies wird das Gericht überprüfen. Eine ordentliche Kündigung komt also nur in Betracht, wenn die außerordetnliche Kündigung nicht erfolgreich sein wird. Dabei haben die außerordentliche (fristlose) und die ordentliche Kündigung nichts miteinander zu tun.

Auf die Widerspruchsmöglichkeit müssen Sie nicht hinweisen. Evtl. ist der Widespruch auch im Mietvertrag ausgeschlossen, was jedoch evtl. unzulässig ist. Der Widerspruch muß nicht schriftlich, sondern kann auch mündlich erklärt werden, allerdings hat Ihre Mieterin dann ein Nachweisproblem.

Den Anspruch auf Auflösung des Mietverhältnisses haben Sie auch mit Widerspruch, wenn der Widerspruchsgrund nicht vorhanden ist. Mit der Räumungsklage hat der Widerspruch aber nichts zu tun, da bei der außerordentlichen Kündigung ein solcher Widerspruch nicht möglich ist.

Die ordernliche Kündigung können Sie in den Prozeß einbringen. Sie führen diese dann als neuen Grund für das Räumungsbegehren an. Jedoch müssen Sie berücksichtigen, dass ein Räumnungsanspruch nach der ordentlichen Kündigung erst dann besteht, wenn die Mieterin nach Ablauf der gesetzten Frist aus der ordentlichen Kündigung nicht ausgezogen ist. Ansonsten ist die ordentliche Kündigung hinsichtlich der jetzigen Räumungsklage zwecklos, da eben noch der Räumungsanspruch nach dieser nicht besteht. Sie müssen hier immer zwischen den beiden Kündigungen unterscheiden. Beide betreffen unterschiedliche Zeitpunkte ! Werden die Mietschulden gezahlt, so entfällt möglicherweise (!) der Kündigungsgrund der außerordentlichen Kündigung. Dann kommt es auf den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist und das Einbringen der Kündigung in den Prozeß nach den o.g. Grundsätzen an. Zweckmäßig ist es daher m.E. grds. nur, wenn die Mieterin auch nach der ordentlichen Kündigung nicht ausgezogen ist. Ansonsten hilft evtl. ein Feststellungsantrag, dass die ordentliche KÜndigung wirksam ist. Damit haben Sie dann eine Grundlage für eine evtl. erneute Räumungsklage.

Ich hoffe, dass ich Ihre Antworten hilfreich und nachvollziehbar beantwortet habe und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntag.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

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"Leider gibt mir dieser 2. Versuch, über frag-einen-anwalt Rechtsberatung zu bekommen wenig Hoffnung damit wirklich einen eigenen Anwalt vor Ort ersetzen zu können. Die 1. Antwort wirkt schnell und desinteressiert daniedergetippt, reichlich Flüchtigkeitsfehler und eigene Fehler (veraltete BGB-Paragraphen) werden nicht korrigiert. Die Antwort auf die Nachfrage war ordentlicher; aber auch hier fallen diverse Flüchtigkeitsfehler auf und es wird inhaltlich kein Bezug auf den bisherigen Wissensstand genommen so daß die Argumentation tw. in die Irre führt. Sehr bedauerlich und dafür schlichtweg zu teuer...werde mir wohl doch mal einen Vermieterverein dafür suchen... "