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Vermieterpfandrecht & Ablöseangebot des Nachmieters

15.04.2009 12:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:22
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir, mein Bruder und ich in Form einer GbR, haben im Oktober 2007 ein Cafe/Bistro eröffnet.
Da es für uns sehr schwierig war die Mieten pünktlich zu entrichten, hat uns die Vermieterin zum 31.12.2008, mit Hinweis auf das Vermieterpfandrecht, durch Ihren Anwalt fristlos kündigen lassen - wir hatten zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen nicht begleichen können.
Wir versuchten seit Oktober 2008 mit der Vermieterin Kontakt auf zu nehmen um Ihr wenigstens von unserer Situation berichten zu können - leider ohne Erfolg.
Das eigentliche Problem ist, das wir der Vermieterin seit Oktober 2008 (durch Ihren Anwalt verteten) mehrere geeignete Nachmieter zu Verfügung gestellt haben, die auch nachweislich alle Kontakt zur Vermieterin selbst aufbauen konnten. Ein Mietinteressent, mit dem wir den Kontakt herstellten, ist auch in die engere Auswahl gekommen.
Wir hatten mit dem zukünftigen Nachmieter auch schon ein Ablöseangebot für unser Inventar vereinbart.
Nun gab uns die Vermieterin bekannt das Sie mit dem Nachmieter erst einen Mietvertrag schließen werde, wenn wir das Café bis zum 28.03.2009 räumen. Das taten wir auch und der Nachmieter hat zum 01.03.2009 das Objekt durch Schlüsselübergabe durch uns übernommen.
Leider ist die vereinbarte Ablösesumme unseres Inventares, mit der wir die Mietschulden begleichen wollten, bis heute noch nicht an uns entrichtet worden da ja das Vermieterpfandrecht besteht. Ihr Anwalt möchte diese Ablösesumme (netto 11.000.-), obwohl sie den Forderungen der Vermieterin( inkl. allen Gerichtskosten 8000.-brutto) übersteigt, direkt vom Nachmieter auf sein Konto überwiesen haben.
In der Zwischenzeit hat Sie eine Räumungstitel gegen uns erwirkt, obwohl wir ja schon aus dem Objekt ausgezogen sind, welches wieder sehr hohe Kosten verursacht.

Wir sind von Anfang an bestrebt die Kosten nicht unnötig in die Höhe zu treiben, was wir auch durch Schreiben an Ihren Anwalt mehrmals deutlich klar gemacht haben, nur Antwortet Ihr Anwalt entweder gar nicht oder er lässt Termine mit Ihm zur Einigung einfach platzen. Es wird durch Ihren Anwalt alles unnötig in die länge gezogen und Kosten verursacht - was uns womöglich in die Privatinsolvenz treibt.


Nun zu meinen Fragen:

-Müssen wir jetzt noch die Kosten für die Räumungsklage bezahlen, da Sie ja Vermieterpfandrecht geltend macht und wir schon lange aus dem Objekt, nach Absprache mit Ihr ausgezogen sind?

-Kann Ihr Anwalt die Ablösesumme vom Nachmieter direkt fordern auch wenn die Forderung lange nicht der Ablösesumme entspricht, die wir ausgehandelt haben? Darf der Nachmieter jetzt uns überhaupt die Ablösesumme bezahlen?

-Hat es eine Bedeutung das der Nachmieter bereits sein Geschäft betreibt und Vermieterpfandrecht besteht?

-Wann könnte das Vermieterpfandrecht verfallen?

-Was könnten wir tun um Ihren Anwalt auf schnelle Einigung zu drängen?


Vielen vieln Dank, wir wissen langsam echt nicht weiter..
15.04.2009 | 12:57

Antwort

von


(420)
HInter der Twiete 28
22851 Norderstedt
Tel: 040-41186796
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Sehr geehrte Ratsuchende!

Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Informationen und unter Berücksichtigung des gewählten Einsatzes in der gebotenen Kürze wie folgt beantworten möchte.

1.Müssen wir jetzt noch die Kosten für die Räumungsklage bezahlen, da Sie ja Vermieterpfandrecht geltend macht und wir schon lange aus dem Objekt, nach Absprache mit Ihr ausgezogen sind?

Die Räumungsklage hat zunächst nichts mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes zu tun.
Das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters wird ausgeübt, um die Ansprüche wegen entgangener Mietforderungen zu sichern.
Wenn Sie der Vermieterin Anlaß zur Erhebung der Räumungsklage gegeben haben, etwa dadurch, dass Sie den Auszug nicht mitgeteilt haben, dürften diese Kosten zu Recht entstanden und von Ihnen zu tragen sein.

2. Kann Ihr Anwalt die Ablösesumme vom Nachmieter direkt fordern auch wenn die Forderung lange nicht der Ablösesumme entspricht, die wir ausgehandelt haben? Darf der Nachmieter jetzt uns überhaupt die Ablösesumme bezahlen?

Die Vermieterin hat ihr Pfandrecht an den eingebrachten Sachen ausgeübt.
Das bedeutet, Sie haben nun die Möglichkeit, Ihre Schulden bei der Vermieterin abzuzahlen. Nach Ablauf von zwei Monaten darf die Vermieterin die Sachen versteigern.

Die Vermieterin darf zudem nur in der Höhe das Vermieterpfandrecht ausüben, in der sie entsprechende Ansprüche hat.
Dies sind hier zunächst die rückständigen Mieten, im Zweifel jedoch auch die aus einer berechtigten Räumungsklage herrührenden Kosten.

Zahlt der Nachmieter direkt an Sie, so sind die Sachen bis zur Freigabe durch die Vermieterin noch immer mit dem Vermieterpfandrecht belastet.

Insofern ist die Zahlung an die Vermieterin rechtssicherer für den Nachmieter.

3. Hat es eine Bedeutung das der Nachmieter bereits sein Geschäft betreibt und Vermieterpfandrecht besteht?
Es hat insofern Bedeutung, als die Vermieterin nach Ablauf von zwei Monaten die durch Sie eingebrachten Sachen versteigern könnte und der Nachmieter sodann nicht mehr das Geschäft betreiben könnte.

4. Verfallen/ Erlöschen des Vermieterpfandrechtes?
Das Vermieterpfandrecht erlischt gem. § 562 a BGB mit Entfernung der Sachen vom Grundstück, jedoch nur dann, wenn der Vermieter von diesem Entfernen wußte bzw. mit Versteigerung der Sachen und Auskehr des Erlöses.

5. Was könnten wir tun um Ihren Anwalt auf schnelle Einigung zu drängen?
Sie sollten hier mit dem Anwalt Kontakt aufnehmen und eine Vereinbarung dahingehend treffen, dass der Nachmieter die Ablöse in Höhe der rückständigen Mietkosten plus Kosten der Rechtsverfolgung direkt an die Vermieterin zahlt. Sollte eine zu Ihren Gunsten ausfallende Differenz zwischen vereinbarter Ablöse und den Ansprüchen der Vermieterin bestehen, so sollte dieser Restbetrag direkt an Sie gehen.


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 15.04.2009 | 13:13

Danke erstmal für die schnellen Antwort.
Heisst das dass wir jetzt am besten erstmal die 2 Rückständigen Mieten überweisen sollen? Ist dann das Vermieterpfandrecht automatisch hinfällig? Was ist mit Ihren Anwaltskosten? Muss alles Restlos bezahlt werden um das Vermieterpfandrecht zu beenden, wie wird mir das dann angezeigt das ich das Inventar offiziel verkaufen kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2009 | 14:22

Sehr geehrte Ratsuchende!
Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt.

Sie sollten sich hier mit dem Anwalt der Gegenseite in Verbindung setzen und um eine exakte Aufstellung der Forderungen bitten.

Besteht die Forderung aufgrund von Zahlung nicht mehr, so erlischt auch das Pfandrecht.

Eine vollständige Zahlung wäre hier anzuraten, da das Vermieterpfandrecht wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend gemacht werden kann. Bei den Rechtsanwaltskosten handelt es sich wohl nicht um Forderungen direkt aus dem Mietverhältnis, jedoch sind sie als Nebenforderungen wohl auch hierunter zu fassen.

Sie sollten gegenüber dem Anwalt dann auf schriftliche Bestätigung des Erlöschens des Pfandrechtes bestehen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Mit freundlichem Gruß,

Türk
Rechtsanwältin

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