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Vermieterpfandrecht Pfandverschleppung


14.12.2017 19:58 |
Preis: 75,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo
im August 2017 habe ich ein Haus ersteigert. Den Alteigentümern habe ich eine Frist zum Auszug gesetzt. Da sie aber keine Wohnung finden konnten haben sie den Auszug Verweigert. Es handelt sich um ein Haus mit drei Wohnungen. Im Dachgeschoss wohnt die Tochter der Eigentümer mit ihrer Tochter, im Erdgeschoss wohnen die ehemaligen Eigentümer. Die Kellerwohnung nutzen sie mit indem sie noch Gegenstände darin lagern.

Nun habe ich eine Nutzungsentschädigung gefordert welche auch mündlich von allen Bewohnern annerkannt wurden (teilweise auch schriftlich) (Dachgeschoss 300€ + 50€ Nebenkosten, EG 580€ zzgl. 50€ Nebenkosten). Bezahlt wurden allerdings lediglich einmal 350€ (Dachgeschoss). Die Forderungen belaufen sich momentan auf 1225€ Dachgeschoss und 1890€ Erdgeschoss.

Der Räumungstitel ligt vor und wurde bereits vor 4 Wochen mit dem Räumungantrag an das Amtsgericht geschickt. Wegen Überlastung wurde bis heute allerdings noch kein Räumungstermin vom Gerichtsvollzieher benannt. Es wurde die Berliner Räumung beantragt mit ausübung des Vermieterpfandrechtes. Ich habe heute mit der Gerichtsvollzieherin telefoniert. Der Räumungstermin geht in den nächsten Tagen raus. Nach dem Vermieterpfandrecht gefragt wirkte sie ziemlich hilflos und kannte die Rechtslage anscheinend auch nicht.

Die Bewohner im Erdgeschoss sind bereits ausgezogen. Da sie aber noch Möbel in der Wohnung haben und die Wohnung nicht an mich übergeben worden ist laufen immer noch die Kosten für die Nutzungsentschädigung weiter.

Auf anraten meines Anwaltes (der nun leider bis nächste Woche nicht mehr zu erreichen ist) habe ich die Bewohner darüber informiert dass ich das Vermieterpfandrecht ausübe und bestimmte "pfändbare" Dinge direkt benannt die nun nicht mehr entfernt werden dürfen. Das Schreiben ging per Einwurf Einschreiben an die Bewohner raus. Unter Zeugen wurden nachdem das Einschreiben im Briefkasten eingelegt war (13.12.2017) die Gegenstände mit einem Zettel von mir gekennzeichnet, dass diese nun dem Vermieterpfandrecht unterliegen.

Heute am 15.12.2017 machte ich einen Kontrollgang und musste feststellen, dass drei der sechs gefändeten Gegenstände aus dem Gebäude entfernt worden sind. Gegen die entnahme der Gegenstände habe ich bereits im Anschreiben wiedersprochen.

Da ich es im Internet so gelesen hatte:

"Die Pfandverschleppung kann nur zivilrechtlich belangt werden. Die Pfandkehr ist gemäß § 289 StGB strafbewehrt. Der Vermieter muss Strafantrag vor Ablauf eines Monats stellen, weil ansonsten das Vermieterpfandrecht nach Bekanntwerden der entwendeten Sachen erlischt. " (Zitat Wikipedia)

und

"Pfandrecht muss geltend gemacht werden
Da das Pfandrecht nur hinsichtlich solcher Forderungen geltend gemacht werden darf, die zum Zeitpunkt seiner ersten Geltendmachung bereits bestehen (OLG Düsseldorf ZMR 00, 518), entscheidet sich hieran für den Vermieter als Gläubiger, ob eine künftige Forderung vorliegt oder nicht. Hierzu genügt jeder Vorgang, durch den der Vermieter sein gesetzliches Pfandrecht zur Geltung bringt. Eine gerichtliche Geltendmachung ist nicht notwendig.  Achten Sie darauf, dass der Mieter keine Gegenstände wegschafft"

"Praxishinweis: Bevor der Mieter/Pächter handgreiflich wird, rufen Sie sicherheitshalber die Polizei. Erklären Sie dieser gegenüber unbedingt, dass das Entfernen der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände von Ihrem Grundstück aus einen Straftatbestand nach § 289 StGB darstellt. Sicherheitshalber weisen Sie der Polizei gegenüber nach, dass Sie das Pfandrecht geltend gemacht haben. Ist diese nämlich davon überzeugt, darf sie zur Verhinderung einer Straftat die Gegenstände zunächst beschlagnahmen. "

Bin ich sofort zur zuständigen Polizeidiensstelle um einen Strafantrag zu stellen und um eventuell die Gegenstände beschlagnamen zu lassen. Dort wurde ich allerdings wenig ernst genommen. Ich solle beim Amtsgericht eine Einsweilige Verfügung beantragen. Ich erklährte dem Beamten dass bis dahin die Gegenstände bereits alle beiseite geschafft worden wären. Er wollte mir aber nicht helfen.

Er meinte auch dass er ja nicht feststellen könne wem die Gegenstände gehören.

"Die Sachen müssen im Eigentum des Mieters stehen. Nach § 1006 Abs. 1 Satz 1 BGB wird "zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache ... vermutet, dass er Eigentümer der Sache sei".
Auch das hat mir der Polizeibeamte nicht geglaubt und mich letztlich abgewimmelt.

Frage:
1. Es heißt immer "Das Pfandrecht gilt für aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen" Fällt die Nutzungsentschädigung auch dann darunter wenn es sich um eine Ersteigerung handelt?

2. Brauche ich tatsächlich eine Eistweilige Verfügung oder gilt das jetzt als Pfandverschleppung?

3.Wie ware ich meine Rechte wenn der Polizeibeamte mich nicht ernst nimmt? Lt. Gesetz muss ich innerhalb von 4 Wochen einen Strafantrag stellen....

4. Es heißt: "Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen in seinen Besitz nehmen."

Darf ich nun die Gegenstände aus dem Haus "in Sicherheit" bringen? Wie gesagt die Alteigentümer sind ausgezogen die Tochter wohnt aber noch im Dachgeschoss - ich weiß nicht wem welche Gegenstände gehören.

5. Wie kann ich herausfinden wo die Alteigentümer hingezogen sind. Sie haben sich noch nicht umgemeldet.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Entgegen Ihrer Auffassung steht Ihnen ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Voreigentümers nicht zu. Denn es bestand kein Mietverhältnis und Sie verlangen nicht die Räumung nach Beendigung eines Mietvertrages sondern auf Grundlage des Zuschlages. Darauf ist aber nach der Rechtsprechung das Vermieterpfandrecht nicht anwendbar. Dies hat das Landgericht Bonn am 29.04.2010 entschieden: https://openjur.de/u/146883.html

Ein Pfandrecht an den Sachen steht Ihnen also nicht, weshalb also auch die Berliner Räumung nicht möglich ist:

https://www.zunft-starke.de/mietrecht/berliner-modell-zuschlag-zwangsversteigerung/

Wenn Sie die ersteigerten Räume in Besitz nehmen möchten, müssen Sie wohl oder übel die vollständige Räumung aufgrund des Zuschlagbeschlusses erwirken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2017 | 22:40

Hallo
Nach meinen Recherchen stimmt dies nicht mehr. siehe folgender Text:


Vollstreckungspraxis VE
09-2016 VOLLSTRECKUNG
EFFEKTIV

GERICHTSVOLLZIEHERVOLLSTRECKUNG
Keiner hat‘s gemerkt: Berliner Räumung
auch aus Zuschlagsbeschluss möglich

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

| Soll aus einem Zuschlagsbeschluss zwangsgeräumt werden, sind nach
Ansicht vieler Gerichtsvollzieher die vom BGH (VE 06, 63) entwickelten
Grundsätze über die sog. Berliner Räumung nicht anzuwenden. Ein Irrglaube
– wie der folgende Beitrag beweist. |

1. So argumentieren die Gerichtsvollzieher und der BGH
Die Gerichtsvollzieher und auch einige Gerichte (vgl. LG Saarbrücken DGVZ 10,
216; AG Wuppertal DGVZ 10, 178), die hier eine Berliner Räumung ablehnen,
begründen dies wie folgt:

Beim Zuschlagsbeschluss stehe dem Gläubiger kein Vermieterpfandrecht
(§ 562 BGB) an den im Eigentum des Schuldners stehenden Einrichtungsgegenständen
zu. Folglich könne die Zwangsvollstreckung nicht auf die
Herausgabe des Grundstücks beschränkt werden, vielmehr müssten die
im Eigentum eines Schuldners stehenden beweglichen Sachen, die nicht
Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, gemäß § 885 Abs. 2 ZPO vom
Gerichtsvollzieher weggeschafft und erforderlichenfalls sachgerecht eingelagert
werden.

Der Gläubiger könne sich deshalb nicht auf ein Vermieterpfandrecht berufen,
weil zwischen ihm und dem Schuldner kein Mietverhältnis bestehe
bzw. bestanden habe. Somit seien die Voraussetzungen des § 562 Abs. 1
S. 1 BGB nicht erfüllt.

§ 562 BGB sei auch nicht analog anzuwenden. Denn die Rechtsbeziehung
der Parteien seien mit denen in einem Mietverhältnis nicht vergleichbar.
Zwischen Gläubiger und Schuldner bestehe kein Vertragsverhältnis, sondern
lediglich ein gesetzliches Schuldverhältnis im Sinne der § 93 ZVG,
§§ 985 ff. BGB (LG Bonn NJW-RR 11, 93; LG Saarbrücken DGVZ 10, 216;
AG Wuppertal DGVZ 10, 178).

Die Gerichtsvollzieher folgern daraus, dass sie es somit von einem angemessenen
Kostenvorschuss abhängig machen (§ 4 GvKostG) dürfen, den Zwangsvollstreckungsauftrag
auszuführen. |

Der BGH (2.10.12 und 6.6.13, I ZB 78/11) hat zwischenzeitlich diese Ansicht
geteilt und der zuvor ergangenen, die Gerichtsvollzieher bestätigende Rechtsprechung,
zugestimmt. Er hat Folgendes geäußert:
Der Gläubiger könne zwar die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die
Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen
befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend mache.
Kein Vermieterpfandrecht § 562 BGB nicht analog anzuwenden Kostenvorschuss
BGH: Vollstreckung könne zwar beschränkt werden, ...

Das Vermieterpfandrecht habe Vorrang vor der in § 885 Abs. 2 und Abs. 3 S. 1
ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand
der Zwangsvollstreckung sind. Schutzwürdige Belange des Vollstreckungsschuldners
würden dadurch nicht in einem Ausmaß betroffen, dass von einer
auf die Herausgabe begrenzten Zwangsvollstreckung abzusehen sei.

Diese Rechtsprechung sei aber nicht auf die Vollstreckung eines Zuschlagsbeschlusses
nach § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG übertragbar. Anders als in den Fällen
des Vermieterpfandrechts könne sich der Gläubiger bei einer auf § 93 Abs. 1
S. 1 ZVG gestützten Vollstreckung auf kein Recht zur Inbesitznahme hinsichtlich
der in der Wohnung befindlichen Sachen berufen.

Damit fehle es an einem vorrangigen Recht des Gläubigers, das der nach
§ 885 Abs. 2 und 4 ZPO gerade auch im Interesse des Schuldners vorgesehenen
Entfernung der Sachen entgegensteht.

2. BGH-Rechtsprechung ist seit 1.5.13 hinfällig
Nahezu unbekannt ist allerdings der Einfluss des Mietrechtsänderungsgesetzes
zum 1.5.13, insbesondere des zu diesem Zeitpunkt eingeführten § 885a
ZPO für die Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss (vgl. auch VE 13, 85).
Dort heißt es: § 885a ZPO im Wortlaut

Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach§ 885 Abs. 1 ZPO
beschränkt werden.

Folge: In § 885 Abs. 1 ZPO ist die reine Besitzeinweisung geregelt, ohne dass
es auf den sonstigen Besitz des Schuldners ankommt. Daher kann auch aus
einem Zuschlagsbeschluss die kostengünstige Berliner Räumung eingeleitet
werden. Denn § 885a ZPO setzt kein Vermieterpfandrecht mehr voraus!

MERKE | Diese Rechtsfolge ergibt sich auch aus der Gesetzesbegründung
(BT-Drucksache 17/10485, S. 31). Dort heißt es:

"Absatz 1 sieht vor, dass der Vollstreckungsauftrag des Gläubigers auf die Besitzverschaffung
an den Räumen beschränkt werden kann. Abweichend von der Konstruktion
der „Berliner Räumung" setzt die vereinfachte Räumung nicht voraus,
dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht an den in die Räume eingebrachten
Gegenständen des Schuldners ausübt.

Damit beschränken sich die Regelungen
in der ZPO auf die zwangsweise Durchsetzung des Herausgabeverlangens."
Für Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren stellt die Gesetzesänderung
eine große Erleichterung dar. Denn aufgewendete – erhebliche – Räumungskosten
gegen den Schuldner kann man in der Regel nicht wieder eintreiben.

Der Text ist zu finden bei google unter: Berliner räumung auch aus Zuschlagsbeschluss möglich - IWW.de

Wie sieht es nach dieser Rechtslage mit meinem oben genannten Vermieterpfandrecht und der Berliner Räumung aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2017 | 17:24

Ich kann nicht erkennen, dass Ihnen nach dem Mietrechtsänderungsgesetz nun ein Pfandrecht an den Sachen des Voreigentümers zusteht. Denn dieses Pfandrecht ergibt sich ja aus dem beendeten Mietverhältnis - welches hier weiterhin fehlt. Sie können zwar nun auch die vereinfachte Räumung nach § 885a ZPO vornehmen lassen - ein Vermieterpfandrecht wird dadurch aber trotzdem nicht begründet. Folglich liegt auch keine Pfandkehr vor. Genau dies ergibt sich ja aus der Gesetzesbegründung: "Abweichend von der Konstruktion der „Berliner Räumung" setzt die vereinfachte Räumung nicht voraus, dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht an den in die Räume eingebrachten Gegenständen des Schuldners ausübt." Weil dem Gläubiger in diesem Fall (nach Zuschlag) eben kein Vermieterpfandrecht zusteht!

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