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Vermieterpfandrecht und Sicherungsübereignungsvertrag

23.06.2009 20:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte AnwältInnen,

wir haben einen Kunden, der eine Gastwirtschaft mit Vertrag vom 01.12.2006 gepachtet hat. Nachdem unser Kunde die Pacht nun einige Monate nicht zahlen konnte, und nun zum 30.06.2009 den Geschäftsbetrieb einstellen wird, möchte der Verpächter sein Vermieterpfandrecht geltend machen.

Nun wurde das Inventar jedoch vom Schwiegervater des Kunden finanziert. Es wurden am 26.11.2009 ein Darlehensvertrag und Sicherungsübereignungsvertrag zwischen Schwiegervater und Kunde geschlossen.

Das Inventar wurde größtenteils vor dem 01.12.2009 angeschafft, war also bereits sicherungsübereignet, als es in die Räumlichkeiten des Verpächters eingebracht wurde.

Geht nun das Vermieterpfandrecht oder der Sicherungsübereignungsvertrag vor? Wem steht das Inventar zu, dem Vermieter oder dem Schwiegervater?

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.
Gemäß §562 BGB steht dem Vermieter für seine Forderung aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters zu, es sei denn, die eingebrachten Sachen unterliegen nicht der Pfändung.
Soweit vorliegend ein Pachtvertrag geschlossen wurde, so ergibt sich die Anwendbarkeit der Regelung über das Vermieterpfandrechts aus §581 II BB
Das Pfandrecht ist dann wirksam zustande gekommen, wenn ein Miet- oder wie vorliegend ein Pachtvertrag besteht, und Sachen des Mieters durch diesen eingebracht worden sind.
Das Bestehen eines Pachtverhältnisses ist unproblematisch. Gleiches gilt mit Blick auf die Voraussetzung des Einbringens der Sachen.
Zudem müssen die Sachen im Eigentum des Mieters stehen. Dies ist problematisch, soweit vor dem Einbringen der Sachen, diese finanziert und sicherungsübereignet worden sind. Im Falle der Sicherungsübereignung wird das Eigentum zum Zwecke der Absicherung einer Forderung an den Sicherungsnehmer übertragen. Der Sicherungsgeber, vorliegend der Kunde, erwirbt lediglich ein Anwartschaftsrecht auf Rückübertragung des Eigentums bei Wegfall des Sicherungsgrundes.
Hinsichtlich der Frage danach, inwieweit das Vermieterpfandrecht der Sicherungsübereignung vorgeht, müssen Sie zwischen zwei Zeitpunkten unterscheiden:
Wurde das Eigentum an den Sachen vor Einbringung bereits zur Sicherheit übereignet, so kann an diesen Sachen zunächst kein Vermieterpfandrecht entstehen, da diese gerade nicht Sachen des Mieters sind. In diesem Fall hat der Vermieter, solange die Sicherungsabrede besteht, kein Verwertungsrecht an den eingebrachten Sachen. Das Vermieterpfandrecht entsteht erst dann, wenn der Sicherungszweck weggefallen und die bloße Anwartschaft des Mieters zum Volleigentum erstarkt ist, sprich, wenn die Finanzierung abgelöst wurde. Der Vermieter kann Anwartschaften aber im Wege der Forderungspfändung pfänden. Hierzu bedarf es jedoch eines vollstreckbaren Titels. Einen solchen könnten Sie zeitnah durch ein eingeleitetes Mahnverfahren oder aber im Wege des Urkundsprozess erzielen.
Wurden die Sachen jedoch eingebracht, so dass ein Vermieterpfandrecht begründet werden konnte und erfolgte erst dann die Sicherungsübereignung, so geht das Vermieterpfandrecht der Sicherungsübereignung vor. Dem Vermieter stünde ein Verwertungsrecht zu.
Insoweit ist auch ein sog. Raumsicherungsübereignungsvertrag denkbar. Hierbei bezieht sich die Sicherungsübereignung auf alle, auch zukünftig eingebrachte Sachen.
Der Vermieter bzw. Verpächter hat in solch einem Fall das Problem, dass für ihn nicht klar zu identifizieren ist, welche Gegenstände nun vom Vermieterpfandrecht umfasst sind oder aber nicht. Insoweit steht Ihnen als Verpächter für den Fall, dass die Gegenstände aus dem Pachtobjekt genommen werden sollen, so wie hier kurz bevorstehend, ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Pächter zu.
Man könnte auch an eine sog. Übersicherung nachdenken, d.h. dass die sicherungsübereigneten Gegenstände in ihrem Wert zur Höhe der Forderung, die gesichert werden soll, in einem groben Missverhältnis stehen. Hierzu fehlen jedoch entsprechende Angaben.
Möglich wäre auch der Einwand der Gläubigerbenachteiligung, d.h. die Sicherungsabrede wurde nur geschlossen, um Sie als Gläubiger mit Blick auf das den Vermieter zustehende Pfandrecht zu benachteiligen. Aber hierbei wäre der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet und derzeit sind keine Anhaltspunkte hierfür ersichtlich.
Es ist im Ergebnis anzuraten, dass der Vermieter kurz vor Auszug des Pächters einen Auskunftsanspruch geltend macht, der auf die Frage gerichtet sein soll, welche Gegenstände überhaupt noch der Sicherungsübereignung unterliegen und wann diese erfolgte und dann entsprechend gezielt von dem Pfandrecht Gebrauch gemacht wird.

Ich hoffe, ich konnten Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

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