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Vermieter will wückwirkend für 3 Jahre Nachzahlungen der Nebenkosten

02.04.2012 17:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe folgendes Problem:

Wir zogen im Juni 2006 in eine 80qm Mietwohnung eines Mehrfamilienhauses (5 Parteien, 3 verschiedene Eigentümer). Wir vereinbarten mit unserem Vermieter eine pauschale Miete von 500 Euro inkl. Nebenkosten (Heizung + Warmwasser). Bereits der Vormieter hatte eine PauschalWie sich aus den Abrechnungen der Fa. Ista und einer Rücksprache mit dem Hausverwalter (mein eigener Schwiegervater) ableiten lässt, hat der Vermieter die erste Abrechnung zwar selbst erst Anfang 2010 erhalten jedoch damals sofort über die Hausverwaltung bzw. das Gemeinschaftskonto beglichen. Die zweite Abrechnung erhielt er selbst erst vor kurzem. Diese wurde von ihm noch nicht beglichen.e entrichtet (damals noch 450 Euro). Aus diesem Grund bekamen wir auch nie eine Abrechnung über die Nebenkosten während der gesamten Zeit. Auch bei unserem Auszug im Juli 2011 sagte er nichts in diese Richtung. Für uns war die Sache somit von Anfang an erledigt.

Dies war uns eigentlich ganz recht, denn die Wohnung ist was die Wärmedämmung und Dichtheit der Fenster angeht, sehr baufällig. Hier wurde seit ca. 30 Jahren nichts mehr gemacht. Beispielsweise hatte die Terrassentür einen Spalt, durch den man ins Freie schauen konnte. Man kann sich natürich vorstellen, dass man da mehr heizen musste wie in einem Neubau. Wenn das der Vermieter über die Miete übernehmen wollte, war uns das natürlich grad recht. Deshalb fragten wir auch nie genau nach...

Heute, also fast ein Jahr nach unserem Auszug, ereilte uns ein Brief unseres ehemaligen Vermieters, in dem er für die Nebenkosten seit Oktober 2008 eine Nachzahlung i.H. von 2300 Euro verlangt. Dabei schreibt er, dass ihm die aktuelle Abrechnung aus 2011 (bis zu unserem Auszug) vom Hausverwalter noch gar nicht vorliege, diese also noch getrennt hiervon folgen werde. Letztlich werden also Kosten von über 3500 Euro auf uns zu kommen.

Als Anlage hat er zwei Abrechnungen der Fa. Ista beigelegt, die von der Eigentümergemeinschaft beauftragt ist, die Nebenkosten zu berechnen (liest jedes Jahr die Heizkörper ab). Als Abrechnungsperiode ist bei der ersten Abrechnung 10/2008 - 09/2009 und bei der Zweiten 10/2009 - 09/2010 angeben. Die Kosten sind für anteilig Heizung, Schorni, Kaltwasser, Abwasser und Warmwasser.

Wie wir nun (entsetzt) feststellten, hatten wir damals im Mietvertrag für 70 Euro Abschlagszahlungen unterschrieben, was wir damals offensichtlich durch sein ganzes Gerede überlesen hatten. Zudem kam ja nie eine Abrechnung, weshalb dies nie auffiel. Diese 70 Euro hat er richtigerweise in der Abrechnung auch in Abzug gebracht. Wie er schreibt, kam es aber aufgrund Ölpreissteigerungen usw. zu den Mehrkosten

Nun ist mir bekannt, dass man innerhalb eines Jahres abrechnen muss, was so auch im Mietvertrag steht. Somit ist die Nachzahlung nichtig oder? Klar, wir haben die Kosten verursacht, aber ich sehe nicht ein, dass ich nach 4 Jahren so viel Geld aufs Mal zahlen soll. Woher auch nehmen auf einen Schlag. Ich meine dafür gibt es ja die Abschlagszahlungen. Und hätten wir über die jähriche Abrechnungen frühzeitig erfahren, dass wir 2009 für über 150 Euro (2010) monatlich nur Heizungsnebenkosten für diese kleine Wohnung zahlen müssen, wären wir vielleicht auch frühzeitig ausgezogen. Zudem trägt der Vermieter meiner Meinung durch die mangelhaften Fenster und die uralten Heizkörper auch eine "Mitschuld" an den hohen Kosten.

Sein Verschulden oder ist der Hausverwalter schuld?:
Wie sich aus den Abrechnungen der Fa. Ista und einer Rücksprache mit dem Hausverwalter (einer der 3 Eigentümer) ableiten lässt, hat der Vermieter die erste Abrechnung zwar selbst erst Anfang 2010 erhalten, jedoch damals sofort über die Hausverwaltung bzw. das Gemeinschaftskonto beglichen.

Eine Abschlagsrechnung hierüber erhielten wir nicht, obwohl wir wie sich jetzt raus stellt über 1000 Euro nachzahlen hätten müssen. Das hätte ihm damals sofort auffallen müssen, hatten wir doch laut Mietvertag nur 70 Euro Abschlagszahlungen ausgemacht.

Die zweite angefügte Abrechnung aus 2010 erhielt auch der Vermieter erst jetzt vor kurzem, da der Hausverwalter vergaß sie nach Erhalt durch die Fa. Ista an die anderen Eigentümer weiterzuleiten (wieso konnte noch nicht genau geklärt werden). Wie sich heraus stellte, ist das jedoch jedes Jahr so, dass der Hausverwalter die Abrechnungen sehr spät erst weiter leitet.

Hat jetzt mein Vermieter nicht die Pflicht gem. WEG sich mal beim Hausverwalter zu erkundigen, wo denn die Abrechnung bleibt, weil er ja eine Frist hat diese an den Vermieter weiter zu leiten? Denn er stützt sich jetzt darauf, dass er sehr wohl auch nach einem Jahr mit uns noch abrechnen könne, wenn es nicht sein Verschulden sei, dass er bisher nicht abrechnen konnte. Da er selbst erst jetzt die Abrechnung bekommen hätte, sei dies nicht sein Verschulden.

Fakt ist, dass dies bei der ersten Abrechnung aus 2009 nicht das Argument sein kann. Diese hat er selbst bereits Anfang 2010 auf das Gemeinschaftskonto beglichen, jedoch nie an uns weiter geleitet. Und bei der zweiten Abrechnung sehe ich eine Erkundigungsplficht seinerseits. Eine solche Art des "Nichtverschuldens" ist doch hier nicht gemeint oder?

Ich vermute, dass der Vermieter selbst erst jetzt (z.B. beim einsortieren des neuen Mietvertrages) gesehen hat, dass wir gar nicht pauschal abgemacht hatten, sondern 70 Euro Abschlagszahlung und es jetzt probieren will die doch recht hohen Nachzahlungen seinerseits an die Hausgemeinschaft auf uns umzulegen. Wie sich nämlich heraus stellte, zahlt er selbst seit Jahren einen viel zu geringen Satz in die Gemeinschaftskasse ein (Nebenkosten mit Hausmeister bzw. Verwalter nur insgesamt 130 Euro! - das ist Lachhaft wenig) und muss deshab jedes Jahr hohe Summen nachzahlen. Zudem verlangt seine neue Mieterin eine größere Renovierung, was hohe Kosten auf ihn zukommen lässt.

Muss ich nun zahlen? Und wenn ich nicht zahle, muss am Ende der Hausverwalter für den "Schaden" aufkommen? Das will ich nämlich um jeden Preis verhindern, denn dabei handelt es sich um meinen eigenen Schwiegervater...

02.04.2012 | 19:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die entscheidende Vorschrift haben Sie mit § 556 III BGB ja schon ganz richtig genannt. Danach gilt:

3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten...

Nach Ihrer Schilderung hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung allerdings durchaus zu vertreten. Dieser hätte für 2009 schon wesentlich früher abrechnen können, da die Unterlagen vorlagen.

Auch für 2010 hätte er aber dafür Sorge tragen müssen, dass die Unterlagen der Ista rechtzeitig zur Verfügung stehen, damit die Abrechnungen binnen der gesetzlichen Frist zugestellt werden können. Unterlässt er dies oder kümmert er sich schlichtweg nicht, so hat er die Verspätung zu vertreten.

Der Hausverwalter haftet natürlich dann für id Folgen einer verspäteten Abrechnung, wenn dies in seinen Verantwortungsbereich fällt.

Ist die Hausverwaltung also ausdrücklich beauftragt, die Abrechnungsunterlagen zu verwalten und diese unverzüglich zwecks Erstellung von Abrechnungen an das zuständige Unternehmen weiterzuleiten, so wird der Vermieter leider schon einen Regressanspruch gegen den Verwalter geltendmachen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Steidel, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht

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