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Vermieterin fordert Geld für Ursachenforschung Feuchtigkeit in Wohnung

04.06.2009 10:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Achtung längere Vorgeschichte!


Im April 2004 zog ich in eine Kellerwohnung. Schlafzimmer, Küche und eine Wand liegen unterirdisch. Das heißt sind bis unter der Fensterbank in der Erde.
In 2007 wurde ich das erstemal auf aufsteigender Feuchtigkeit vom Fußboden aus an den Aussenwänden die in der Erde liegen aufmerksam. Ganz schlimm im Schlafzimmer im Wohnzimmer ganz leicht über den Fußleisten.
Meine Vermieterin kam um sich das ganze Anzusehen und meinte das übliche mehr heizen und lüften und beobachten. Im Herbst 2007 wurde es im Schlafzimmer schlimmer und sie ließ jemanden von einer Baufirma kommen, der meinte die Feuchtigkeit käme von aussen. Also wurde draussen aufgebaggert aber nicht vollständig bis zur Terrasse. Es war alles trocken. Dann kam ein Maler ins Haus und nahm Messungen vor und meinte es käme von innen. Wieder typische Aussage wegen falschem Lüften und Heizen. Es wurde aber nicht mehr weiterverfolgt wo von innen die Feuchtigkeit her kommt. Sondern einfach mir die Schuld gegeben. Meine Vermieterin wollte den Aufwand in Höhe von knapp 1400 Euro von meiner Haftpflichtversicherung haben, die sich nach einer Begehung weigerte mit der Begründung, daß nicht komplett aufgebaggert worden ist und offentsichtlich ein Schaden vertuscht wurde. Ich wurde ja auch über mein Lüftungs und Heizverhalten befragt und man konnte mir kein Fehlverhalten nachweisen.
Das hatte sie mir in dem Brief den ich auch an die Versicherung weitergeleitet hat aber unterstellt. Nach der negativen Absage der Versicherung hat sich meine Vermieterin nicht mehr gemeldet. Das war im März 2008.
Zur Info: Ich habe morgens und abends mit weitgeöffneten Fenstern 10 -15 Minuten gelüftet. Bei Anwesenheit sogar 3 mal.
Ich bekam vom Maler nochmal eine Info wie zu lüften und zu heizen ist. Habe dann meine Heizperiode verlängert. Das heißt bereits schon Anfang September bis manchmal weit in den Mai geheizt und ein Entfeuchter aufgestellt. Mein Bett stand aufgrund des Platzmangels dicht an der der Kopf und Aussenwand(beide in der Erde liegend). Es handelt sich um ein Futonbett, was auf Füssen steht als genügend Abstand zum boden hat, sodaß genug Luftzirkulation besteht. Hatte es dann aber etwas mehr von den Wänden weg gestellt. Besorgte mir auch ein Hygrometer, was schon kurz nach dem lüften wieder erhöhte Luftfeuchtigkeit anzeigt.
Jetzt haben meine Nachforschungen ergeben, daß man in einer Kellerwohnung im Sommer bei Temperaturen über 16 Grad nicht lüften soll und man fast ganzjährig heizen muß. Das habe ich nicht gewußt. Nun zu meinen Fragen.

1. Jetzt wo ich im Juni diesen Jahres ausziehe, wird meine Vermieterin wieder aktiv. Sie verweigert mir die Herausgabe des Guthabens aus den NK Abrechnungen 2007 und 2008 und will vermutlich auch die Kaution von 430 EUR einbehalten.
Darf sie das ?

2. Die Baufirma wurde ja von ihr beauftragt und sie ist von denen falsch informiert worden. Sie hat trotz der Falschinfo bezahlt. Ich denke sie hätte ja als erstes den Maler beauftragen sollen.
Muß ich den ganzen Aufwand bezahlen ? Ich habe mir ja nun selbst die Infos zum richtigen Lüften/Heizen in einer Kellerwohnung besorgt. Von ihr wurde ich nicht aufgeklärt. Die Feuchtigkeit soll ja nun angeblich weg sein und das nur durch einen kurzen Blick auf die Wände durch den Fachmann.Meines Erachtens spürt man noch immer zu Hohe Luftfeuchtigkeit.

3. Auf anraten des Malers habe ich die Tapete in Fensterbankhöhe der betreffenden Wände abgeschnitten (Rauhfaser), feuchte Stellen abgekratz, verspachtelt und alles gestrichen. Nun meinte er man könnte alles wieder neu tapezieren. Meine Vermieterin erwartet das auch und will die Fachfirma einsetzen und mir die Kosten in Rechnung stellen. Darf sie das ?

4. Da ich schon Mitte Juni ausziehe und der neue Mieter die Hälfte der Miete spart (135 EUR) wollte ich als Alternative Tapziermaterialien wie Tapete und Kleister zur Verfügung stellen. Reicht das auch aus als Renovierungsangebot ? Der Raum ist sehr klein und das ganze wäre schnell gemacht, nur habe ich selbst keine Leute dafür die Zeit hätten. Wäre ich mit dem Angebot dann aus der Renovierungsgeschicht heraus ?

5. Haben sie noch irgendwelche Tipps wie ich mich nun bei Auszug verhalten soll ? Alles schriftlich festhalten ?

Vielen Dank

Natascha Wilde

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Grundsätzlich kann Ihre Vermieterin einen Anspruch gegen Sie geltend machen, wenn diese davon ausgeht, dass eine Verursachung der Feuchtigkeit von Ihnen ausgegangen ist.

Mit den von Ihrer Vermieterin behaupteten Schäden kann diese zunächst ein Zurückbehaltungsrecht an der hinterlegten Mietkaution geltend machen, als auch mit Guthabensbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen aufrechnen.

Ob dies tatsächlich jedoch berechtigt ist, wird wohl nur ein gerichtliches Verfahren klären können, da es maßgeblich auf eine Tatsachenfrage ankommt, nämlich wer die Feuchtigkeit zu vertreten hat.

Dies wird sich nur durch ein Sachverständigengutachten nachweisen lassen, welches in jedem Fall auch die bauliche Substanz des Hauses begutachten müsste.

Stellt sich dabei heraus, dass die Feuchtigkeit auf bauliche Mängel zurückzuführen sind, ist eine Aufrechung mit den Guthabensbeträgen und ein Zurückbehalten der Mietkaution unberechtigt und wäre an Sie auszuzahlen.

Frage 2)

Selbiges gilt auch für die Frage, wer die Kosten der Firmen zu tragen hat, die die Mängel in Augenschein genommen haben.

Sollte sich tatsächlich herausstellen, dass die Mängel baulicherseits bedingt sind, hat Ihre Vermieterin die Kosten dafür zu tragen.

Anderenfalls kann Ihre Vermieterin die Kosten als Schadensersatz von Ihnen erstattet verlangen, wenn die Feuchtigkeit durch Sie verursacht wurde.
Dabei ist unerheblich, ob diese zunächst eine Baufirma beauftragt hat.

Maßgeblich ist allein, in welchen Verantwortungsbereich der Feuchtigkeitsschaden fällt.

Frage 3)

Genauso verhält es sich mit einer möglicherweise erforderlichen Renovierung. Sofern die Renovierung auf Grund der Feuchtigkeit erforderlich wird, sind Sie dann nicht dazu verpflichtet, wenn der Schaden auf bauliche Mängel zurückzuführen ist.

Frage 4)

Sofern Sie sich dahingehend mit dem Nachmieter einig sind, ist dies eine praktikable Lösung. Im Verhältnis zum Vermieter reicht dies jedoch als Renovierungsangebot nicht aus, sofern Sie tatsächlich zur Renovierung verpflichtet sein sollten.

Frage 5) / Zusammenfassung

Letztendlich läuft alles auf die Tatsachenfrage hinaus, durch wen die Feuchtigkeit zu vertreten ist.

Dies kann meinerseits natürlich nicht abschließend beantwortet werden und käme ggf. auf ein Sachverständigengutachten an.

In jedem Fall sollten Sie, mögliche Stellen, an denen sich die Feuchtigkeit gebildet hat, fotodokumentieren und in jedem Fall ein Übergabeprotokoll nur unter Vorbehalt unterzeichnen, sofern darin Schäden aufgeführt sind, bei denen Sie die Auffassung vertreten, dass diese nicht durch Sie verursacht worden sind.

Ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten muss Ihre Vermieterin Ihnen beweisen.

Für das Vorliegen von Feuchtigkeitsmängeln sind Sie darlegungs- und beweispflichtig.

Sofern Sie eine Verursachung der Feuchtigkeit durch Sie von sich weisen, sollte Sie der Aufrechnung mit Ihrem Guthaben aus den BK-Abrechnungen widersprechen und nach Rückgabe der Mietsache, die Mietkaution herausverlangen.

Hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution wird dem Vermieter jedoch ein angemessener Prüfungszeitraum zur Geltendmachung etwaiger Schäden zugebilligt, der in der Regel 6 Monate beträgt, sofern der Vermieter nicht bereits früher über die Kaution abrechnet.

Dann können Sie einer Aufrechnung widersprechen und die Rückzahlung verlangen, sofern darin Kosten verlangt werden, die durch Sie nicht zu vertreten sind.

Eine abschließende Rechtssicherheit wird in Ihrem Fall aber wohl nur ein gerichtliches Verfahren bringen können, in dem ein ggf. gerichtlich angeordnetes Sachverständigengutachten zur Frage der Mängelverursachung, Stellung nimmt und die Verantwortung darlegt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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