Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:
Ein Schadensersatzanspruch wird sich nach der Rechtsprechung des BGH wohl nicht durchsetzen lassen.
Dies ist in dem Umstand begründet, daß der neue Abschluß eines Mietvertrages kein Verkaufsverbot des Eigentümers auslöst.
Dem Eigentümer steht es also frei, die Wohnung jederzeit vor oder nach Begründung eines Mietverhältnisses zu verkaufen, ohne sich schadensersatzpflichtig zu machen.
Allerdings sind Sie nach § 566 BGB im selben Umfang gegenüber einem neuen Eigentümer wie gegenüber dem bisherigen Eigentümer geschützt.
Auch eine Eigenbedarfskündigung eines neuen Eigentümers ist keineswegs ein einfacher Vorgang und scheitert in vielen Fällen weil die rechtlichen Voraussetzungen nicht vorliegen.
Auf der anderen Seite wäre nach der Rechtsprechung des BGH auch ihre derzeitige Vermieterin nicht gehindert – bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen – zukünftig eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Insofern besteht das Risiko einer Eigenbedarfskündigung in einem Mietverhältnis grundsätzlich immer, in der Praxis wäre es jedoch empfehlenswert die Kündigung überprüfen zu lassen, weil die rechtlichen Voraussetzungen in vielen Fällen nicht eingehalten werden.
Zur Kündigung:
Als Mieter haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit nach § 573 c BGB mit einer relativ kurzen Frist zu kündigen:
„§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig….."
Wenn Sie den Mietvertrag noch schneller beenden wollen, würde sich eine Auflösungsvereinbarung mit dem Vermieter anbieten.
Ich bedaure, Ihnen aufgrund der eindeutigen Rechtsprechung kein anderes Ergebnis mitteilen zu können.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
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E-Mail:
Sehr geehrter Herr Mack,
Bei Abschluss eines Mietverhältnisses gehe ich davon aus, dass dieses über mehrere Jahre bestehen bleibt, was auch unsere Vermieterin vor Abschluss des Mietverhältnisses so kommuniziert hat.
Nun wirkt es so, als hätte sie die Wohnung von uns renovieren lassen, um dann einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Gibt es auch in solch einem Fall keine Möglichkeit, finanzielle Kompensation für die uns entstandenen Aufwände einzufordern?
Die Fristen der ordentlichen Kündigung sind mir durchaus bekannt. Meine Frage war, ob der kurzfristige Verkauf der Wohnung nach unserem Einzug zu einer außerordentlichen Kündigung mit kürzerer Frist berechtigt.
Wenn wir beispielsweise eine vergleichbare Wohnung finden würden, das Mietverhältnis dort jedoch zu Beginn des nächsten Monats starten würde da sie sonst vermutlich an eine andere Partei vermietet werden würde, müssten wir theoretisch für bis zu 3 Monate doppelt Miete bezahlen, was in unserer Region als junge Familie kaum zu stemmen ist.
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Die Erwartung eines jahrelangen Mietverhältnisses besteht meist bei Abschluß eines Mietvertrages, löst jedoch bei einem Verkauf keinen Schadensersatzanspruch aus.
Der BGH führt zur Problematik der Eigenbedarfskündigung nach Begründung eines Mietverhältnisses aus: „Zudem wird durch den Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters dahin begründet, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht auf solche Umstände gestützt wird, deren Eintritt für den Vermieter im Rahmen einer vorausschauender Lebensplanung allgemein oder jedenfalls aufgrund konkreter Anhaltspunkte vorhersehbar gewesen wäre, von ihm aber nicht zumindest erwogen worden ist…..
Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll….
Abgesehen von diesen Fallgestaltungen kommt ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertragsschlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben ("Wissenserklärung") über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht.."
Mit anderen Worten: Sowohl ein Verkauf als auch eine spätere Eigenbedarfskündigung liegt im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten des Vermieters bzw. Eigentümers.
Lediglich wenn die Vermieterin etwa falsche Angaben gemacht hätte – also einen Verkauf oder eine Eigenbedarfskündigung ausdrücklich ausgeschlossen hätte – wären nach dem BGH Schadensersatzansprüche möglich.
Ein außerordentliches Kündigungsrecht gibt es generell nur bei Pflichtverletzung des Vermieters.
Allerdings besteht auch die Möglichkeit den Vermieter um Erlaubnis einer Untervermietung zu bitten und bei einer grundlosen Verweigerung die Wohnung außerordentlich zu kündigen.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
