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Vermieterpfandrecht bei GmbH Insolvenz

| 30.03.2010 22:28 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Hallo,
ich bin privat Eigentümer eines Grundstückes mit Halle, die an eine GmbH, von der ich alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer war, verpachtet ist. In der Halle stehen Maschinen, die im Geschäftsvermögen der GmbH sind.

Leider musste ich für die GmbH Insolvenz anmelden. Das Insolvenzverfahren wurde eröffnet. Die GmbH ist mir ca. 18 Monatsmieten schuldig. Ein ordnungsgemäßer Pachtvertrag wurde bereits vor Jahren abgeschlossen und die Miete auch bis 14 Monate vor Insolvenzantrag immer gezahlt. Die restliche Miete wurde von mir als Vermieter gegenüber der GmbH gestundet.

Ich möchte nun gegenüber der insolventen GmbH mein Vermieterpfandrecht geltend machen. Die Insolvenzverwalterin bestreitet das Vermieterpfandrecht, da ich

1. selbst geschäftsführender Gesellschafter der GmbH war und
2. die Miete bereits über einen Zeitraum von 14 Monaten vor der Insolvenz nicht bezahlt wurden.

Ist das rechtens? Was ist mit der Pacht für die Zeit ab Insolvenzantrag? Kann ich sie auffordern, die Maschinen zu entfernen?

Vielen Dank und viele Grüße






Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre inline-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Der Vermieter kann sich aus dem Vermieterpfandrecht in dem Umfang seiner Forderungen aus einem Mietverhältnis gegen eine Ein-Mann-GmbH als Mieterin befriedigen. Für die Pachtzinsansprüche, die vor der Insolvenzeröffnung über das Vermögen der GmbH entstanden sind, gewährt Ihnen das Vermieterpfandrecht daher grds. in der Insolvenz der Schuldnerin ein Recht auf abgesonderte Befriedigung (§ 50 Abs. 1 InsO). Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung spricht jedoch einiges dafür, dass es sich bei der Verpachtung des Grundstücks um eine kapitalersetzende Gesellschafterleistung handelte. Entspricht die Verpachtung durch Ihre Person als dem alleingeschäftsführenden Gesellschafter wirtschaftlich einem Darlehen im Sinne von § 135 InsO, dann gilt der Grundsatz, dass das zur Erhaltung des Stammkapitals erforderliche Vermögen der Gesellschaft an die Gesellschafter nicht ausgezahlt werden darf. D.h. dass Sie dann im Ergebnis gehindert sind, das Ihnen zustehende Vermieterpfandrecht zu realisieren. Ob in Ihrem Fall die Voraussetzungen des § 135 InsO vorliegen, kann erst nach umfassender Sachverhaltskenntnis sicher beurteilt werden. Die Mietzinsansprüche nach der Insolvenzeröffnung werden im Übrigen vorrangig zu befriedigende Masseforderungen im Sinne von § 55 Ins0 darstellen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2010 | 00:54

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Es wurde von der Insolvenzverwalterin bisher nicht derart argumentiert, das es sich um eigenkapitalersetzende Mittel handele. Ich werde von daher erst mal auf mein Vermieterpfandrecht bestehen.

Noch eine ergänzende Frage: Auf dem Gründstück befinden sich neben den Maschinen auch noch Abfälle, die kostenintensiv entsorgt werden müssen. Ist es möglich, dass ich nur für die Maschinen mein Vermieterpfandrecht ausübe und diese Abfälle ausschließe?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2010 | 18:48

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich kann der Vermieter, damit er nicht Besitzer des gesamten im Mietobjekt befindlichen und damit auch des wertlosen oder gar belastenden Inventars wird, das Vermieterpfandrecht beschränkt in Bezug auf bestimmte werthaltige Gegenstände des Schuldners ausüben. Weiterhin weise ich darauf hin, dass Ihnen nach der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gegenüber dem Insolvenzverwalter kein Recht auf Herausgabe des jeweiligen Gegenstandes zusteht, sondern nur das Recht aus dem von dem Insolvenzverwalter erzielten Veräußerungserlös bevorzugt befriedigt zu werden.

Was das Recht der Insolvenzverwalterin auf "Zurückweisung" des Vermieterpfandrechts angeht, weise ich abschließend auf die Entscheidung des KG Berlin vom 27.10.2006 (Az.: - 7 U 242/0) hin, wonach sich der Verpächter in der Insolvenz des Pächters dann nicht auf ein Verpächterpfandrecht berufen kann, wenn die Überlassung des Pachtgegenstandes und das Stehenlassen der Pachtzinsen eigenkapitalersetzenden Charakter erlangt haben.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Bewertung des Fragestellers 04.04.2010 | 17:00

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