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Vermieter will womöglich Eigenbedarfskündigung zurückziehen/ändern

| 27.04.2013 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Zusammenfassung: Zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der Wirkung der Willenserklärung in der Form einer Kündigung und Schönheitsreparaturen mit Fristenregelung

Sehr geehrte Damen und Herren, zum Sachverhalt:
unsere Vermieter (Eigentümergemeinschaft eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen) haben uns und der anderen Partei jeweils die Wohnung wg. Eigenbedarfs gekündigt. Ein Vermieter möchte das Dachgeschoß, der andere das Erdgeschoß zur Eigennutzung mit Begründung, dass beide ihre berufliche Tätigkeit in diese Stadt verlegen wollen. Der Eigenbedarf wurde bereits bei Mietbeginn angesprochen, aber sollte erst nach 3 Jahren Mietdauer erfolgen. Nun wird im Kündigungsschreiben behauptet es wäre von einer geplanten Eigenbedarfskündigung bereits von 2 Jahren die Rede gewesen, was so nicht stimmt. Wir haben die Kündigung bzgl. des Eigenbedarfs Anfang März - auf den 30.06. erhalten. Es wurde darauf hingewiesen, dass ein etwaigen Widerspruch unsererseits sogleich vorsorglich widersprochen wird... Wir haben keinen Widerspruch eingelegt und wollen nun auch definitiv ausziehen. Wir hätten die Option gehabt eine Wohnung bereits zum 01.06. zu bekommen, aber die Vermieter lassen uns nicht vorher aus dem Mietvertrag heraus, obwohl sie dies der anderen Partei auch zugestanden haben. Nun wurde uns mündlich angeboten evtl. bis 01.08. oder 01.09. zu bleiben (es hätten sich ihrerseits Änderungen ergeben... Diese Änderungen wurden uns aber nicht näher erläutert), die "Drohung" auf Räumungsklage wollten sie aber "vorsichtshalber" stehen lassen "nur um sicher zu gehen, dass wir dann auch tatsächlich ausziehen". Ich sagte telefonisch, dass dieses Verlängerungsangebot u.U. eine Option sein könnte, aber nur, wenn hier eine schriftliche klare Regelung über eine etwaige Verlängerung über den 01.07. hinaus geschaffen wird und auch nur zu der Bedingung, dass wir dann die Option haben trotzdem am 01.07. bereits auszuziehen, falls sich eine passende Wohnung findet. Ansonsten verzichten wir auf ein "entgegenkommen" der Vermieter auf etwaige Verlängerung. Wir vermuten stark, dass es Schwierigkeiten bzgl. des tatsächlichen Eigenbedarfs gibt und eine "Einigung oder freiwillige Kündigung unsererseits" nun "praktischer" für die Vermieter wäre... Leider haben wir aber keine Beweise oder Anhaltspunkte.
Unsere Fragen sind folgende:
1. Falls die Eigentümergemeinschaft die Kündigung wegen Eigenbedarfs zurückzieht - können wir an dieser Eigenbedarfskündigung festhalten (denn nun wollen wir definitiv raus nach dem ganzen Theater...) oder müssen wir das akzeptieren und dann unsererseits eine neue Kündigung aussprechen?
2. Sollen wir rein prophylaktisch noch eine Kündigung unsererseits aussprechen bspw. auf den 31.07. (die momentane Kündigung ist für den 30.06.) falls eine Kündigungsrücknahme der Eigentümer erfolgt?
3. Was müsste man beachten, wenn die Vermieter einen weiteren Monat über den von ihnen ausgesprochenen Kündigungszeitraum hinaus zugestehen - was sollte solch ein "Zusatzvertrag" enthalten? (Käme unsererseits nur in Frage, wenn wir bis dahin keine Wohnung hätten...).
4. Im Mietvertrag wird nur auf die allgemein übliche Regelfrist von 8 Jahren bzgl. der Schönheitsreparaturen hingewiesen. Die Wohnung war bei Übernahme durch uns vom Vormieter renoviert worden. Diese Arbeit war nicht sonderlich gut gemacht, worauf wir auch bei Einzug hingewiesen haben. Nun wären wir bei Auszug zum 30.06. nur 2 Jahre und 9 Monate in der Wohnung gewesen. Können hier Schönheitsreparaturen von uns verlangt werden (ausser der üblichen Löcher durch Regale, etc.)?

Wir freuen uns auf Ihre Antwort und sagen vorab schon herzlichen Dank!

Mit freundlichen Grüssen




Sehr geehrte Fragestellerin,

Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.

zu 1) Eine Kündigung ist eine einseitige rechtsgestaltende empfangsbedürftige Willenserklärung. Diese entfaltet ihre Wirkung mit ihrem Zugang beim Empfänger.
Das heißt mit dem Zugang der Kündigung bei Ihnen wurde das Dauerschuldverhältnis `Miete´ zum Ablauf der Kündigungsfrist beendet. Das bedeutet aber weiter, dass die zugegangene Kündigung nicht durch den Kündigenden zurückgenommen werden kann.
Dieser kann Ihnen allenfalls ein neues Angebot zur Fortführung des noch bestehenden aber endenden Mietverhältnisses unterbreiten, welches Sie aber nicht annehmen müssen.
So denn durch den Vermieter die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist eingehalten wurde, ist die Kündigung zum 30.06.2013 wirksam.

zu 2) Sie ihrerseits können unter Einhaltung der Kündigungsfrist unabhängig von der ausgesprochenen Kündigung des Vermieters selbst kündigen. Ich gehe hier einmal von der regelmäßigen 3 monatigen Kündigungsfrist aus, so dass Sie bei einem Zugang Ihrer Kündigung beim Vermieter bis einschließlich dem 3. Werktag des Mai 2013 das Mietverhältnis zum 31.07.2013 ihrerseits beenden (§ 573c Absatz 1 Satz 1 BGB).

Noch ein Hinweis am Rande. Die Eigenbedarfskündigung unterliegt umfangreichen und strickten Anforderungen. So sollte Sie den Hinweis enthalten, dass der Eigenbedarfskündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich widersprochen werden kann, tut er das nicht, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin des Räumungsstreites erklären.
Weiterhin sollte der Mieter einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ausdrücklich widersprechen. Tut er das nicht innerhalb von zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses und Sie verbleiben in der Wohnung, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. (Dieser Hinweis wegen dem Termin 30.06.2013 Kündigung des Vermieters)

zu 3) in Ansehung des zuvor gesagten möchte ich hier auf § 550 BGB hinweisen. Grundsätzlich bedarf es keines schriftlichen Vertrages über ein Mietverhältnis, so dass auch Mietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden nicht schriftlich abgefasst sind, als unbefristete Verträge gelten. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass durchaus eine kürzere Mietdauer (unter einem Jahr) auch mündlich vereinbart werden kann.

zu 4) Sollte hier wirklich eine feste Regel im Mietvertrag formuliert sein (hier kommt es unbedingt auf den genauen Wortlaut an) benachteiligt diese den Mieter in unangemessener Weise, so dass die Rechtsprechung hier davon ausgeht, dass die Klausel (nicht Individualvereinbarung!!!) damit unwirksam ist und damit der gesetzliche Regelfall von § 535 Abs. 1 Satz 2 2. HS BGB, der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, gilt. Mit der Folge, dass Sie die Wohnung leer räumen und hier gar nichts weiter tun müssen.
Hier möchte ich noch auf meinen Artikel unter http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de/news-mehr/rechtsfragen-und-antworten/ verweisen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.04.2013 | 19:09

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