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Vermieterpfandrecht - Räumung der Wohnung

| 26.01.2010 22:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Abend,

Hier meine Situation:
Ich vermiete in meinem Haus eine Einliegerwohnung (2Zi). Vor zwei Wochen habe ich eine Zwangsräumung nach dem "Berliner Modell" mit Vermieterpfandrecht erwirkt.

Die Wohnung ist ziemlich vollgestellt. Die pfändbaren Gegenstände scheinen materiell recht wertlos und kaum veräußerbar zu sein.

Mein Mieter wohnt zur Zeit in einer 1Zi-Obdachlosenunterkunft. Aufgrund seiner psychischen Erkrankung glaubt er wieder in die Wohnung zurück zu können und zeigt keinerlei Initiative Sachen aus der Wohnung zu holen oder holen zu lassen.

Mein Rechtsanwalt scheint an diesem Fall kein Interesse mehr zu haben. Der Gerichtsvollzieher darf mir keine Rechtsauskunft geben.

Meine Fragen an Sie:
Was raten Sie mir zu tun? Ich weiß, dass ich um weitere Kosten nicht umhin komme; möchte aber, dass sich diese im Rahmen halten. Auch bin ich bestrebt, die Wohnung möglichst bald wieder zu vermieten.

Kann ich von dem Vermieterpfandrecht zurücktreten? Falls ja, wie ist formal vorzugehen?

Wie lange muss ich seine Sachen aufbewahren, wenn es nicht zu einer Versteigerung kommt? Ist hier zwischen pfändbaren und nicht pfändbaren Sachen zu unterscheiden?

Besteht eine Verpflichtung meinerseits, dafür Sorge zu tragen, dass mein Mieter wieder in Besitz seiner Sachen kommt? Wie kann das gehen, wenn er nur eine 1Zi-Unterkunft bewohnt, in die nicht alles hineinpasst?

Vielen Dank für Ihre Beratung
Mit freundlichen Grüßen
A.G.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Der BGH hat in der Entscheidung vom 17.11.2005 - I ZB 45/05 - entschieden, dass die Zwangsvollstreckung über das Vermieterpfandrecht zulässig ist. Der Gläubiger hat in diesem Fall die Sachen des Schuldners zu verwahren und auf Verlangen die Sachen herauszugeben, die nicht dem Pfandrecht unterliegen. Kommt der Verrmieter dem nicht nach, macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter könnte auch im einstweiligen Rechtsschutz eine Regelung des Besitzes verlangen. Es muss daher zwischen pfändbaren und unpfändbaren Sachen unterschieden werden, denn mit den pfändbaren Gegenständen können Sie verfahren wie Sie wollen. Der Gerichtsvollzieher hat nicht die Aufgabe zu prüfen, ob Gegenstände dem Vermieterpfandrecht unterliegen, denn das ist eine Frage, die notfalls vom Gericht zu klären ist.

Sie sollten dem Mieter eine Frist zur Abholung der nicht der Pfändung unterliegenen Gegenstände setzen. Wenn er diese nicht binnen der Frist abholt, kommt er in Annahmeverzug. Sie haften dann nur noch für Vorsatz und grobe Fahrläsigkeit. Auch die Verwertung nach §§ 1257 , 1228 II BGB der pfändbaren Gegenstände sollten Sie ankündigen. Das Pfandrecht können Sie nicht einfach abgeben. Die pfändbaren Gegenstände müssen versteigert werden und die unpfändbaren müssten Sie dauerhaft einlagern. Auf die Größe der Unterkunft des Mieters kommt es nicht an. Die pfändbaren Sachen können Sie auch in Verwahrung Dritter geben. Rein praktisch müssen Sie prüfen, wie wahrscheinlich es ist, dass der Mieter wirklich ernsthaft Ansprüche erhebt. In der Praxis ist das häufig eher selten. Die Habe des Mieters sollten Sie mindestens einen Monat aufbewahren. Müll dürfen Sie entsorgen. Um ein Risiko auszuschließen, rate ich Ihnen zur Einlagerung und zur genannten schriftlichen Aufforderung. Wenn Sie alles entsorgen, müssen Sie hoffen, dass der Mieter keine Ansprüche erhebt.


Bewertung des Fragestellers 28.01.2010 | 07:29

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