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Vermieterkündigung - außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses


23.06.2006 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Bitte einen Experten um Überprüfung auf Rechtssicherheit und Erfolgsaussichten.



in dem Mietvertrag vom 22.06.2005 vereinbarten wir eine monatliche Mietzahlung inklusive Nebenkosten in Höhe von 470,- Euro. Der Mietzins ist laut Mietvertrag jeweils am 3. Werktag des Monats fällig (Eingang beim Vermieter). Tatsächlich haben Sie folgende Mieten der letzten Monate wie folgt verspätet beglichen.
Monat Betrag Zahlungseingang am
09.2005 470,- Euro 05.09.2005
10.2005 320,- Euro 14.10.2005
12.2005 470,- Euro 06.12.2005 01.2006 470,- Euro 06.01.2006
05.2006 470,- Euro 05.05.2006
06.2006 470,- Euro 06.06.2006
Am 07.10.2005 erhielten Sie eine Abmahnung, da es für verminderte Mietzahlung im Oktober 2005 keine Gründe gab. Ein gerichtliches Mahnverfahren mit anschließender Räumungsklage wurde Ihnen angedroht.
Am 09.01.2006 habe ich Sie schriftlich darauf hingewiesen, dass Sie bei weiterhin schleppenden Mietzahlungen mit der fristlosen Kündigung rechnen müssen.
Im Mai und Juni 2006 sind die Mieten wiederholt unpünktlich eingegangen, somit kündige ich Ihnen nunmehr das Mietverhältnis fristlos wegen ständig schleppender Mietzahlungen laut § 556b BGB.
Vorsichtshalber kündige ich Ihnen das Mietverhältnis außerdem aus oben genannten Gründen und zusätzlich wegen Zerrüttung vorsorglich hilfsweise fristgemäß zum 30.September 2006.

Zerrüttungsgründe:
Ihr Schreiben vom 06.10.2005
Ihre um 320,- Euro verminderte Mietzahlung und Ihre zusätzliche Kostenforderung für tatsächlich selbst verursachte Mängel.
12.10.2005 Ihr Schreiben - Mieterverein
Sie haben grundlos eine Mietminderungsabsicht erklärt.
24.01.2006 Ihr Schreiben - Mieterverein
Ihre wiederholte ungerechtfertigte Forderung nach Kostenübernahme und Ihre unzutreffende beschriebene Mängelanzeige.
29.01.2006
Sie erhielten eine Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung des Heizungsraumes mit Hinweis auf Unterlassungsklage.
Die vertragswidrige Nutzung besteht weiterhin.
31.01.2006
Laut Aussage der Nachbarin Frau ------ verweigerten Sie ihr den Zutritt zu den Gemeinschaftsräumen, stellten sich ihr in den Weg und beschimpften sie. Zeugin ist die Mutter von Frau -----------.

10.02.2006 Ihr Schreiben - Mieterverein
Sie wiederholten die ungerechtfertigte Kostenforderung, zeigten nicht vorhandene Feuchtigkeiten als Mängel an und beschuldigten mich durch den Mieterverein Ostfriesland e. V. zu Unrecht des Hausfriedensbruchs.
Ich habe zu keiner Zeit einen Hausfriedensbruch begangen, diese Beschuldigung ist eine Verleumdung.
Herr -------, Inhaber des Malerbetriebes ----------, hat mir am 15.02.2006 telefonisch versichert, dass von ihm in Ihrer ganzen Wohnung am 07.02.2006 weder Feuchtigkeiten noch Schimmelpilze in den Wänden festgestellt worden seien.
Herr -------- von der Sanitär Firma ------- wurde am 14.02.2006 mit der Beseitigung der Mängel (laut Ihrem Schreiben vom 10.02.2006) beauftragt. Sie erklärten ihm, dass die Installationen einwandfrei und die Wände trocken seien. Die angezeigten Mängel seien im Sommer 2005 vorhanden gewesen.
Diese Mängel hätten Sie laut § 536c BGB unverzüglich anzeigen müssen, hierzu wären Sie wegen Ihrer Obhutspflicht verpflichtet gewesen.
22.02.2006 Ihr Schreiben - Mieterverein
Sie wiederholten die ungerechtfertigte Mietminderungsabsicht.
27.02.2005 ---------
Frau ---------war die Nutzung Ihres Autoeinstellplatzes in der Garage nicht möglich, da Sie diesen Platz unberechtigt belegt hatten. Hinweise auf Unterlassungen erfolgten am 29.01.2006 und am 05.03.2006.
17.03.2006 Ihr Schreiben - Mieterverein
Vorwurf gegen die Nachbarin Frau --------- wegen Betretens Ihrer Terrasse trotz Ihrer Erlaubnis dazu, wiederholte grundlose Mietminderungsabsicht, wiederholte unberechtigte Kostenforderung.
Das Vertrauensverhältnis ist dauerhaft gestört.
Ich fordere Sie aufgrund der fristlosen Kündigung auf, die Wohnung binnen 3 Tagen zu räumen und mir die Schlüssel zu übergeben. Andernfalls werde ich unverzüglich gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, wodurch weitere Kosten auf Sie zukämen.
Vorsorglich widerspreche ich bereits jetzt einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB.


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung wie folgt summarisch beantworten möchte:

Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, ob der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist. Wegen Ihres Hinweises auf § 545 BGB gehe ich davon aus, dass dies nicht der Fall ist und somit die §§ 573 ff. BGB über Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit nicht zur Anwendung gelangen.

Ein Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses lässt sich der Schilderung nicht entnehmen; hier sind die §§ 543 und 569 BGB abschließende Regelungen: Ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt nicht vor. Allein die schleppende Zahlung genügt nicht zur Erfüllung der Voraussetzungen, da § 543 Abs. 2 S. 1 BGB entgegensteht, da der Vermieter ja doch befriedigt worden ist. Eine Vertragsverletzung ist mangels nachhaltiger Störung des Hausfriedens (die benannten Zwischenfälle reichen hierfür nicht aus) oder Gefährdung der Mietsache nicht zu erkennen.

Ausstehend sind nach meinem Verständnis allein € 150,- wegen angeblicher Minderung der Miete, die nach § 536c Abs. 2 BGB tatsächlich nicht geltend gemacht werden könnten, was hier aber aufgrund fehlender Detailkenntnis nicht abschließend beurteilt werden kann. Grundsätzlich ist die Geltendmachung einer Mietminderung aber ein gesetzlich anerkanntes, das keine Kündigung rechtfertigt.

Den Vorwurf des Hausfriedensbruchs vermag ich gleichfalls mangels Informationen nicht zu beurteilen, aber auch dies erscheint vorerst nicht als Kpndigungsgrund.

Um die Fristen der ordentlichen Kündigung überprüfen zu können, bedarf es Einsicht in den Mietvertrag, doch erscheint diese grundsätzlich möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über Ihr Problem verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.06.2006 | 14:41

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.

Die Miete müsste am 3. Werktag auf dem Konto sein.

Sehen Sie hier einen Grund zur Kündigung wegen ständig verspätete
Mietzahlungen?

Bitte um nochmalige Antwort.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.06.2006 | 15:11


Sehr geehrte Ratsuchende,

das Schreiben vom 09.01.2006 könnte als Abmahnung ausgelegt werden. Allerdings sind seither manche Mieten pünktlich und andere nur unwesentlich zu spät überwiesen worden.

Unter Umständen hat der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung die Mietpartei ein weiteres Mal schriftlich darauf hinweisen, dass bis zum 03. eines Monats die Miete komplett zu zahlen ist.
Unpünktliche Mietzahlungen können dann zu einer fristlosen Kündigung führen, wenn
eine schwerwiegende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen durch die dauernde verspätete Zahlung von mehr als einer Woche besteht und die Abmahnung erfolgt ist. Dieses wurde schon mehrfach entschieden, etwa durch das Landgericht Hamburg, Az. 316 S 215/90, Urt. vom 15.01.1991. Das Verhalten der Mieter bewegt sich noch im Grenzbereich, so dass kein eindeutiger außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegt.

Auch wurde im obigen Sachverhalt die Räumungsfrist (3 Tage) zu kurz bemessen, hier sollte 4 Wochen Zeit gegeben werden.

Zur abschließenden Beurteilung Ihrer Situation sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen (zumal bisher nicht eindeutig erkennbar war, ob Sie Mieterin oder Vermieterin sind und erst dann eine individuelle Strategie entwickelt werden kann).

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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