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Vermieter will nicht, dass ich mit meiner Ehefrau in ihrer alten Wohnung wohne

04.03.2010 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

meinen Fall schildere ich Ihnen wie folgt:

ich wohne zurzeit mit meiner Frau in ihrer 70 m² großenWohnung. Nachdem wir in Oktober letzten Jahres geheiratet haben, bin ich zu ihr umgezogen und mich gesetzlich bei ihr bei dem Anwohnermeldeamt gemeldet. Da ich ein Ausländer bin, hat die Ausländerbehörde von uns verlangt, dass ich ihnen nachweisen muss, dass ich mit meiner Frau zusammen wohne, indem ich ihnen einen gemeinsamen Mietvertrag der Wohnung vorlegen muss.
Im Wohnvertrag meiner Frau steht sie mit ihrem Ex-Freund in diesem Wohnvertrag, da sie damals beide zu dieser Wohnung umgezogen sind. Nachdem meine Frau und ihr Ex-Freund Schluss machten, wohnte meine Frau weiter alleine in dieser großen Wohnung und hat auch regelmäßig ihre Miete bezahlt. Jetzt haben wir vom Vermieter verlangt, dass er uns den Wohnvertrag ändern soll und meinen Namen in einem neuen von ihm für uns erstellten Wohnvertrag eingeben soll. Dieser verweigert jedoch diesen Schritt mit der Begründung, dass meine Frau ihm nichts mitgeteilt hatte, bevor ich mit ihr gewohnt habe. Aber wir haben versucht ihn zu erreichen und war ganz schlecht zu erreichen, bis er einmal irgendwelche Arbeiten in der Wohnung vornehmen musste und meinen Namen an der Tür entdeckte. Das Gesetz sagt, dass ich mich nach 14 Tagen unverzüglich bei der Anwohnermeldeamt melden muss, und das habe ich auch getan, ich kann ja nicht auf den Vermieter warten, bis ich ihn erreiche und ihn das mitteile.
Meine Fragen an Sie:
-Hat der Vermieter das Recht, eine Rechenschaftsablage von meiner Frau zu bekommen, wer mit ihr wohnt und wer nicht auch wenn er seine Miete und seine Nebenkosten rechtzeitig bekommt? Ich meine, entweder bestimmt er auch mit, wer mitwohnen darf und wer nicht, sonst muss meine Frau da alleine wohnen?
-Stimmt das nicht, dass solange die Größe der Wohnung uns beide reicht, darf auch als Ehemann da wohnen?
-Ist seine jetzige Verweigerung rechtlich gesehen korrekt?
-Was sollen wir jetzt tun? sollen wir die Wohnung kündigen? Meinen Sie auch nicht, dass dieser Vermieter diese Verweigerung durchführt, nur damit wir die Wohnung kündigen müssen, weil er das möchte?
Auf eine Antwort ihrerseits würde mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen.
04.03.2010 | 16:36

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:

I.
Der Vermieter ist leider nicht verpflichtet, Sie in den Vertrag aufzunehmen. Denn das würde bedeuten, dass er zu einem Vertragsschluss gezwungen wäre, den er vielleicht nicht will. Die Vertragsfreiheit besagt jedoch, dass jeder im Grundsatz selbst bestimmen kann, ob und mit wem er Verträge schließt.

II.
Grundsätzlich darf ein Mieter/ eine Mieterin ohne Erlaubnis des Vermieters keinen anderen, der nicht im Mietvertrag steht, dauerhaft in die Wohnung aufnehmen.

§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB lautet: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten“.

Wenn Sie verheiratet sind, dann sind Sie von dieser Vorschrift ausgenommen und brauchen keine Zustimmung, denn Ehegatten sind keine Dritten im Sinne dieser Vorschrift.

Lebensgefährten gehören allerdings zu diesen Dritten, so entschied es der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 5. November 2003, Az.: VIII ZR 371/02:

„Auszugehen ist nach wie vor von dem Grundsatz, daß der Mieter ohne
Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem
Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Lebensgefährten,
der von dem Mieter in die Wohnung aufgenommen wird, wird der Gebrauch der
Mietsache eingeräumt. Die früher vielfach vorgenommene Unterscheidung zwischen
"selbständigem" und "unselbständigem" Gebrauch mit der Folge, daß der
Lebensgefährte des Mieters von vornherein nicht als Dritter im Sinne des § 549
BGB a.F. galt, hat bereits das OLG Hamm in seinem Rechtsentscheid vom
17. August 1982 (NJW 1982, 2876) für die hier zu entscheidende Rechtsfrage
zu Recht und mit überzeugender Begründung aufgegeben. Daher ist zunächst
jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, "Dritter" im Sinne des § 540 BGB; hiervon ausgenommen sind nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift
ebenso wie schon unter der Geltung des § 549 BGB a.F. die Familie des Mieters
wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung
(Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehung und - mit Rücksicht auf ihren
nur kurzen Aufenthalt - Besucher des Mieters. Im übrigen gilt jedoch, daß andere
Personen als der Mieter unter den grundsätzlichen Erlaubnisvorbehalt auch
des jetzigen § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.) fallen.“

Aber:
In demselben Urteil hat der Bundesgerichtshof ebenfalls klar gestellt, dass der Mieter/ die Mieterin grundsätzlich einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters hat.

§ 553 Abs.1 Satz 1 BGB besagt: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“

Der BGH formuliert dies so: „Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in seine Wohnung hat, ein Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter zu. Schon bisher war in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, daß für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses im Sinne des gleichlautenden § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. die nachvollziehbare Darlegung vernünftiger Gründe für die Bildung einer Wohngemeinschaft oder einer ähnlichen Form des Zusammenlebens genügte […]. Die Vorschriften der §§ 540, 553 BGB gewährleisten einen angemessenen Ausgleich zwischen den berechtigten Belangen sowohl des Mieters als auch des Vermieters; sie greifen weder in das Persönlichkeitsrecht des Mieters noch in das Eigentumsrecht des Vermieters über Gebühr ein. Einer - vom Gesetzgeber nicht gewollten - Ausdehnung des privilegierten Personenkreises, der, obwohl nicht Partei des Mietvertrages, von vornherein nicht zu den "Dritten" im Sinne der §§ 540, 553 BGB zählt, bedarf es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht.“

Das heißt der Vermieter hat ein Recht darauf zu wissen, wer in der Wohnung wohnt, wenn es sich nicht um Ehegatten/Familienangehörige handelt.

Er kann seine Zustimmung bei Lebensgefährten aber in der Regel nicht verweigern. Bei einer 70 qm großen Wohnung dürfte es auch kaum zu einer Überlegung kommen. Zumal der Vermieter einen 2-Personen-Haushalt bereits durch den (früheren) Mietvertrag geduldet hat.

Normalerweise hat es keine großen praktischen Konsequenzen, wenn der Vermieter einen Ehegatten oder Lebengefährten nicht in den Mietvertrag mit aufnehmen will, da er zumindest nicht verhindern kann, dass sie überhaupt einziehen. In Ihrem Fall kommt aber die Nachweisforderung der Ausländerbehörde hinzu.

III.
In der Regel ist es eigentlich für einen Vermieter auch besser, mit beiden den Mietvertrag abzuschließen, sofern ein Paar einzieht, da er dann von zwei Leuten die Miete fordern kann.

Aber auch bei Ehegatten kann der Mietvertrag mit einem oder beiden abgeschlossen werden. Auch wird der andere Ehegatte nicht automatisch auch Mieter, wenn er einzieht.
Hier kommt aber dazu, dass der alte Mietvertrag mit dem Ex-Freund noch besteht.

Dass der Ex-Freund ausgezogen ist, ändert rechtlich nichts daran, dass er immer noch Mieter der Wohnung ist; nicht einmal deshalb, weil der Auszug endgültig ist (vgl. LG Köln WuM 1996, 266).
Der Vermieter ist nicht einmal verpflichtet, dass Mietverhältnis mit demjenigen allein fortzusetzen, der in der Wohnung bleibt (LG Konstanz, Urteil vom 15.09.2000, 1 S 95/00).

Das führt zu der ungünstigen Situation, dass Sie die Zustimmung des Ex-Freunds und des Vermieters brauchen, um einen neuen Mietvertrag auf Ihre beiden Namen abzuschließen.

IV.
Die Ausländerbehörde benötigt einen Nachweis dafür, dass Sie tatsächlich und nicht nur zum Schein zusammen in der Wohnung wohnen.

Dieser Nachweis wird in der Regel durch einen gemeinsam unterschriebenen Mietvertrag erbracht.

Es gibt aber auch andere Möglichkeiten des Nachweises: Sie können den Vermieter bitten, dass er zumindest (schriftlich) bestätigt, dass Sie dort gemeinsam wohnen.

Falls der Vermieter sich auch dazu weigert, können Sie der Ausländerbehörde den Sachverhalt und die Probleme mit dem Vermieter schildern, Sie können auch (beide) bei der Ausländerbehörde vorsprechen und versichern, dass Sie dort wohnen. (Sie werden dann belehrt, dass es strafbar ist, falsche Angaben zu machen, etc.) Häufig reicht eine solche Bestätigung zum Nachweis aus.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen guten ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.

Falls Sie noch Fragen haben, nicht vergessen: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

Wenn Sie mögen, werde ich sehr gerne für Sie in der Sache tätig, rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an oder senden Sie einfach eine eMail.

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


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