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Vermieter will Rückwirkend die Mietminderung zurück

20.11.2011 13:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Seit 2 Jahren reklamieren wir ständig wegen einige kleine nicht schöne Mängel in der Wohnung beim Vermieter die nicht oder nur teilweise behoben werden.

Nun, dann seit Juli 2010 konnten wir wegen nassen Wänden und modrigen Geruch das Schlafzimmer nicht mehr bewohnen. Wir konnten uns mit dem Vermieter einigen, eine 50%ige Mietkürzung der Kaltmiete vorzunehmen.

In Oktober waren die Handwerker das letzte mal da. Sie haben zwar zwischenzeitlich neu verputzt und tapeziert, allerdings waren die Wände noch zu feucht, sodass die Tapeten sich an manchen Stellen teilweise lösten und zwischen den Tapetenbahnen sichtbare Lücken entstanden sind. Auch wurde die Rigipsplatten nicht mehr montiert.

Januar 2011 erhielten wir einen Schreiben vom Vermieter, bezüglich neuen Termin in Februar. wir haben das Thema rigipswand angesprochen bevor wir einen Termin machen, da die wände ziemlich kalt sind und wir mehr heizen müssen. Er wollte sich noch einmal informieren und sich dann melden.

Seit dem haben wir wieder nichts gehört. (Was normal ist bei ihm).

Vor 2 wochen haben wir einen Schreiben bekommen, dass er nun die die einbehaltende Mietminderung am Mai 2011 zurückhaben möchte, da die Wände mitlerweile trocken sind.

Nun meine Frage: kann er die vereinbarte Mietkürzung zurückverlangen? Die Nassen Wände wurden zwar gemacht, aber der Rest in diesem Zimmer wurde nicht ordnungsgemäß wieder hergestellt. Wir haben das Zimmer seit Sommer 2011 nur als Abstellzimmer genutzt, da wir nicht wussten wann es weiter geht.

(Weiter Mängel haben wir z.b. Strom geht nicht mehr Garage, Wasserflecken Wohnzimmer im Bereich von 1qm, Deckenpanele 2 Stück wurden ausgewechselt aber nru als Holzbretter die Farblich nicht zusammen passen, Seitenleiste Wand wurde kaputt gemacht, damit man in den Rolladenkasten reinschauen kann da der gewechselt werden soll....)


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund der vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

I.
Damit Ihnen einen Minderungsrecht zusteht (bzw. zustand) müsste die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert sein. Nasse Wände im Schlafzimmer, soweit Sie aus der Sphäre des Vermieters stammen (bspw. aufgrund von Baumängeln), führen wohl zu einer Unbewohnbarkeit des Zimmers und stellen somit einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die Mietminderung war daher zulässig und wurde ja auch mit Ihrem Vermieter vereinbart.

Die Mietminderung endet mit Beendigung der Gebrauchsbeeinträchtigung, und zwar ohne dass der Vermieter die Miete geltend machen muss (LG Berlin NJW-RR 2001, 441). Dies ist fraglich, da die Feuchtigkeit beseitigt wurde, die Bewohnbarkeit des Zimmers wohl aber auch noch nicht vollumfänglich wieder hergestellt ist.

Im Zweifel müsste ein Sachverständiger beurteilen, ob wegen der fehlenden Rigipsplatten weiterhin eine Gebrauchsminderung des Schlafzimmers vorliegt. Entsprechend Ihrer Angaben würde ich wohl eher davon ausgehen, dass eine vertragsgemäße Nutzung weiterhin nicht möglich ist. Die (vereinbarte) Mietminderung wäre daher nicht an Ihren Vermieter zurückzuzahlen.

II.
Bitte beachten Sie aber auch, dass eine ungerechtfertigte Mietminderung im Zweifel einen Kündigungsgrund auf Seiten des Vermieters darstellen kann. Sie sollten sich daher am besten mit Ihrem Vermieter einigen, wie die Angelegenheit beendet werden kann. Eventuell sollten Sie zumindest die Minderungsquote auf ca. 20% - 25% kürzen, da die (ursprüngliche) Feuchtigkeit beseitigt wurde.

III.
Sie sollten jedoch Ihrem Vermieter unbedingt eine Frist setzen, in der er die noch bestehenden Mängel beseitigt. Nach Ablauf dieser Frist können Sie die Mängel selbst beseitigen und Ersatz Ihrer Aufwendungen verlangen, § 536a Abs. 2 BGB. Darunter fallen dann etwa die Kosten für Handwerker.

Das gleiche gilt auch (sofern nicht bereits geschehen) für die restlichen Mängel. Die Minderungsquoten dürften sich jedoch hier um unteren einstelligen Bereich bewegen, da wohl nur von einer geringen Beeinträchtigung auszugehen ist.

Bitte beachten Sie noch, dass dies nur eine erste Einschätzung der Rechtslage ist.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort weitergeholfen hat und verweise bei Unklarheiten oder Rückfragen auf die kostenlose Nachfragefunktion. Gerne können Sie mich auch direkt kontaktieren.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2011 | 23:04

Hallo
ich habe noch einen Brief gefunden wo er uns den Vorschlag für die Mietkürzung gemacht hatte:

Auszug:
Bei einer Mietkürzung ist nur der Betrag der Netto-Miete relevant, d. h. wir bieten Ihnen
einen Mietminderungssatz von 50 % auf Ihre Netto-Miete ab Juli 2010 bis zum Abschluss
der Arbeiten im Wohn- und Schlafzimmer an und für den halben Monat Juni € 112,50.
Insgesamt steht Ihnen ab Juni 2010 ein Mietabzugsbetrag von € 562,50 zu.
Bitte zahlen Sie ab September 2010 € 395 auf das Mietkonto ein.

Da die Arbeiten im Schlafzimmer nicht fertig sind, und im Wohnzimmer erst gar nichts angefangen wurde, darf er doch jetzt eigentlich die Mietkürzung nicht Rückwirkend zurückverlangen, da die Mietkürzung vereinbart wurde bis Abschluss aller Arbeiten, das sehe ich doch richtig oder?

Wir haben mittlerweile auch fristlos gekündigt, da er einfach nichts macht. Ich glaube da werden wir aber schlechte Karten haben und die 3 Monatsfrist einhalten, oder?

Vielen Dank für Ihren Beitrag :-)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2011 | 10:22

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Mietminderung betrifft üblicherweise immer die Gesamtmiete. Vorsicht ist dann bei der Jahresabrechnung zu wahren (vgl. meinen Artikel http://www.123recht.net/article.asp?a=96734). Sie durften also die Gesamtmiete mindern.

Die Mietkürzung darf dann nicht zurückverlangt werden, wenn die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind. Insofern verweise ich auf meine erste Antwort. Dies kann ich allein durch Ihre Beschreibungen nicht genau beurteilen.

Bezüglich Ihrer Anfrage, ob eine fristlose Kündigung zulässig wäre, liegt eine neue Frage vor, die über die Nachfragefunktion (Verständnisfragen, Unklarheiten) hinausgeht. In Anbetracht Ihres (Mindest)Einsatzes kann ich leider keine Prüfung einer fristlosen Kündigung durchführen.

Gerne können Sie mich aber in dieser Hinsicht direkt beauftragen.

Bitte haben Sie hierfür Verständnis. Ansonsten wünsche ich Ihnen alles Gute und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Alexander Otterbach
Rechtsanwalt


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