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Vermieter wohnt mit in WG und möchte Mitbewohner kündigen

| 15.03.2017 18:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Tim Greenawalt


Zusammenfassung: Eine vereinfachte Kündigung nach § 573a BGB ist nur bei zwei Wohnungen im selben Haus möglich. Eigenbedarf ist schriftlich und detailliert anzumelden. Eine Prämie für früheres Ausziehen ist zulässig.

Guten Tag,
ich bin Besitzer eines Reihenhauses. Aus diesem habe ich vor einigen Jahren eine Wohngemeinschaft gemacht, in der ich selbst auch lebe (Zimmer mit 20qm).
Außer mir leben noch zwei weitere Personen in der WG, d.h. ich habe zwei Mieter (Mieter 1 ein Raum 20qm, Mieter 2 zwei Räume 10+6qm).
Einem dieser Mieter möchte ich nun kündigen. Sein Verhalten ist für mich seit längerem aus verschiedenen Gründen nicht mehr akzeptabel. Er wohnt seit 3,5 Jahren in meinem Haus.
Wir haben einen "normalen" Wohnungs-Mietvertrag abgeschlossen, wo in §17 Punkt 1 von "Kündigung jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten" die Rede ist.
Meine Fragen:
Brauche ich eine Begründung für die Kündigung, wenn ich selbst im Haus und in der Wohngemeinschaft lebe/wohne?
Sollte eine Begründung notwendig sein: Kann ich Eigenbedarf anmelden, weil mir der mir zur Verfügung stehende Platz nicht mehr ausreicht?
Wie lang ist die Kündigungsfrist? Verlängert sie sich eventuell von drei auf sechs Monate?
Ist es rechtlich legitim, eine Prämie für früheres Ausziehen in dem Kündigungsschreiben zuzusichern? (Beispielsweise 500 Euro pro früher ausgezogenem Monat)
Vielen Dank für Ihre Auskunft

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Brauche ich eine Begründung für die Kündigung, wenn ich selbst im Haus und in der Wohngemeinschaft lebe/wohne?

Ja, Sie benötigen ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 BGB). In Ihrem Sachverhalt greift leider die vereinfachte Kündigung nach § 573a BGB nicht, da sich nach Ihrer Beschreibung mehr als 2 Wohnungen (nämlich 3) in dem Haus befinden. Eine Wohnung versteht der BGH als einen selbständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Dies ist insb. dann der Fall, wenn die Wohnungen jeweils über eigene Wasseranschlüsse und Kochgelegenheiten verfügen.

Möglich ist die Kündigung wegen:

- schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters; zum Verhalten Ihres Mieters schreiben Sie nichts Genaueres, allerdings ist hierzu eine grobe Pflichtverletzung erforderlich, wie beispielsweise eine erhebliche Beschädigung der Wohnung, strafrechtlich relevante Beleidigungen oder eine fortgesetzte Nichtzahlung der Miete;

- Eigenbedarfs, hierzu sogleich mehr;

- sog. Verwertungskündigung, diese erfordert dass Sie die Wohnung (bzw. in Ihrem Fall das Haus) veräußern wollen und dem die Nutzung durch den Mieter entgegensteht.

2. Sollte eine Begründung notwendig sein: Kann ich Eigenbedarf anmelden, weil mir der mir zur Verfügung stehende Platz nicht mehr ausreicht?

Im Prinzip ja. Sie müssen jedoch genau begründen, warum Sie nun die Wohnung benötigen. Möglich ist grundsätzlich auch, dass Sie die Wohnung benötigen für eine Person die zu Ihrem Hausstand gehört (Pflegekraft) oder einen nahen Angehörigen (Kinder, Enkel, Geschwister). Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

Achten Sie darauf, die Kündigung schriftlich mit den ausführlichen Darlegungen zum Eigenbedarf durchzuführen und stellen Sie den Zugang sicher - entweder übergeben Sie das Schreiben unter Zeugen (die auch den Inhalt erkennen können) oder per Einschreiben mit Rückschein. Dies ist wichtig wegen der Berechung der Fristen und der Beweislage im Streitfall.

3. Wie lang ist die Kündigungsfrist? Verlängert sie sich eventuell von drei auf sechs Monate?

3 Monate (3. Werktag zum Ende des übernächsten Monats, § 573 BGB), sofern im Mietvertrag sonst keine Regelung getroffen ist. Eine Verlängerung tritt erstmalig nach 5 Jahren ein (§ 573c BGB).

4. Ist es rechtlich legitim, eine Prämie für früheres Ausziehen in dem Kündigungsschreiben zuzusichern? (Beispielsweise 500 Euro pro früher ausgezogenem Monat)

Ja. Ich empfehle, dies zunächst mündlich abzuklären und dann einen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, in dem die Details genau geregelt sind (zum Beispiel dass die Prämie nur fällig wird, wenn sonst keine Forderungen - z.B. wegen Beschädigungen der Wohnung - mehr bestehen).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA Dr. Greenawalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2017 | 18:52

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ein Hinweis zu Punkt 1:
Es handelt sich nicht um drei Wohnungen, sondern lediglich um Zimmer, in denen gewohnt wird. Es gibt im Haus insgesamt nur eine Küche, einen gemeinschaftlichen Essraum sowie zwei gemeinschaftlich genutzte Bäder (eine mit Toilette, eine Toilette separat), auch nur eine Waschmaschine. Ändert dies die Kündigungssituation?
Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2017 | 19:04

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für die Klärung.

In diesem Fall haben Sie tatsächlich die vereinfachte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB zur Verfügung, da insbesondere nur eine Küche und zwei Toiletten vorhanden sind. Damit sind die Zimmer jeweils nicht als abgeschlossene Wohnungen zu qualifizieren.

Allerdings verlängert sich dadurch die Kündigungsfrist um drei Monate, so dass die Kündigungsfrist bei einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse nun 6 Monate beträgt.

Die vereinfachte Kündigung nimmt Ihnen jedoch nicht Ihr reguläres Kündigungsrecht, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs. Die Möglichkeit der vereinfachten Kündigung tritt vielmehr zur Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs hinzu. Wenn Sie diesen erfolgreich geltend machen, beträgt die Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB weiterhin nur 3 Monate.

Ich hoffe dies konnte Ihnen weiterhelfen und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen,

RA Dr. Greenawalt

Bewertung des Fragestellers 15.03.2017 | 19:09

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